Conductă de investiții ipotecare imobiliară (REMIC)
Ce este un canal de investiții ipotecare imobiliar (REMIC)?
Termenul canal de investiții ipotecare imobiliar (REMIC) se referă la un instrument cu scop special (SPV) sau instrument de datorie care reunește împrumuturile ipotecare și emite titluri garantate cu ipotecă (MBS).
REMIC-urile sunt investiții complexe care generează venituri pentru emitenți și investitori. Grupurile ipotecare sunt, în general, împărțite în tranșe, reambalate și comercializate către investitori ca titluri individuale. REMIC-urile pot lua mai multe forme diferite și sunt în general considerate entități de trecere. Ca atare, acestea sunt scutite de a fi impozitate direct.
Chei de luat masa
- O conductă de investiții ipotecare imobiliară este un vehicul cu scop special, care este utilizat pentru a pune în comun împrumuturile ipotecare și a emite titluri garantate cu ipotecă.
- REMIC-urile au fost autorizate pentru prima dată prin adoptarea Legii privind reforma fiscală din 1986.
- Un canal de investiții ipotecare imobiliar poate fi organizat ca un parteneriat, un trust, o corporație sau o asociație și este scutit de impozite federale.
Înțelegerea canalului de investiții ipotecare imobiliar (REMIC)
Canalele de investiții ipotecare imobiliare (REMIC) au fost autorizate pentru prima dată prin adoptarea Legii privind reforma fiscală din 1986. Ei dețin credite ipotecare comerciale și rezidențiale și emit dobânzi în aceste ipoteci securitizate către investitori. Acestea sunt considerate a fi o opțiune sigură pentru investitorii care se opun riscului.
REMIC-urile formează ipoteci individuale în grupuri bazate pe risc și scadență, la fel ca obligațiile ipotecare garantate (OCP). Acestea sunt apoi împărțite în obligațiuni sau alte valori mobiliare care sunt apoi vândute investitorilor. Aceste valori mobiliare se tranzacționează apoi pe piața ipotecară secundară.
Unii dintre cei mai proeminenți emitenți din industrie de canale de investiții ipotecare imobiliare includFannie Mae și Freddie Mac. Aceste companii sunt susținute de guvernul federal. Deși nu emit de fapt ipoteci, garantează împrumuturi pentru locuințe emise de alți creditori pe piața secundară. Alți emitenți REMIC includ creditorii ipotecari și companiile de asigurări, precum și instituțiile de economii.
Fannie Mae și Freddie Mac sunt unii dintre cei mai proeminenți emitenți de REMIC.
REMIC-urile pot fi organizate ca parteneriate, trusturi, corporații sau asociații și suntentități scutite de impozite la nivel federal. Investitorii care dețin aceste valori mobiliare, totuși, sunt încă supuși impozitării individuale a veniturilor. Legile fiscale au împiedicat REMIC-urile să facă modificări la împrumuturile lor ipotecare. Ca atare, entitatea și-ar putea pierde statutul de scutit de impozit în cazul în care un împrumut din grupul său este schimbat cu un alt împrumut. Acest lucru se datorează faptului că reglementările federale impun împrumuturile într-un grup dat să fie constante. Cu alte cuvinte, împrumuturile nu pot fi modificate sau schimbate semnificativ cu împrumuturi diferite cu condiții noi.
consideratii speciale
Au fost propuse sau făcute mai multe modificări pentru a proteja structura și statutul scutit de impozit al REMIC-urilor.
Legea privind îmbunătățirea conductelor de investiții ipotecare imobiliară
Congresul a introdus Legea privind îmbunătățirea conductelor de investiții ipotecare imobiliară în 2009 pentru a ușura restricțiile laîmprumuturile imobiliare comerciale securitizate de REMIC. Proprietarii de proprietăți cu probleme cu împrumuturi comerciale nu au putut să facă modificări asupra activelor lor, deoarece planurile lor ar schimba valoarea garanției care a garantat împrumutul.
Legea propusă ar permite proprietarilor de proprietăți cu împrumuturi comerciale securitizate de REMIC să facă îmbunătățiri și îmbunătățiri pentru a-și face proprietățile mai atractive pentru piață. Legislația a inclus o declarație conform căreia modificările proprietății în astfel de condiții nu vor fi considerate tranzacții interzise, așa cum este subliniat de Serviciul de venituri interne (IRS).
Dobânda pentru REMIC va continua să fie tratată ca o dobândă regulată, iar veniturile generate de modificări ale proprietății vor fi gestionate la fel ca și dacă ar fi primite prin ipoteci calificate.
Legea a fost trimisă Comisiei pentru bănci, locuințe și afaceri urbane, dar nu s-a mutat mai departe.
Pandemia COVID-19
Guvernul federal a oferit o ușurare pentru persoanele cu împrumuturi comerciale și rezidențiale care suferă de greutăți din cauza pandemiei COVID-19. Proprietarii de locuințe care nu au putut plăti au primit acordul de toleranță, mai întâi în temeiulLegii privind asistența pentru coronavirus, ajutor și securitate economică (CARES), care a fost semnată de fostul președinte Donald Trump în 2020, iar din nou când administrația Biden a extins dispozițiile.7
Deoarece scutirea ar schimba în cele din urmă structura acestor împrumuturi, ar avea un efect și asupra modului în care sunt structurate REMIC-urile. De aceea, IRS s-a asigurat că aceste investiții și emitenții lor vor rămâne în siguranță de orice implicații fiscale dacă împrumutații profită de aceste măsuri de urgență.
Conduita de investiții ipotecare imobiliară (REMIC) vs. Obligația ipotecară garantată (OCP)
În mod obișnuit, industria consideră că REMIC-urile sunt CMOS. Acestea sunt o serie de credite ipotecare care sunt grupate și vândute investitorilor ca investiții. Dar există unele distincții între cele două.
OCM-urile există în cadrul REMIC-urilor, deși OCP sunt o entitate juridică separată în scopuri fiscale și legale . Un REMIC, pe de altă parte, este scutit de impozitul federal. Dar acest lucru se datorează doar veniturilor pe care investitorii le încasează din ipotecile subiacente la nivel corporativ. Orice venit generat și plătit investitorilor este impozabil, utilizând formularul 1066 la depunerea unui REMIC.
Conducta de investiții ipotecare imobiliară (REMIC) vs. Trustul de investiții imobiliare (REIT)
Atât REMIC-urile, cât și trusturile de investiții imobiliare (REIT) investesc în imobiliare într-o formă sau alta, dar sunt diferite. În timp ce REMIC-urile reunesc împrumuturile ipotecare și le vând ca investiții investitorilor, REIT-urile sunt un joc cu mingea complet diferit.
REIT-urile sunt companii care dețin și operează un portofoliu de proprietăți care generează venituri, cum ar fi spații de birouri și de vânzare cu amănuntul, condominii și proprietăți cu utilizare mixtă. Investitorii pot achiziționa acțiuni la REIT care sunt tranzacționate la bursă la fel ca acțiunile. Companiile își închiriază sau își închiriază proprietățile, iar acel venit este apoi plătit investitorilor ca dividende.
La fel ca și REMIC-urile, REIT-urile nu sunt impozitate. Dar investitorii trebuie să raporteze orice câștiguri din aceste investiții în declarațiile lor anuale de impozitare, ceea ce înseamnă că sunt impozitați la propria rată de impozitare.