Diversificarea cu proprietăți imobiliare și infrastructură

Imobilul este, fără îndoială, un element semnificativ al alocării activelor și ar trebui să formeze o componentă a oricărui portofoliu de investiții instituționale sau personale. De asemenea, creșterea importanței este și infrastructura, care are avantaje similare cu imobilele. Pe baza cercetărilor efectuate la Universitatea din Regensburg din Germania, acest articol va lua în considerare unele dintre principalele probleme de alocare a activelor în acest context.

Atât proprietățile imobiliare, cât și infrastructura constituie investiții atractive pentru investitorii averse de risc, în special în timpul piețelor urs. Există similitudini și diferențe între cele două și puteți construi un portofoliu cu adevărat optim exploatându-le pe deplin. 

Chei de luat masa

• Un portofoliu bine diversificat ar trebui să conțină investiții într-o mare varietate de clase de active, inclusiv proiecte imobiliare și de infrastructură care sunt mai puțin corelate cu acțiuni sau obligațiuni.
• Investițiile imobiliare și infrastructura sunt adesea grupate în valori mobiliare precum REIT sau fonduri mutuale care vizează aceste sectoare particulare.
• Valoarea optimă a acestor investiții va varia individual, în funcție de obiectivele investiționale, de orizontul de timp și de profilul de risc.

Diversificarea prin imobiliare și infrastructură

Beneficiile diversificării investițiilor imobiliare directe și indirecte sunt bine cunoscute, iar rolul diversificării în portofoliile instituționale a fost investigat pe larg. Diferitele corelații cu cele ale acțiunilor și obligațiunilor sunt extrem de utile pentru a evita volatilitatea portofoliului.

În SUA, este o nevoie imensă de a investi și de a îmbunătăți infrastructura din multe puncte de vedere, astfel încât există o mulțime de potențial pe piață. Aproape toți investitorii ar trebui să profite de acest potențial pentru a se diversifica mai eficient ca niciodată și într-un sector extrem de promițător.

În trecut, infrastructura a primit relativ mai puțină atenție, alături de alte active alternative, cum ar fi mărfurile și capitalul privat. S-a îndepărtat de portofoliile convenționale din vechea școală care cuprind acțiuni, obligațiuni, numerar și imobiliare.

Alocarea către imobiliare, în special, ar putea fi afectată dacă investițiile alternative diversifică semnificativ randamentele din investițiile convenționale. De fapt, infrastructura a devenit un focar de atenție și și-a găsit drumul în portofoliile instituționale și, într-o măsură mai mică, în cele private.

Ceea ce face infrastructura atât de atrăgătoare este că pare destul de asemănătoare cu imobilele directe în ceea ce privește dimensiunile mari ale loturilor și nelichiditatea, dar oferă, de asemenea, stabilitate generală și fluxuri de numerar stabile. Cercetările privind infrastructura rămân în urmă cu cele ale imobilelor, iar Tobias Dechant și Konrad Finkenzeller de la Regensberg au încercat să remedieze acest decalaj.

Optimizarea portofoliului cu imobiliare și infrastructură

Acest proiect de cercetare, precum și lucrările anterioare în domeniu, demonstrează că infrastructura directă este un element important al diversificării portofoliului  și că firmele tind să se aloce în general imobiliar dacă nu investesc și în infrastructură. Aceasta este o constatare importantă, având în vedere că infrastructura este cu adevărat utilă pentru investitorii averse de risc – în special în cazurile de recesiune a pieței de capital.

Există variații considerabile în sumele relative recomandate, care ar trebui investite în aceste două clase de active. Gama se extinde de la zero până la 70% (în principal în domeniul imobiliar), în funcție de intervalul de timp, starea piețelor și metode utilizate pentru a obține optimul.

Suma totală maximă recomandată de obicei pentru alocările imobiliare și de infrastructură este de aproximativ 25%, ceea ce este considerabil mai mare decât alocările instituționale efective. Este important de reținut că alocările eficiente în practică depind de numeroși factori și parametri și că niciun amestec specific nu se dovedește a fi în mod constant superior.

Amestecul de proprietăți imobiliare și infrastructură este, de asemenea, controversat, dar un studiu realizat de Terhaar și colab.(2003), de exemplu, sugerează o divizare uniformă.  Unii experți consideră că aproximativ 5% este suficient pentru fiecare. În perioadele de criză, aceasta poate fi de trei sau chiar de patru ori mai mare.

O altă constatare importantă este că imobilul și infrastructura pot fi mai utile din punct de vedere al diversificării decât prin randamente efective. Având în vedere controversa privind alocarea efectivă a activelor și turbulențele de pe piețele imobiliare, aceasta este o problemă majoră. Acesta din urmă evidențiază beneficiile utilizării nu numai a imobilelor, ci și a infrastructurii.

De asemenea, semnificativă este revelația că rata de rentabilitate vizată are impact asupra nivelului adecvat al imobilelor. Investitorii cu ținte mai mari de rentabilitate a portofoliului (care doresc să câștige mai mult, dar cu mai mult risc), ar putea dori să se dedice mai puțin imobilelor și infrastructurii. Acest lucru depinde foarte mult de starea acestor piețe în raport cu piețele de acțiuni în ceea ce privește dacă aceasta din urmă se află într-o fază ascendentă sau descendentă.

Alocările exacte pentru imobile și infrastructură depind de diverși parametri. În afară de rata așteptată a rentabilității portofoliului menționată mai sus, există și problema modului în care este definit riscul. Alți factori relevanți includ atitudinea față de infrastructură în general și modul în care aceasta se referă la alte investiții alternative. În practică, aceste decizii de alocare sunt complexe și, prin urmare, optima mai mare sau mai mică este posibilă pentru diferiți investitori în momente diferite.

Concluzii

Dacă există un lucru care rămâne prioritatea maximă pentru toți investitorii, acesta are un portofoliu bine diversificat. Pur și simplu nu există înlocuitor pentru acest lucru, dar există o mulțime de potențial neexploatat pe piață. Investițiile imobiliare, dar și infrastructura, pot juca un rol vital în optimizarea portofoliilor. Acest lucru se referă în principal la instituții, dar și la investitorii privați. Investitorii privați pot beneficia în general de o diversificare mai mare.