Opțiuni ipotecare pentru proprietarii de case subacvatice
Proprietarii de case se găsesc adesea în situația de neinvidiat de a datora mai mult din soldul ipotecilor decât valorează casele lor. Acest lucru rezultă dintr-o combinație de evenimente, dintre care multe sunt dincolo de controlul proprietarului unei case. Scăderea prețurilor imobiliarelor, o vecinătate deteriorată, decizii de împrumut rău (de exemplu, împrumuturi mai mari decât împrumutul pe care și le poate permite sau preluarea unei ipoteci cu rată ajustabilă opțională ) și refinanțarea pentru a contracta capitaluri proprii pot lăsa proprietarii de case cu datorii în creștere. Când soldul ipotecii depășește valoarea proprietății, poziția proprietarului este denumită „cu susul în jos” sau „ sub apă ”. Evadarea acestei poziții incomode este dificilă – și deseori necesită vânzarea locuinței pentru o valoare mai mică decât valoarea împrumutului – dar există soluții. Să ne uităm la câteva opțiuni pentru proprietarii de case cu capitaluri proprii negative.
Vânzarea scurtă a unei case care este scurtă pe capital
Vânzarea în lipsă este o opțiune viabilă dacă diferența dintre prețul de vânzare al locuinței și suma ipotecată este mică sau vânzătorul are buzunare adânci. Dacă se poate găsi un cumpărător, proprietarul casei poate veni la închidere cu un cec pentru a achita soldul împrumutului. Dacă vânzătorul nu își permite să plătească soldul, dar trebuie să vândă, vânzătorul trebuie să contacteze titularul ipotecii și să încerce să aranjeze o vânzare scurtă.
Convingerea creditorului să fie de acord cu o vânzare scurtă implică adesea o cantitate substanțială de timp și documente. Pe lângă faptul că împrumutul este de acord, proprietarul casei trebuie să găsească un agent imobiliar care este dispus să se ocupe de vânzare. Dacă se găsește un cumpărător, complicațiile continuă. Împrumutul acordă adesea împrumutul în numele unui investitor. Dacă creditorul este confortabil cu vânzarea, acesta trebuie să lucreze cu investitorul care deține împrumutul pentru a ajunge la un acord. Acest lucru poate dura timp. În cazul în care casa este acoperită de asigurarea ipotecară privată (PMI), asigurătorul ar putea fi, de asemenea, implicat în proces. Asigurătorul a asigurat proprietatea împotriva neîndeplinirii obligațiilor pentru a proteja interesele băncii, astfel încât asigurătorul are o miză în acest proces. În general, perioada de timp pentru a ajunge la un acord este lungă, iar banca are puține stimulente pentru a coopera.
Executarea silită
Când totul este spus și gata, proprietarul casei poate ajunge să datoreze băncii, chiar și după vânzare, pentru a face diferența dintre ceea ce un cumpărător este dispus să plătească și ceea ce banca este dispusă să accepte. Dacă credeți că acest lucru ar putea fi cazul în situația dvs., alternativa ar putea fi executarea silită. Cu toate acestea, cântăriți foarte atent această opțiune – deși o vânzare scurtă nu este bună pentru ratingul dvs. de credit, o executare silită este chiar mai rea.
În plus față de provocările legate de înființarea vânzării, de posibilitatea de a datora bani după vânzare și de probabilitatea ca scorul dvs. de credit să fie afectat, trebuie luate în considerare și impozitele. Din perspectivă fiscală, diferența dintre prețul de vânzare al locuinței și soldul ipotecii ar putea fi privită ca venit. Plata impozitului sau dovedirea faptului că ați fost insolvabil și, astfel, scutit de impozit, sunt elemente care trebuie tratate deoarece, din perspectiva impozitului, o vânzare în lipsă este privită ca iertare a datoriilor.
Opțiunile pentru evitarea problemelor unei vânzări scurte sunt limitate. Scenariul ideal este să continuăm să locuim în casă și să plătim ipoteca până când piața imobiliară se îmbunătățește și casa poate fi vândută la un preț care acoperă soldul ipotecii. Alte opțiuni de luat în considerare sunt primirea unui coleg de cameră pentru a ajuta la plata facturilor sau mutarea la un apartament și închirierea casei.
Linia de fund
Cea mai bună modalitate de a reduce la minimum șansele de a te găsi cu susul în jos este să faci cea mai mică ipotecă pe care o poți găsi și să o achite cât mai repede posibil. Acest efort începe prin achiziționarea unei case pe care ți-o poți permite, care ar putea fi o proprietate dramatic diferită de cea în care simți că aparții.
Cumpărătorii de case înțelepți și prudenți efectuează un avans semnificativ, permițându-le să evite să achiziționeze o asigurare ipotecară privată (PMI) și să ofere suficient capital propriu pentru a avea o pernă dacă valorile locuințelor scad. În plus, luând o mică ipotecă, ar trebui să puteți face plăți suplimentare și să ieșiți din sub povara datoriilor în mai puțin timp. În cele din urmă, efectuarea de plăți suplimentare face ca probabilitatea de a vă găsi „pe dos” cu ipoteca dvs. este mult mai puțin probabilă.