Definiția actului de garanție specială

Ce este un act de garanție specială?

Un act special de garanție este un act asupra bunurilor imobile în care vânzătorul proprietății – cunoscut sub numele de concedent garantează numai împotriva oricărui lucru care a avut loc în timpul proprietății lor fizice. Cu alte cuvinte, concedentul nu garantează împotriva defectelor în titlu clar care existau înainte de a intra în posesia proprietății.

Actele speciale de garanție sunt cel mai frecvent utilizate în tranzacțiile cu proprietăți comerciale. Tranzacțiile unifamiliale și alte proprietăți rezidențiale vor utiliza, de obicei, un act de garanție generală. Mulți creditori ipotecare insistă asupra utilizării actului general de garanție.

Actele speciale de garanție poartă multe nume în diferite state, inclusiv actul de legământ, actul de acordare și actul de garanție limitată.

Chei de luat masa

• Un act special de garanție este un act în care vânzătorul unei bunuri garantează numai împotriva problemelor sau sarcinilor din titlul de proprietate care au apărut în timpul proprietății sale.
• Un act special de garanție garantează două lucruri: concedentul deține și poate vinde proprietatea; iar proprietatea nu a suportat sarcini în timpul proprietății sale.
• Un act de garanție special este mai limitat decât actul de garanție general mai comun, care acoperă întregul istoric al proprietății.

Înțelegerea actelor de garanție

Un act de garanție prevede transferul dreptului de proprietate sau de proprietate asupra proprietăților imobiliare comerciale sau rezidențiale și vine cu anumite garanții făcute de vânzător. Aceste garanții includ că titlul de proprietate este transferat în mod liber și fără drepturi de proprietate, drepturi de ipotecă sau ipoteci restante sau alte sarcini de către persoane fizice sau entități, altele decât vânzătorul.

Un act de garanție special – cunoscut și sub numele de act de garanție limitată – este o variantă a actului de garanție general. Actul general de garanție este cel mai comun și preferat tip de instrument utilizat pentru transferul titlurilor imobiliare în Statele Unite.

Atât actele de garanție generale, cât și cele speciale identifică:

• Numele vânzătorului – concedentul
• Numele cumpărătorului – beneficiarul
• Amplasarea fizică a proprietății
• Proprietatea nu conține datorii sau sarcini, altele decât cele menționate în act
• Concedentul garantează că este proprietarul de drept al proprietății și că are dreptul legal de a transfera titlul.
• Concedentul garantează că proprietatea este liberă de toate drepturile de garanție și că nu există creanțe restante asupra proprietății de la niciun creditor care să o utilizeze ca garanție.
• Există o garanție că titlul ar rezista oricărei pretenții de la terți cu privire la proprietatea asupra proprietății.
• Concedentul va face tot ceea ce este necesar pentru a face bun titlul beneficiarului asupra proprietății.

Ambele acte oferă aceleași protecții generale cumpărătorului. Cu toate acestea, diferența principală dintre o garanție specială și un act de garanție generală este modul în care se ocupă de perioada de protecție acordată dreptului de proprietate asupra titlului.

Act special de garanție

În timp ce utilizarea cuvântului „special” poate comunica unui cumpărător ideea că actul este de calitate superioară, actul de garanție specială este mai puțin cuprinzător și oferă o protecție mai mică datorită intervalului de timp limitat pe care îl acoperă. În proprietatea rezidențială, actele speciale de garanție sunt frecvent utilizate în executarea silită și vânzarea forțată a proprietății pentru satisfacerea unei datorii.

Un act general de garanție acoperă întregul istoric al proprietății. Acesta garantează că proprietatea este liberă de defecte sau greutăți, indiferent de momentul în care s-au întâmplat sau de proprietatea cui. Actul general de garanție asigură cumpărătorului că obțin drepturi depline de proprietate, fără potențiale probleme juridice valabile cu titlul.

Cu un act special de garanție, garanția acoperă numai perioada în care vânzătorul deținea dreptul de proprietate asupra proprietății. Actele speciale de garanție nu protejează împotriva erorilor dintr-un titlu liber și clar care ar putea exista înainte de proprietatea vânzătorului. Astfel, concedentul unui act special de garanție este răspunzător doar pentru datoriile, problemele sau alte sarcini asupra titlului pe care le-au cauzat sau care s-au întâmplat în timpul dreptului lor de proprietate asupra proprietății. Beneficiarul își asumă responsabilitatea pentru orice probleme care apar din partea proprietarilor anteriori.

De exemplu, imaginați-vă că o casă a avut înainte doi proprietari. Primul proprietar a fost un tezaur și, în curând, casa și curtea au căzut în paragină. Departamentul de aplicare a codului orașului a emis amenzi împotriva proprietarului care se atașa la proprietate. Proprietarul a rămas în urmă cu ipoteca lor, iar banca a executat sechestru, vânzând locuința celui de-al doilea proprietar.

Spre plăcerea cartierului, noul proprietar a reparat casa și a curățat curtea. După 10 ani au pus casa pe piață și o cumpărați folosind un act de garanție special. Câțiva ani mai târziu decideți să vindeți casa. Cu toate acestea, deoarece drepturile de executare a codului rămân împotriva proprietății, acestea ar putea împiedica vânzarea dvs. Cel puțin, va trebui să satisfaceți drepturile de autor ale orașului pentru a elibera titlul.

Căutări de titluri și asigurări de titluri

De cele mai multe ori, o căutare a titlului va descoperi orice drepturi de autor sau pretenții la titlul unei proprietăți. O căutare de titlu este o revizuire a înregistrărilor publice disponibile pentru a determina proprietatea asupra proprietății. Avocații, companiile de titluri și persoanele fizice pot finaliza căutări de titluri pentru a verifica proprietatea asupra proprietății. În timp ce aceste căutări sunt extinse, există întotdeauna posibilitatea ca ceva să fie ratat.

Din acest motiv, majoritatea cumpărătorilor – indiferent de tipul actului de garanție pe care îl utilizează – cumpără, de asemenea, asigurări de titlu atunci când cumpără o proprietate. Asigurarea de titlu este o poliță de asigurare de despăgubire care protejează un cumpărător de creanțe financiare împotriva titlului unei proprietăți pe care o deține.

Pro

• Garanțiile speciale permit transferul titlului de proprietate între vânzător și cumpărător.

• Achiziționarea unei asigurări de titluri poate atenua riscul de revendicare prealabilă a actului de garanție special.

Contra

• Actele speciale de garanție asigură o protecție îngustă pentru beneficiarii sau cumpărătorii.

• Actele speciale de garanție acoperă numai perioada de proprietate a concedentului sau a vânzătorului.

Exemplu din lumea reală

Deși actele generale de garanție sunt mai frecvente în tranzacțiile imobiliare rezidențiale, există un domeniu în care actul special de garanție devine norma. Această singură arenă este pentru proprietățile sechestrate, proprietăți imobiliare (REO) sau proprietăți vândute în scurt timp.

Majoritatea locuințelor și dezvoltării urbane (HUD) și a reședințelor deținute de bănci vând folosind acest tip de act. Poate că un motiv principal pentru utilizarea actelor speciale de garanție este că autoritatea vânzătoare nu dorește să fie răspunzătoare pentru nicio situație referitoare la proprietate înainte de confiscare.

De exemplu, în 2012, un cuplu cu o locuință în județul Grenada, Mississippi, a plătit în lipsa plăților împrumutului pentru proprietate.În februarie 2013, proprietatea a fost blocată de către creditorul lor, Wells Fargo Bank. Documentele legale ulterioare au indicat faptul că Wells Fargo „a transmis proprietatea către FNMA printr-un act de garanție special”.