Angajament de preluare
Ce este angajamentul de preluat?
Angajamentul de preluare este o garanție scrisă de către un creditor pentru a oferi finanțare permanentă pentru înlocuirea unui împrumut pe termen scurt la o dată viitoare specificată dacă proiectul a atins o anumită etapă.
Chei de luat masa
- Angajamentul de preluare este o garanție scrisă de către un creditor pentru a oferi finanțare permanentă pentru înlocuirea unui împrumut pe termen scurt la o dată viitoare specificată dacă proiectul a atins o anumită etapă.
- Un angajament de preluare este destul de comun în dezvoltarea imobiliară comercială.
- Împrumutătorii pe termen scurt necesită de obicei un angajament de preluare de la un alt împrumut înainte de a fi de acord să acorde împrumutul.
Înțelegerea angajamentului de preluare
Un angajament de preluare este destul de comun în dezvoltarea imobiliară comercială. Garantează că o bancă va emite o ipotecă pentru proprietate odată ce construcția sau renovarea este finalizată. De asemenea, se asigură că un creditor comercial ipotecar pe termen lung va achita sau va contracta împrumutul de construcție pe termen scurt și dobânda acumulată a acestuia.
Angajamentele de preluare diminuează riscul împrumutătorilor de împrumuturi pentru construcții și permit dezvoltarea să continue. Dezvoltatorii imobiliari împrumută de obicei fonduri pe termen scurt ( împrumuturi-punte ) pentru a plăti pentru construcția proiectelor lor.
Cu toate acestea, proiectele pot fi întârziate din cauza grevelor forței de muncă, a problemelor contractorilor, a problemelor de mediu sau a unei serii de alte variabile. Confruntat cu perspectiva unor costuri mai mari ca urmare a acestor eșecuri, un dezvoltator ar putea fi tentat să abandoneze proiectul și să nu plătească împrumutul. De aceea, creditorii pe termen scurt necesită de obicei un angajament de preluare de la un alt creditor, care a fost de acord să devină titularul ipotecii permanente a proiectului finalizat, înainte de a fi de acord să acorde împrumutul.
Lucrul cu angajamentele de preluat
Un angajament de preluare, numit și un împrumut de preluare sau un acord de preluare, oferă constructorului opțiunea de a împrumuta o anumită sumă de bani la o rată a dobânzii convenită (adesea legată de un indice) pentru o anumită sumă de timp. Acordul va include unele situații neprevăzute, cum ar fi:
- Proiectare și aprobare materiale
- Data finalizării proiectului
- O rată minimă de ocupare înainte de eliberarea fondurilor, poate 60%
- Prevederi pentru prelungirea datei de începere a împrumutului, în cazul întârzierilor
Angajamentul este adesea unul din podea până în tavan. De la etaj la plafon înseamnă că va exista o sumă finală specifică împrumutată pentru proiect și o sumă mai mică împrumutată în cazul în care neprevăzutele vor fi nesatisfăcute. Aceste situații neprevăzute încearcă să protejeze sau să despăgubească atât creditorul permanent, cât și creditorul pe termen scurt inițial, în cazul apariției unor probleme pe drum. Principiul de funcționare este că este sarcina dezvoltatorului, nu a băncii, să se asigure că proiectul avansează fără probleme. Banca se va strădui să-și limiteze expunerea la problemele dezvoltatorului.
Finanțarea lacunelor pentru angajamente
Desigur, creditorul pentru construcții nu vrea să riște ca împrumutătorul permanent să rețină fonduri din cauza unor eventuale situații, care ar putea avea impact asupra rambursării împrumutului pentru construcții. Deci, angajamentele de preluare includ, de asemenea, dispoziții pentru finanțarea decalajului. Finanțarea diferențiată sau împrumuturile de tip bridge, ajută în cazul în care oricare dintre situații neprevăzute declanșează o plată parțială din partea creditorului permanent.
De exemplu, dacă un nou turn de birouri nu a închiriat suficiente unități pentru a îndeplini clauza de ocupare minimă a angajamentului de preluare, finanțarea diferenței va asigura că împrumutătorul pentru construcții este rambursat, chiar dacă ipoteca finală nu a fost încă emisă.