Cumpărarea unei case: 8 divulgări importante ale vânzătorului
Un document de divulgare poate fi important atât pentru cumpărătorii de case, cât și pentru vânzători. Atunci când un proprietar vinde o proprietate, de obicei li se cere să dezvăluie informații într-un document scris.
Cerințele variază în funcție de legile locale și de stat.
În general, un document de divulgare ar trebui să furnizeze detalii despre starea unei proprietăți care ar putea afecta negativ valoarea acesteia. Vânzătorii care ascund intenționat informații pot fi dați în judecată și potențial condamnați pentru o infracțiune. Vânzarea unei proprietăți „Așa cum este” de obicei nu va scuti un vânzător de divulgări.
Normele de prezentare a informațiilor poate afecta pe oricine vinde o casa, dar sunt în special susceptibile de a afecta proprietatea flipers, care cumpăra proprietăți pentru a le actualiza și le revând pentru un profit rapid. Flipurile de proprietate se ocupă adesea de proprietăți în stare proastă.
Chei de luat masa
- Vânzătorilor de proprietăți li se cere de obicei să dezvăluie informații despre starea unei proprietăți care ar putea afecta negativ valoarea acesteia.
- Chiar dacă legea nu impune dezvăluirea unei probleme, ar putea fi înțelept ca un vânzător să o dezvăluie oricum.
- Legile locale variază, deci este important să consultați departamentele de planificare corespunzătoare pentru detalii.
Cum diferă legile locale
Legile de stat și cele locale diferă în ceea ce privește dispozițiile de divulgare. Un vânzător ar trebui să verifice cerințele pentru locația pe care o are în vedere.
Există un alt lucru important de verificat: unele legi locale de divulgare au lacune. De exemplu, legea statului New York impune ca anumite probleme să fie dezvăluite unui cumpărător într-o declarație,cu excepția cazului în care vânzătorul optează în schimb să plătească cumpărătorului 500 USD la închidere. Potrivit lui Nolo, o bibliotecă legală online, mulți dintre cei mai mulți vânzători plătesc creditul mai degrabă decât furnizarea formularului.
Dacă sunteți cumpărător, nu verificați doar legile locale privind divulgarea. Verificați dacă există lacune în legile locale privind divulgarea.
Legalitățile locale pot fi obținute de obicei de la departamentele de planificare imobiliară locale și de stat. Un avocat imobiliar ar putea fi, de asemenea, consultat.
Cunoașterea tipurilor de informații care ar trebui dezvăluite vă poate ajuta să luați o decizie cu privire la cumpărarea unei proprietăți. Dacă sunteți vânzătorul, vă poate salva de la un proces.
Iată câteva dezvăluiri foarte frecvente ale vânzătorului de bunuri imobiliare de care trebuie să știți, indiferent dacă sunteți de partea cumpărătorului sau a vânzătorului.
1. Moartea în casă
Unii cumpărători au îngrijorări sau superstiții cu privire la achiziționarea unei case în care cineva a murit. Ar putea fi necesară divulgarea.
„Fiecare stat va avea cerințe ușor diferite pentru divulgare”, spune Jim Olenbush, un broker imobiliar din Texas. „În Texas, de exemplu, decesele din cauze naturale, sinuciderile sau accidentele care nu au legătură cu proprietatea nu trebuie să fie dezvăluite.”
Cu toate acestea, „un vânzător este obligat să dezvăluie decese legate de starea proprietății sau infracțiuni violente”, spune Olenbush. Dacă copilul unui ocupant anterior s-ar îneca în piscină, deoarece piscina nu avea un gard de siguranță, de exemplu, vânzătorul ar trebui să dezvăluie decesul chiar dacă problema de siguranță a fost remediată.
Cu toate acestea, există circumstanțe în care vânzătorii nu trebuie să dezvăluie un deces asupra proprietății.
„Nu există state în care există obligația de a dezvălui decesul unei persoane care a decedat în condiții naturale”, spune avocatul Matthew Reischer, CEO al LegalAdvice.com. „Cu toate acestea, unele state impun datoria [de a dezvălui] o casă sau un apartament stigmatizat în care a avut loc o sinucidere sau o crimă. Unele state merg chiar atât de departe încât să impună o taxă afirmativă unui vânzător dacă știu că imobilele lor sunt bântuite de morți ”.
Chiar și atunci când nu este necesară divulgarea – Georgia, de exemplu, nu necesită dezvăluirea omuciderii sau a sinuciderii, cu excepția cazului în care vânzătorul este întrebat direct – vânzătorii ar putea dori să greșească în ceea ce privește informarea cumpărătorului cu privire la moartea proprietății.
„Dacă un vânzător este preocupat de răspundere, cel mai bun sfat este să continue și să dezvăluie totul în avans, chiar dacă legea nu este obligatorie”, spune Olenbush. „Cumpărătorii vor auzi întotdeauna despre lucruri de la vecini, iar surpriza i-ar putea determina să renunțe la un contract de cumpărare sau să se întrebe ce altceva nu le spune vânzătorul.”
2. Neplăceri de vecinătate
O neplăcere este adesea un zgomot sau miros de la o sursă din afara proprietății care ar putea irita ocupanții proprietății.
Carolina de Nord cere vânzătorilor să dezvăluie zgomote, mirosuri, fum sau alte neplăceri din surse comerciale, industriale sau militare care afectează proprietatea.
Michigan cere vânzătorilor să dezvăluie fermele, operațiunile agricole, depozitele de deșeuri, aeroporturile, poligonele de tir și alte neplăceri din vecinătate, dar Pennsylvania lasă cumpărătorului sarcina de a determina prezența neplăcerilor agricole.
Acestea sunt regulile pentru doar trei state. Asigurați-vă că știți ce necesită legea dvs. de stat în ceea ce privește dezvăluirile privind neplăcerile din vecinătate.
3. Pericole
Dacă locuința prezintă un risc crescut de daune cauzate de un dezastru natural sau prezintă o contaminare a mediului cunoscută sau potențială, este posibil să vi se solicite să dezvăluiți aceste informații cumpărătorului.
Legea din Texas impune vânzătorilor să divulge prezența deșeurilor periculoase sau toxice, azbest, izolație uree-formaldehidă, gaz radon, vopsea pe bază de plumb și utilizarea anterioară a spațiilor pentru fabricarea metamfetaminei.
Missouri necesită, de asemenea, dezvăluirea unui fost laborator de metamfetamină într-o casă, dar vecinul Kansas, la fel ca majoritatea statelor, nu.
Actul de divulgare a stării proprietății din statul New York impune vânzătorilor să anunțe cumpărătorii dacă proprietatea este situată într-o câmpie inundabilă, o zonă umedă sau un district agricol;dacă a fost vreodată un depozit de deșeuri;dacă au existat vreodată rezervoare de stocare a combustibilului deasupra sau sub pământ pe proprietate;dacă și unde structura conține azbest;dacă există instalații sanitare de plumb;dacă locuința a fost testată pentru radon și dacă a fost vărsat sau scurs vreun combustibil, ulei, substanță periculoasă sau toxică pe proprietate.
Statele pot solicita, de asemenea, dezvăluirea abaterilor miniere, gropilor subterane, așezării, alunecării, răsturnării sau a altor defecte ale stabilității pământului. Legea de divulgare a pericolelor naturale din California impune vânzătorilor să dezvăluie dacă proprietatea se află într-o zonă cu pericol seismic și ar putea fi astfel supusă lichefierii sau alunecărilor de teren după un cutremur.
În timp ce majoritatea cerințelor de divulgare sunt guvernate de state, guvernul federal impune una: divulgarea faptului că vopseaua pe bază de plumb poate fi prezentă pe orice proprietate construită înainte de 1978.
4. Informații despre asociația de proprietari
Dacă locuința este guvernată de o asociație de proprietari (HOA), ar trebui să dezvăluie acest fapt. Asociațiile impun, în general, taxe lunare proprietarilor de case și pot impune reguli pentru calitatea lor de membru, pe care un potențial cumpărător le poate considera sau nu acceptabile.
De asemenea, trebuie să știți despre starea financiară a HOA și să furnizați aceste informații cumpărătorului, astfel încât acesta să poată lua o decizie de cumpărare în cunoștință de cauză.
„Un cumpărător pe care îl știu a cumpărat un condominiu [și] vânzătorul a uitat din greșeală să-i dea cumpărătorului ultimele 12 luni de note de întâlnire”, spune Ed Kaminsky, președinte și CEO al relocării SportStar din Manhattan Beach, California. „Șapte luni mai târziu, cumpărătorul a fost evaluat cu 30.000 de dolari pentru îmbunătățiri ale proprietății. Vânzătorul a fost ulterior dat în judecată de către cumpărător pentru că nu a dezvăluit aceste note importante. ”
5. Reparații
Ce ai reparat și de ce? Cumpărătorii trebuie să cunoască istoricul reparațiilor casei, astfel încât să poată avea proprii inspectori de acasă să acorde o atenție suplimentară zonelor cu probleme și astfel încât să fie conștienți de problemele viitoare probabile.
Legea din Texas, de exemplu, impune vânzătorilor să dezvăluie reparațiile anterioare structurale sau de acoperiș;depozitul de deșeuri, decantarea, mișcarea solului sau liniile de avarie;și defecte sau defecțiuni la pereți, acoperiș, garduri, fundație, podele, trotuare sau orice alte probleme actuale sau anterioare care afectează integritatea structurală a casei.
De asemenea, poate doriți să dezvăluiți reparațiile electrice sau de instalații sanitare și orice alte probleme despre care ați dori să știți dacă ați cumpăra casa și veți locui în ea.
6. Deteriorarea apei
Când apa ajunge acolo unde nu trebuie, poate deteriora bunurile personale, subminează structura casei și chiar poate crea un pericol pentru sănătate, provocând creșterea mucegaiului. Vânzătorii ar trebui să dezvăluie scurgeri trecute sau prezente sau daune cauzate de apă.
Michigan, de exemplu, solicită vânzătorilor să dezvăluie dovezi de apă într-un subsol sau spațiu accesibil, scurgeri de acoperiș, daune majore cauzate de inundații, tipul sistemului de instalații sanitare (de exemplu, zincat, cupru, altele) și orice probleme de instalații sanitare cunoscute.
„Există multe riscuri legate de închiderea unei case în care sunt necesare niște lucrări la proprietate, care nu erau evidente la trecere, mai ales în timpul iernii sau în timpul perioadei secetoase”, spune Bill Price, un avocat de afaceri din Illinois. „Iarna, un acoperiș care are scurgeri sau are șindrilă foarte veche poate să nu poată fi inspectat de cumpărător sau de inspectorul de acasă. În mod similar, o vrăjeală uscată poate ascunde probleme cu un subsol cu scurgeri. ”
În astfel de situații, verificați câtă protecție oferă legile statului dvs. împotriva dezvăluirii informațiilor pe care nu le-ați fi avut de unde să le cunoașteți.
7. Articole lipsă
Uneori cumpărătorii nu își dau seama până în ziua mutării că noilor lor case le lipsește ceva ce presupuneau că ar fi acolo. Un corp de iluminat, frigiderul sau cuptorul cu microunde, jaluzelele montate: oricare dintre aceste lucruri ar fi putut ieși pe ușă cu vânzătorul dacă nimeni nu s-ar fi gândit să discute în prealabil.
Legile privind divulgarea unor state încearcă să prevină această problemă. Texas și Michigan, de exemplu, solicită vânzătorilor să dezvăluie dacă proprietatea vine cu o listă lungă de articole, inclusiv aparate de bucătărie, aer condiționat și încălzire centrală, jgheaburi de ploaie, ventilatoare de evacuare și încălzitoare de apă.9
8. Alte dezvăluiri posibile
Cumpărătorii trebuie să știe dacă locuința se află într-un cartier istoric special , deoarece le va afecta capacitatea de a face reparații și modificări și ar putea crește și costul acestor activități.
Legea din Texas impune vânzătorilor să dezvăluie termitele active sau alte insecte care distrug lemnul, deteriorarea termitelor sau a putrezirii lemnului care necesită reparații, deteriorarea anterioară a termitelor și tratamentul anterior al termitelor. Legea din Michigan și Carolina de Nord impune, de asemenea, vânzătorilor să dezvăluie orice istoric de infestare. Consultați legile statului dvs. pentru a vedea dacă trebuie să divulgați informații despre dăunători.2
S-ar putea să vi se solicite, de asemenea, să dezvăluiți probleme legate de drenaj sau clasificare, zonare, litigii în așteptare, servituți.
Cum să dezvăluie
Unele state, cum ar fi Michigan și Carolina de Nord, solicită vânzătorilor să utilizeze un formular de divulgare specific. Dacă nu există un formular specific, departamentul dvs. de stat sau comisia de imobiliare sau asociația de agenți de stat vor avea de obicei un formular recomandat pe care îl puteți utiliza. Formularul poate fi mai mult sau mai puțin cuprinzător decât ceea ce impune legea statului.
Dacă formularul nu este suficient de cuprinzător pentru situația dvs., completați-l cu o listă a articolelor suplimentare pe care doriți să le dezvăluiți. Vânzătorul ar trebui să facă toate dezvăluirile către cumpărător în scris și atât cumpărătorul, cât și vânzătorul ar trebui să semneze și să dateze documentul. Asigurați-vă că examinați ceea ce trebuie să dezvăluiți și cum ar trebui redactat, cu un avocat imobiliar.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Linia de fund
Chiar dacă nu este necesară o anumită divulgare în zona dvs., vânzătorii care au informații despre casa lor care ar putea face un cumpărător nefericit ar putea dori să o divulge oricum. În plus față de motivele morale pentru a fi cinstiți cu potențialii cumpărători – și dorința de a evita cheltuielile și problemele unui proces – indivizii au o reputație de protejat. Vânzătorii care au nelămuriri dacă au dezvăluit corect starea proprietății trebuie să contacteze un avocat imobiliar din statul lor.