Pauze fiscale pentru proprietarii de case second-hand
Dacă vă gândiți să cumpărați o a doua casă pentru vacanțe, impozite pe proprietate și cheltuieli de închiriere.
Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA) a schimbat modul în care funcționează reducerile fiscale, cum ar fi scăderea deducerii dobânzii ipotecare. Cu toate acestea, chiar și cu aceste modificări, există scutiri de impozite utile care pot ajuta la deținerea unei a doua case mai accesibilă. Iată un rezumat rapid.
Chei de luat masa
- Dacă detaliați deducerile, dobânda pentru ipoteca dvs. va fi probabil deductibilă până la o limită.
- Reguli diferite se aplică deducerii ipotecare în funcție de faptul dacă o a doua locuință este o reședință personală sau o proprietate de închiriat.
- Puteți deduce dobânzile la împrumuturile de capital propriu, dar numai dacă fondurile sunt utilizate pentru îmbunătățirea locuințelor.
- Puteți deduce impozitele pe proprietatea celei de-a doua case, dar există limite.
- Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă a schimbat câte reduceri fiscale funcționează.
Deducerea dobânzii ipotecare
Deducerea dobânzii ipotecare a fost mult timp lăudată ca o modalitate de a deține proprietatea unei case mai accesibilă. TCJA, semnat în lege în decembrie 2017, a schimbat cât de mult puteți economisi prin deducerea dobânzilor ipotecare atât pentru o reședință principală, cât și pentru o a doua casă.
Solicitanții și cei căsătoriți care depun împreună în majoritatea cazurilor pot deduce dobânda totală asupra creditelor ipotecare până la 750.000 USD. Acest lucru se aplică oricărei reședințe personale, fie că este prima sau a doua dvs. Limita anterioară era de 1 milion de dolari în datorii ipotecare, care se aplică în continuare la împrumuturile de locuințe contractate înainte de 16 decembrie 2017.
Diferite reguli fiscale se aplică deducerii ipotecare, în funcție de faptul dacă a doua locuință este considerată o reședință personală sau o proprietate de închiriat. Cu închirierile, intră în joc și proporția anului în care închiriați proprietatea – spre deosebire de a locui singuri în ea.
Deducerea dobânzii la o reședință personală
Dacă cea de-a doua proprietate este o reședință personală, sunteți eligibil să deduceți dobânzile ipotecare în același mod ca și pentru casa principală – până la 750.000 USD dacă sunteți singuri sau căsătoriți și depuneți împreună. Limita este de 375.000 USD dacă sunteți căsătorit și depuneți separat.
Pentru a beneficia de deducere, ipoteca trebuie să fie o creanță garantată pe o casa calificat vă proprii, și trebuie să vă enumera deduceri dumneavoastră prin depunerea schema A.1
Limita dobânzii ipotecare de 1 milion de dolari va reveni în 2025, când TCJA expiră, cu excepția cazului în care parlamentarii acționează pentru a menține legea în vigoare.
Deducerea dobânzii la locuințele închiriate
Regulile sunt complicate dacă doriți să luați deduceri fiscale pentru proprietatea închiriată. Ceea ce contează este dacă închiriați proprietatea o parte sau tot anul și cât de des utilizați proprietatea pentru uz personal. Utilizarea proprietății dvs. se va încadra în una din cele trei categorii:
Proprietate închiriată mai puțin de 15 zile pe an
Vă puteți închiria casa pentru mai puțin de 15 zile în timpul anului fiscal fără a fi nevoie să raportați veniturile la IRS. Casa este considerată o reședință personală, ceea ce înseamnă că nu puteți lua deduceri pentru cheltuielile de închiriere. Dar puteți deduce dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate așa cum ați face cu orice casă.
Această regulă specială se aplică chiar dacă vă închiriați casa pentru 10.000 USD pe noapte. Secțiunea 280A (g) din Codul veniturilor interne spune că banii nu trebuie incluși în venitul dvs. brut, cu condiția ca locuința să fie închiriată pentru mai puțin de 15 zile pe an.
Proprietatea închiriată cu 14 sau mai multe zile pe an și rareori o folosești
Casa dvs. este considerată o proprietate de închiriat – și nu o reședință personală – dacă este închiriată timp de 14 sau mai multe zile pe an și dacă propria dvs. utilizare personală a proprietății nu depășește 14 zile pe an sau 10% din numărul de zile în care locuința a fost închiriată.
Dacă îndepliniți această cerință, atunci venitul din proprietate este raportat ca venit din închiriere. De asemenea, puteți deduce cheltuielile de închiriere, inclusiv dobânzile ipotecare, impozitele pe proprietate, costurile de asigurare, comisioanele plătite administratorilor de proprietăți, utilitățile și amortizarea proprietății. Cu toate acestea, trebuie să împărțiți aceste costuri între utilizarea personală a proprietății și timpul în care a fost închiriată.
Este demn de remarcat faptul că zilele petrecute la repararea proprietății nu sunt considerate drept uz personal. Este posibil să depășiți limita de 14 zile dacă ați rămas la proprietatea dvs. pentru a efectua întreținere. Planificați să vă documentați activitățile de întreținere păstrând chitanțe pentru a dovedi că nu ați fost doar în vacanță în acele zile.
Utilizați proprietatea mai mult de 14 zile și rareori o închiriați
Dacă stați la proprietate mai mult de 14 zile pe an sau mai mult de 10% din totalul zilelor în care a fost închiriată proprietatea, atunci a doua locuință este considerată reședință personală. Acest lucru înseamnă că puteți deduce dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate așa cum ați face cu orice casă, dar nu puteți solicita pierderi de închiriere. Dacă un membru al familiei tale folosește proprietatea (inclusiv soția, frații, părinții, bunicii, copiii și nepoții), aceste zile sunt considerate zile personale, cu excepția cazului în care colectați un preț echitabil de închiriere în timpul șederilor în familie.
Deducerea dobânzii împrumutului la capitalul propriu
În plus față de deducerea dobânzii ipotecare, este posibil să puteți anula dobânzile la un împrumut de capital propriu. Cu toate acestea, TCJA a modificat și aceste reguli.
Anterior, puteai împrumuta contra capitalului propriu și puteai face o deducere a dobânzii, indiferent dacă veniturile au fost utilizate pentru a plăti un card de credit, pentru a lua o vacanță sau pentru a cumpăra o a doua casă. Acum, puteți deduce dobânda pentru datoria de capital propriu numai dacă fondurile au fost utilizate „pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți substanțial casa contribuabilului care asigură împrumutul”.În plus, la fel ca în vechile reguli, împrumutul trebuie să fie garantat de casa dvs. primară sau a doua și nu poate depăși costul casei.
Conform acestor prevederi, dacă doriți să deduceți dobânzile pentru o a doua locuință, trebuie să aveți o ipotecă asupra acesteia. Dacă ați împrumutat contra capitalului propriu la prima dvs. casă pentru a finanța cumpărarea celei de-a doua case, această dobândă nu poate fi dedusă. La fel ca o ipotecă, puteți deduce dobânzi pentru până la 750.000 USD în datorii de capital propriu dacă sunteți singur sau căsătorit depunând în comun (375.000 USD dacă căsătorit depune separat).
Limita se aplică tuturor datoriilor ipotecare și de capital propriu. Dacă aveți deja 750.000 USD sau mai mult în datorii ipotecare, nu ați putea solicita o deducere a dobânzii la împrumuturile de capital propriu care depășesc suma respectivă.
Deducerea impozitului pe proprietate
Puteți deduce impozitele pe proprietatea celei de-a doua case și, de altfel, oricâte proprietăți aveți. Totuși, și aici, TCJA a adus modificări care afectează aceste deduceri.
Nu mai puteți deduce întreaga sumă a impozitelor pe proprietate pe care le-ați plătit pentru imobilele pe care le dețineți. Acum, totalul impozitelor de stat și locale eligibile pentru o deducere – inclusiv impozite pe proprietate și venituri – este limitat la 10.000 USD pe declarație fiscală sau 5.000 USD dacă sunteți căsătorit și depuneți separat. Mulți oameni care cumpără o a doua casă pot depăși deja această limită odată cu prima lor casă și, prin urmare, nu vor vedea economii suplimentare de impozite din a doua casă.
Vânzarea celei de-a doua case
Dacă vindeți reședința principală, legea permite contribuabililor singuri să excludădin veniturile dvs. câștiguri de capital de până la 250.000 USD. Cuplurile care sunt căsătorite și care se prezintă împreună pot exclude câștiguri de capital de până la 500.000 USD. Cu toate acestea, acest lucru este valabil numai pentru vânzările de locuințe principale. Când vindeți a doua casă, trebuie să plătiți un impozit pe câștigurile de capital pentru întregul dvs. profit.10
Făcând a doua casă casa ta principală, ai putea diminua câștigurile de capital.În primul rând, ar trebui să locuiți în a doua proprietate cel puțin doi ani din cei cinci ani anteriori vânzării. Acest lucru ar califica proprietatea drept reședința dvs. principală. De asemenea, pentru a fi eligibil pentru excludere, nu puteți fi luat excluderea câștigurilor de capital la vânzarea unei alte case în perioada de doi ani anteriori vânzării acestei noi reședințe principale.
1031 Schimburi
Dacă cea de-a doua proprietate este deținută pentru afaceri sau investiții, este posibil să puteți amâna impozitele pe câștigurile de capital în cadrul unui schimb 1031. Cunoscut ca un schimb de tip similar, aceasta implică vânzarea proprietății și înlocuirea acesteia cu o proprietate similară. După ce ați vândut proprietatea inițială, trebuie să identificați proprietatea înlocuitoare a acesteia în termen de 45 de zile și să o achiziționați în termen de 180 de zile. Câștigurile de capital sunt apoi amânate până la vânzarea proprietății de înlocuire (deși este posibil să se amâne continuu impozitele cu alte schimburi similare).
Mai multecondiții trebuie îndeplinite pentru a se califica pentru un schimb de tip similar. Contribuabilul trebuie să dețină proprietatea timp de cel puțin doi ani înainte de vânzare.În fiecare dintre cele două perioade de 12 luni anterioare vânzării, contribuabilul trebuie să fi închiriat proprietatea pentru cel puțin 14 zile.În plus, utilizarea personală a proprietății de către contribuabil nu poate depăși 14 zile pe an sau 10% din zilele în care a fost închiriată locuința.
În cele din urmă, proprietatea de înlocuire trebuie să îndeplinească, de asemenea, aceleași condiții: trebuie păstrată cel puțin doi ani dupăschimbul de tip similar;închiriat pentru cel puțin 14 zile pe an;și nu pot fi utilizate pentru plăcere personală mai mult de 14 zile pe an, sau 10% din zilele în care a fost închiriată locuința.
Deoarece legile fiscale sunt complicate și se modifică periodic, este recomandabil să consultați un specialist calificat în domeniul imobiliar, care să vă explice implicațiile fiscale și legile relevante și să vă ajute să determinați cea mai favorabilă strategie de proprietate pentru situația dvs.
Linia de fund
Dacă este fezabil din punct de vedere financiar, deținerea unei a doua case poate fi o investiție excelentă în scopuri de vacanță sau de închiriere și, de asemenea, ar putea oferi o casă primară adecvată în timpul pensionării. Dar pentru că deținerea oricărei case poartă o povară financiară semnificativă, de la ipoteci și impozite la întreținere și reparații, este în interesul dvs. să aflați implicațiile fiscale ale proprietății unei case secundare.