Refi Bubble

Ce este o bule Refi?

Un balon refi se referă la o perioadă în care împrumutătorii refinanțează în masă obligațiile vechi ale datoriilor, înlocuindu-le cu datorii noi care au condiții diferite, mai favorabile. („Refi” este prescurtarea „ refinanțării ”. Motivația tipică pentru refinanțare este de a profita de rate mai favorabile – mai mici – ale dobânzii.) Aceasta creează o balonare în volumul total al datoriilor, deoarece există o expansiune netă a creditului împrumutului, o creștere a pârghiei împrumutatului sau o scădere a capitalului împrumutat.

Bulele de refi pot apărea și în cazul în care activele, cum ar fi locuințele, cresc în mod substanțial în preț, iar debitorii doresc să acceseze capitalul propriu din casele lor prin contractarea de noi împrumuturi în sume mai mari.

Chei de luat masa

• Un balon de refi este o extindere excesivă a creditului sub formă de împrumuturi de refinanțare, în special refisuri de încasare. 
• Ratele scăzute ale dobânzii, inovațiile financiare și de reglementare care încurajează refisul și creșterea valorilor activelor pot contribui la dezvoltarea unei bule de refi.
• Bulele de refi pot crește riscul sistemic pentru sectorul financiar și economia generală.

Înțelegerea unei bule Refi

Atât împrumuturile de afaceri, cât și cele personale pot fi refinanțate, dar bulele de refi sunt de obicei create din cauza creșterii refinanțării creditelor ipotecare. Există două metode principale. de refinanțare: refinanțări la curs și pe termen și refinanțări de retragere. Cu o refinanțare tradițională la rată și la termen, suma noului împrumut acoperă doar plata amortizării vechiului împrumut (plus taxele, impozitele și alte costuri ale tranzacției). Acest lucru permite împrumutatului să beneficieze de rate ale dobânzii mai mici. Cu o refinanțare de retragere, noua sumă împrumutată include fonduri suplimentare; refinantarea cash-out are un potential mai mare de a crea o bula de refi.  

Pentru împrumutatul ipotecar individual, o refinanțare a încasării înseamnă preluarea unei datorii suplimentare pentru lichidarea unei părți din capitalurile pe care le-au acumulat în casa lor. Acest lucru duce la o poziție mai puternică. Atunci când un număr mare de împrumutați împrumută împrumuturi de refinanțare, rezultatul este o creștere generală a volumului datoriilor, o reducere a capitalului proprietar și o creștere a ratelor datoriei / capitalurilor proprii. În cele din urmă, această acumulare a datoriei și a efectului de levier poate constitui o bulă de credit. 

Creșterea prețurilor locuințelor, scăderea ratelor dobânzii și costuri mai mici sau cerințe pentru refinanțare pot fi toți factori în propagarea unei bule de refi. Acestea sunt de obicei considerate condiții pozitive pentru o economie. Cu toate acestea, creșterea pârghiei pe piață poate însemna, de asemenea, o creștere a riscului sistemic și o extindere excesivă a creditului pentru debitorii mai puțin credibili. Când ratele cresc mai târziu (în special atunci când prețurile activelor subiacente scad), această balonă poate izbucni și poate avea ca rezultat implicite pe scară largă și reduceri ale împrumuturilor suprasolicitate, stres general în sectorul financiar, piețele de credit și instrumentele derivate bazate pe împrumuturile în dificultate și chiar în general recesiunea economică dacă problema este suficient de gravă.  

Bulele de refi pe piețe pentru active fixe, relativ nelichide, cum ar fi locuințele, sunt deosebit de periculoase, deoarece proprietarii de case cu pârghie ridicată nu sunt de obicei capabili să își reducă din funcție pozițiile. Când prețurile locuințelor au crescut pe la mijlocul anilor 2000, proprietarii de case au reușit să devină constant mai pârghiați prin refinanțare. Cu toate acestea, aceștia nu au reușit să reducă efectul de depreciere (altfel decât prin implicare, odată ce prețurile locuințelor au început să scadă). Acest efect clichet al datoriei imobiliare acumulate prin refinanțări de lichidare în perioada de creștere a locuințelor, fără capacitatea reciprocă de a reduce efectul de scădere a creditelor atunci când prețurile scad, a contribuit la mărirea severității crizei. 

Cercetătorii de la Biroul Național de Cercetări Economice (NBER) au estimat daunele economice cauzate de balonul refi care a avut loc în timpul boom-ului imobiliar din anii 2000 (și criza financiară care a rezultat) la aproape 1,2 trilioane de dolari. Economistul al Rezervei Federale Steven Laufer a constatat că pe piața imobiliară din LA, 30% din neplățile ipotecare asupra locuințelor în timpul prăbușirii locuințelor ar putea fi atribuite direct suprasolicitării proprietarului și extracției de capitaluri proprii prin balonul refi de încasare din creditele ipotecare pentru locuințe.

Ratele dobânzilor și bulele Refi

Costul continuu al fondurilor împrumutate este rata dobânzii percepută de creditor și plătită de împrumutat. Dacă ratele dobânzilor au scăzut într-o economie în general, debitorii ar putea constata că ratele actuale sunt mult mai mici decât erau la momentul contractării împrumutului lor. În acest caz, debitorii pot reduce rata dobânzii la împrumutul lor lucrând cu un împrumutat pentru a-și refinanța datoria. Într-o refinanțare tipică, împrumutatul găsește un creditor care oferă condiții mai bune de împrumut (de obicei, o rată a dobânzii mai mică). Împrumutatul ia apoi un împrumut nou cu creditorul care este folosit pentru a achita vechiul împrumut și apoi rambursează noul împrumut în conformitate cu condițiile sale.

De exemplu, să presupunem că Tom a contractat acum 10 ani un ipotetic credit ipotecar pe 30 de ani, care a perceput o rată a dobânzii de 7,5%. De atunci, economia a intrat în recesiune, iar banca centrală a luat măsuri pentru a stimula cheltuielile și creșterea economică. Acest lucru a dus la dobânzi mai mici. Rata dobânzii la o ipotetică ipotecă pe 20 de ani este acum de 3,5%. Tom și-ar putea refinanța împrumutul, achitând ceea ce a mai rămas din ipoteca sa inițială cu noua ipotecă pentru aceeași sumă la o rată a dobânzii mai mică de 3,5%.

Bulele Refi urmăresc tendința generală a ratelor dobânzii într-o economie, care sunt afectate de o multitudine de factori. Atunci când ratele dobânzilor sunt în creștere, refinanțarea este neatractivă, întrucât debitorii ar lua noi împrumuturi cu rate ale dobânzii mai mari decât împrumutul inițial, ceea ce le-ar costa mai mult.

Cu toate că ratele dobânzilor scad, cu toate acestea, refinanțarea devine o opțiune atractivă pentru debitor și apar bule de refi. Acest scenariu s-a desfășurat la sfârșitul anului 1998 și la începutul anului 1999, pe măsură ce ratele dobânzii din SUA au scăzut și mulți împrumutați ipotecare au refinanțat. Cu toate acestea, pe măsură ce ratele au crescut la mijlocul până la sfârșitul anului 1999, refinanțarea a scăzut cu peste 80%.