REIT-uri Senior Living: Bine pentru portofoliul dvs.?

REIT-urile cu trai senior ar trebui să facă parte din portofoliul dvs.? Un REIT sau un trust de investiții imobiliare este o companie care deține sau finanțează bunuri imobiliare care produc venituri.

La fel ca fondurile mutuale, REIT oferă investitorilor de zi cu zi venituri pe bază de dividende și aprecieri de capital pe termen lung. REIT-urile diversificate sau de specialitate ar putea deține diferite tipuri de proprietăți într-un portofoliu, variind de la complexe de apartamente la centre de vânzare cu amănuntul, până la infrastructură, cum ar fi turnurile celulare sau conductele de energie. Spre deosebire de proprietățile imobiliare proprii,investiția dvs.într-un REIT este lichidă, cu acțiuni pe care le tranzacționați ca acțiuni la o bursă.

REIT-urile trebuie să plătească mai mult de 90% din venitul lor impozabil sub formă dedividende acționarilor, care apoi plătesc impozite pe venitul acestor dividende. Acest lucru le permite să renunțe la impozitele pe profit.

REIT-urile permit investitorilor să vizeze tendințele industriei. La începutul anilor 2010, creșterea urbană a depășit creșterea suburbană pentru prima dată din anii 1920. Cu un boom paralel al cumpărăturilor online, REIT-urile expuse strict sau puternic la mall-uri au prezentat un risc mai mare pentru investitori. O îmbătrânire a populației poate prezenta totuși oportunități pentru investitorii care doresc să valorifice evoluția demografică. Cererea crescută pentru proprietăți de locuit pentru persoanele în vârstă ar putea prognoza creșterea REIT-urilor pentru persoanele în vârstă.

Demografie REIT Living Senior

Mulți dintre noi îmbătrânim. Aproximativ 10.000 de baby boomers împlinesc 65 de ani în fiecare zi. Până în 2030, toți bebelușii vor avea vârsta peste 65 de ani, astfel încât 1 din 5 rezidenți din SUA va avea vârsta de pensionare. Până în 2034, persoanele în vârstă vor depăși numărul copiilor pentru prima dată în istoria SUA, potrivit datelor recensământului SUA.

Pe măsură ce boomerii îmbătrânesc, vor dori sau vor trebui să se mute în locuințe care se potrivesc nevoilor lor. Adesea, aceste opțiuni intră sub umbrela locuințelor pentru vârstnici, care variază de la facilități orientate spre vârstnici care oferă opțiuni de viață independentă la diferite forme de îngrijire asistată.

Nevoia de toate tipurile de facilități pentru persoanele în vârstă va crește. Un studiu din 2015 realizat de economiștii NAREIT a dat următoarele:

• Seniori se mută în locuințe pentru seniori cu mai multă frecvență decât în ​​trecut, iar aceste mutări au loc la vârste mai mici decât în ​​trecut. O parte din aceasta este determinată de disponibilitatea opțiunilor de trai în vârstă, dincolo de îngrijirea pentru trai asistată.
• În timp ce traiul în vârstă este mai frecvent la pensionarii mai în vârstă, cea mai rapidă creștere este în rândul celor din grupa de vârstă de la 70 la 79 de ani.
• Seniori mai bogați au opțiuni mai mari în ceea ce privește traiul în vârstă.

Aceste și alte tendințe demografice sunt favorabile REIT-urilor pentru locuințe pentru seniori. Întrebarea rămâne: sunt acestea o investiție bună? La fel ca majoritatea opțiunilor de investiții, răspunsul este că depinde.

Luați în considerare acești factori

Investiția în REIT tranzacționate public este ca și cum ai investi în orice altă companie. Pentru început, ar trebui să știți cine administrează compania. Care este strategia de afaceri / investiții? Care este palmaresul companiei? Cu alte cuvinte, ar trebui să aveți multe dintre aceleași întrebări pe care le-ați pune și de cercetare înainte de a investi în Apple, IBM sau orice alt stoc individual.

REIT-urile în vârstă se află în mare parte în sectorul REIT din domeniul sănătății. Procentul de asistență medicală și, în special, de REIT cu trai în vârstă va varia de la REIT la REIT.

Dincolo de întrebările de mai sus, ar trebui să aflați mai întâi cum își face banii REIT. În cadrul acestei categorii largi, există REIT-uri care investesc în apartamente și comunități orientate spre seniori, facilități de locuit asistat și proprietăți conexe, cum ar fi clădirile medicale.

Marea asistență medicală REIT Ventas ( VTR ) a făcut un pariu major pe locuințele pentru vârstnici. Comentariile recente ale lui Morningstar cu privire la REIT reflectă unele îngrijorări cu privire la viitorul locuințelor pentru seniori: „Creșterea puternică de care se bucură inițial activele de exploatare a locuințelor pentru seniori Ventas a încetinit pe măsură ce crește nivelul de ofertă competitivă și incertitudinea. Performanța ar putea continua să fie testată dacă dinamica cererii / ofertei slăbește. ”

La fel ca multe tendințe pe care le vedem în lumea afacerilor, atunci când companiile observă potențialul de profit, acestea tind să sară într-un segment de afaceri. Locuințele pentru persoane de vârstă nu fac excepție. În timp ce datele demografice sunt favorabile facilităților de vârstă de toate tipurile, o ofertă excesivă ar putea reduce profitabilitatea acestora și, astfel, profitabilitatea și fluxul de numerar al REIT-urilor care investesc în aceste proprietăți.

Un boom al construcțiilor conform Centrului Național de Investiții pentru Locuințe și Îngrijiri pentru Seniori (NIC), ratele de ocupare au fost mai slabe decât se aștepta și, în 2019, au încetinit la cel mai scăzut nivel din ultimii opt ani. „Cererea a fost puternică, dar nu a fost suficient de puternică”, având în vedere rata de construcții și aprovizionare noi pe piață, a declarat într- un interviu economistul-șef al NIC și directorul de informare, Beth Burnham Mace.

Dividende și venituri 

REIT-urile sunt cunoscute pentru generarea de venituri pe bază de dividende. Vanguard REIT ETF ( fond index care urmărește indicele MSCI US REIT – are un randament pe 12 luni de 3,07% la 31 martie 2021. Unele dintre cele mai importante REIT-uri din domeniul sănătății, cu dețineri semnificative de locuințe pentru seniori, transportă randamente care au dezamăgit față de așteptările din ultimii ani.

Linia de fund

Tendințele demografice favorizează cu siguranță REIT-urile pentru locuințe pentru vârstnici și REIT-urile din domeniul sănătății cu dețineri semnificative în acest sector. Înainte de a investi în acestea, totuși, merită să ia în considerare mai multe puncte.

În primul rând, în timp ce veniturile din dividende ale multora dintre aceste REIT pot fi tentante în circumstanțe care favorizează randamente ridicate, luați în considerare dacă acestea sunt durabile și ce riscuri suplimentare ar putea suporta. În al doilea rând, ratele ridicate ale dobânzii au impact asupra REIT-urilor – evaluați modul în care o creștere a ratei dobânzii va avea impact asupra oricărei dețineri REIT. În cele din urmă, în timp ce tendințele demografice sunt favorabile, este important să rămânem la un nivel ridicat al ofertei de locuințe pentru seniori în raport cu cererea potențială.