Avantajele și dezavantajele unei ipoteci pe 15 ani

Ipoteca pe 15 ani: o prezentare generală

O ipotecă pe 15 ani este un împrumut pentru cumpărarea unei locuințe prin care rata dobânzii și plata lunară sunt fixate pe toată durata împrumutului. Unii împrumutați optează pentru ipoteca de 15 ani față de cea mai convențională ipotecă de 30 de ani, deoarece le poate economisi o sumă semnificativă de bani pe termen lung.

Există mai multe tipuri de produse ipotecare disponibile pe piață astăzi. Ipoteca de 15 ani are unele avantaje și dezavantaje în comparație cu cea de 30 de ani. Cu toate acestea, ambele produse au similarități, cum ar fi rata dobânzii care poate fi afectată de istoricul creditului și de scorul creditului debitorului.

Un scor de credit este o reprezentare numerică a probabilității în care un împrumutat va rambursa banii datorați. Plățile în timp util, durata istoricului de credit și câte conturi de credit deschise sunt factori care influențează un scor de credit. Desigur, atât un împrumut pe 15 ani, cât și pe 30 de ani necesită, de asemenea, venituri lunare ample pentru a acoperi plata potențială a ipotecii și alte datorii.

Chei de luat masa

• O ipotecă pe 15 ani, la fel ca o ipotecă pe 30 de ani, este un împrumut la domiciliu în care rata dobânzii și plata lunară nu se modifică pe durata de viață a ipotecii.
• Decizia dintre o ipotecă fixă ​​pe 15 sau 30 de ani depinde de situația și obiectivele dvs. financiare.
• O ipotecă pe 15 ani poate economisi un cumpărător de locuințe bani semnificativi pe durata împrumutului, deoarece dobânda plătită este mai mică decât o ipotecă pe 30 de ani.
• Dacă ați terminat la jumătatea unui credit ipotecar pe 30 de ani, refinanțarea într-un credit ipotecar pe 15 ani vă poate reduce plățile de dobândă, în timp ce plătiți în continuare împrumutul în intervalul de timp preconizat.
• Deoarece plățile sunt semnificativ mai mari la un împrumut pe 15 ani, cumpărătorii riscă să nu mai poată împrumuta dacă nu pot ține pasul cu plățile.

Avantajele unui credit ipotecar pe 15 ani

Mai jos sunt avantajele unei ipoteci pe 15 ani față de o perioadă de 30 de ani. Ambele au rate fixe și plăți fixe în termenii lor.

Mai puțin interesat total

O ipotecă pe 15 ani costă mai puțin pe termen lung, deoarece plățile totale ale dobânzilor sunt mai mici decât o ipotecă pe 30 de ani. Costul unei ipoteci este calculat pe baza unei rate a dobânzii anuale și, din moment ce împrumutați banii pentru jumătate, cât mai mult dobânda plătită va fi probabil jumătate din ceea ce ați plăti pe parcursul a 30 de ani.

Rata dobânzii mai mică

Deoarece împrumuturile pe termen scurt sunt mai puțin riscante și mai ieftine pentru finanțarea băncilor decât împrumuturile pe termen lung, o ipotecă pe 15 ani vine de obicei cu o rată a dobânzii mai mică. Rata poate fi oriunde între un sfert și un punct întreg mai mică decât ipoteca de 30 de ani.

Fannie Mae

Dacă ipoteca dvs. este achiziționată de una dintre companiile sponsorizate de guvern, cum ar fiFannie Mae, probabil veți ajunge să plătiți mai puține taxe pentru un împrumut pe 15 ani. Fannie Mae și celelalte întreprinderi susținute de guvern taxează ceea ce numesc ajustări de preț la nivel de împrumut care se aplică adesea doar pentru sau sunt mai mari pentru ipotecile pe 30 de ani.

Aceste comisioane se aplică în mod obișnuit debitorilor cu scoruri de credit mai mici care efectuează plăți mai mici. Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) percepe primele mai mici de asigurare ipotecară pentru debitorii de 15 ani. Asigurarea ipotecii private sau PMI este necesară de către creditori atunci când plătiți o plată în avans mai mică de 20% din valoarea casei.  PMI protejează creditorul în cazul în care nu puteți efectua plățile. PMI se percepe ca o taxă lunară adăugată la plata ipotecii, dar este temporară, ceea ce înseamnă că încetează să mai existe odată ce achitați 20% din creditul ipotecar.

Economii forțate

Deoarece plata lunară este mai mare pentru o ipotecă pe 15 ani, planificatorii financiari o consideră un tip de economii forțate. Cu alte cuvinte, în loc să luați economiile lunare de la realizarea unui 30 de ani și să investiți fondurile într-un cont de piață monetară sau bursă, ați fi investit în casa dvs., ceea ce, pe termen lung, este de asemenea probabil să aprecieze.

Dezavantaje ale unui credit ipotecar pe 15 ani

În ciuda dobânzii economisite cu un credit ipotecar pe 15 ani, debitorii ar trebui să se gândească la câteva considerații și dezavantaje înainte de a decide asupra termenului împrumutului lor.

Plăți lunare mai mari

O ipotecă pe 15 ani are o plată lunară mai mare decât o perioadă de 30 de ani, deoarece împrumutul trebuie plătit în jumătate din timp. De exemplu, un împrumut pe 15 ani pentru 250.000 USD cu o dobândă de 4% are o plată lunară de 1.849 USD față de 1.194 USD pentru 30 de ani. Cu alte cuvinte, plata lunară pe 15 ani este cu 55% mai mare decât cea pe 30 de ani pentru aceeași sumă la aceeași rată.

---

Majoritatea debitorilor vor avea taxe inițiale mai mici cu produsele sponsorizate de guvern, probabil că vor plăti aceste costuri ca parte a unei rate mai mari a dobânzii.

Mai puțin accesibilă

Plata mai mare ar putea limita cumpărătorul la o casă mai modestă decât ar putea cumpăra cu un împrumut pe 30 de ani. Utilizând exemplul nostru de mai sus, să presupunem că creditorul ipotecar va aproba maximum 1.500 USD pe lună. Împrumutatul ar trebui să cumpere o casă mai ieftină – o ipotecă de 200.000 USD la 4%, timp de 15 ani, rezultând o plată de 1.479 USD.

Pe de altă parte, un împrumut pe 30 de ani (pentru 250.000 de dolari) ar duce la o plată lunară de 1.194 dolari – cu mult sub valoarea maximă de 1.500 dolari, sau împrumutul pe 30 de ani ar putea permite împrumutatului să cumpere o casă mai mare sau să ia o ipotecă mai mare. De exemplu, o ipotecă pe 30 de ani pentru o locuință de 300.000 USD ar costa 1.432 USD pe lună.Împrumutul pe 30 de ani aduce plata sub valoarea maximă de 1.500 USD și permite împrumutatului să ia un împrumut mai mare – probabil că obține o casă mai mare sau o locație mai bună.

Mai puțini bani pentru economii

Plata mai ridicată necesită rezerve mai mari de numerar – la fel de mult ca un an de venituri în economii lichide. De asemenea, plata lunară mai mare înseamnă că un împrumutat poate renunța la oportunitatea de a acumula economii sau de a economisi pentru obiective cum ar fi școlarizarea la facultate pentru un copil sau pensionarea.

Atât conturile de economii, cât și conturile de pensii sunt amânate, în timp ce conturile de pensii 401k au o contribuție a angajatorului. În plus, un investitor priceput și disciplinat ar pierde oportunitatea de a investi diferența dintre plățile de 15 ani și cele de 30 de ani în titluri cu randament mai ridicat.

Pro

• Un credit ipotecar pe 15 ani costă mai puțin din dobânda totală față de un credit pe 30 de ani

• Un 15 ani are de obicei o rată a dobânzii mai favorabilă

• Un 15 ani este o economie forțată, deoarece banii suplimentari plătiți sunt investiți în casă în loc să fie cheltuiți

Contra

• Împrumuturile pe 15 ani au plăți lunare mai mari

• Accesibilitate mai mică cu ipotecile pe 15 ani

• Mai puțini bani pentru economii sau pensii

• Ar putea rezulta dificultăți financiare dacă împrumutatul nu poate plăti suma mai mare a împrumutului pe 15 ani

Exemplu de ipotecă pe 15 ani

O sumă ipotecară de 250.000 USD pe o perioadă de 30 de ani, la o rată de 4%, ar costa 429.674 USD în principal și plăți de dobânzi până la sfârșitul împrumutului, iar dobânda totală ar fi de 179.674 USD pentru împrumuturi pe 30 de ani.

Aceeași sumă a împrumutului și a dobânzii de peste 15 ani ar costa 332.860 USD până la sfârșitul termenului. Dobânda totală ar fi de 82.860 USD pentru împrumuturi pe 15 ani. La 4%, ați plăti doar aproximativ 46% din totalul dobânzii pentru 15 ani decât ați plăti pentru împrumutul pe 30 de ani. Cu cât rata dobânzii este mai mare, cu atât este mai semnificativă diferența dintre cele două ipoteci.

Întrebări frecvente despre ipotecare pe 15 ani 

De ce ar trebui să obțin o ipotecă cu rată fixă ​​de 15 ani în loc de o perioadă de 30 de ani?

Dacă vă puteți permite plata lunară mai mare care vine cu o ipotecă fixă ​​pe 15 ani, aceasta vă poate ajuta să achitați casa, eliberând fonduri pentru pensionare. Veți cheltui mai puțin în dobânzi pe durata de viață a împrumutului comparativ cu o ipotecă pe 30 de ani și, de obicei, o ipotecă fixă ​​pe 15 ani înseamnă o rată a dobânzii mai bună.

Care sunt diferențele dintre creditele ipotecare pe 15 și 30 de ani?

Plățile lunare ale unei ipoteci pe 15 ani sunt mai mari decât o ipotecă pe 30 de ani, adesea semnificativ mai mari. O ipotecă pe 30 de ani permite unui împrumutat să întindă plățile pe o perioadă lungă de timp și să-și păstreze mai mult din câștigurile lunare. O ipotecă pe 30 de ani are o rată a dobânzii mai mare decât o ipotecă pe 15 ani și veți plăti mai mult în dobânzi decât plăți de principal pe o ipotecă pe 30 de ani.

Cum plătesc un credit ipotecar de 30 de ani în 15 ani?

Există câteva modalități de a plăti o ipotecă pe 30 de ani în 15 ani.În primul rând, ați putea lua în considerare refinanțarea ipotecii dvs. curente într-o ipotecă fixă ​​pe 15 ani. O altă modalitate este de a efectua plăți suplimentare pentru suma principală sau de a efectua plăți bisaptămânale în mod egal o plată ipotecară suplimentară pe an. S-ar putea ca acest lucru să nu vă aducă la 15 ani, dar cu siguranță suma principalului ar scădea.

Linia de fund

Un credit ipotecar pe 15 ani vă poate economisi fără îndoială o grămadă de bani pe termen lung. Cu toate acestea, este esențial să consultați un planificator financiar pentru a discuta despre ceea ce puteți gestiona plățile lunare. Deși cei 15 ani pot achita o ipotecă mai devreme, dacă vă pierdeți slujba sau vă schimbați venitul, plata lunară mai mare față de împrumutul pe 30 de ani vă poate determina să intrați în dificultăți financiare.