Locația în comun – TIC

Ce este chiria în comun – TIC?

Locația comună este un aranjament în care două sau mai multe persoane împărtășesc drepturile de proprietate asupra unei proprietăți sau a unei parcele de teren. Proprietatea poate fi comercială sau rezidențială. Când un chiriaș în comun moare, proprietatea trece la moșia acelui chiriaș. Fiecare proprietar independent poate controla un procent egal sau diferit din totalul proprietății. De asemenea, chiriașul în comun are dreptul de a lăsa partea lor din proprietate oricărui beneficiar ca parte din proprietatea lor. Condițiile contractuale pentru chiriașii în comun sunt detaliate în actul, titlul sau alte documente de proprietate obligatorii din punct de vedere juridic.

Cum funcționează TIC

Când două sau mai multe persoane dețin proprietate în calitate de chiriași în comun, toate zonele proprietății sunt deținute în mod egal de grup. Co-chiriașii pot avea o cotă diferită de interese de proprietate. De exemplu, Sarah și Debbie pot deține fiecare 25% dintr-o proprietate, în timp ce Leticia deține 50%. În timp ce procentul deținut variază, nicio persoană nu poate pretinde dreptul de proprietate asupra unei părți specifice a proprietății.

Locația în acordurile comune poate fi creată în orice moment. Deci, o persoană poate dezvolta un interes pentru o proprietate la ani după ce ceilalți membri au încheiat un contract de închiriere în comun. Revenind la exemplul de mai sus, am putea spune că Sarah și Leticia dețineau inițial fiecare 50% din proprietate. La un moment dat, Sarah a decis să-și împartă porția de 50%, iar Debbie a părăsit grupul cu o împărțire 25/25/50.

Mai mult, membrii acordului pot vinde sau împrumuta independent contra părții lor de proprietate.

Chei de luat masa

• Locația în comun este un aranjament în care două sau mai multe persoane au interese de proprietate asupra unei proprietăți.
• Locatarii în comun pot deține diferite procente din proprietate.
• Chiriașii în comun pot lăsa moștenirea părții lor din proprietate oricui la moartea lor.
• Locația în comun diferă semnificativ de o chirie comună, în special în ceea ce privește drepturile de supraviețuire și gradul de proprietate pe care îl are fiecare chiriaș.

Eliminarea unui TIC

Unul sau mai mulți locatari pot cumpăra alți membri pentru a dizolva chiria în comun. Dacă co-chiriașii ar trebui să dezvolte interese sau instrucțiuni opuse pentru utilizarea proprietății, îmbunătățirea sau vor să vândă proprietatea, trebuie să ajungă la un acord comun pentru a merge mai departe.În cazurile în care nu se poate ajunge la o înțelegere, poate avea loc o acțiune de partiție. Acțiunea de împărțire poate fi voluntară sau ordonată de instanță, în funcție de cât de bine colaborează co-chiriașii.

Într-o procedură de împărțire legală, o instanță va împărți proprietatea între chiria în membri comuni, permițând fiecărui membru să avanseze separat de ceilalți membri. Cunoscută ca o partiție în natură, este cel mai direct mod de a împărți proprietatea și este de obicei metoda utilizată atunci când co-chiriașii nu sunt contrari.

În cazul în care co-chiriașii refuză să lucreze împreună, ar putea lua în considerare intrarea într-o partiție a proprietății prin vânzare. Aici, exploatația este vândută și încasările sunt împărțite între co-chiriași în funcție de interesele lor respective în proprietate.

Impozite pe proprietate cu proprietăți TIC

Locația de comun acord, ghidată de legislația aplicabilă, descrie de obicei implicațiile proprietății comune asupra impozitelor unei proprietăți. Contractul va descrie modul în care răspunderea fiscală  este distribuită contractual către fiecare proprietar. 

Deoarece un contract de închiriere în comun nu împarte în mod legal o parcelă de teren sau proprietate, majoritatea jurisdicțiilor fiscale nu vor atribui separat fiecărui proprietar o factură proporțională privind impozitul pe proprietate pe baza procentului de proprietate. Cel mai adesea, chiriașii în comun primesc o singură factură de impozit pe proprietate.

În multe jurisdicții, o închiriere de comun acord impune o răspundere solidară co-chiriașilor. Această stipulare înseamnă că fiecare dintre proprietarii independenți poate fi răspunzător pentru impozitul pe proprietate până la valoarea totală a evaluării. Răspunderea se aplică fiecărui proprietar indiferent de nivelul sau procentul de proprietate.

Odată ce impozitul pe proprietate este satisfăcut, co-chiriașii vor deduce acea plată din înregistrările lor de impozit pe venit. Dacă jurisdicția fiscală ar urma o răspundere solidară, fiecare co-chiriaș ar putea deduce suma pe care a contribuit-o din depunerile de impozit pe veniturile personale.În județele care nu respectă această procedură, pot deduce un procent din impozitul total până la nivelul lor de proprietate.

Locația în locativitatea comună vs.

Deși sună asemănător, chiria în comun diferă în mai multe moduri de o închiriere comună.În cadrul unei chirii comune, chiriașii obțin acțiuni egale ale unei proprietăți cu aceeași faptă în același timp.

Una dintre diferențele principale vine cu adăugarea sau eliminarea oricărui membru din acord.În acordurile TIC, schimbarea membrilor nu încalcă acordul. Cu o închiriere comună, acordul este întrerupt dacă vreunul dintre membri dorește să-și vândă dobânda.

De exemplu, dacă unul sau mai mulți locatari doresc să-i cumpere pe ceilalți, proprietatea trebuie să fie vândută din punct de vedere tehnic, iar veniturile să fie distribuite în mod egal între proprietari. Membrii chiriași comuni pot utiliza, de asemenea, acțiunea de partiție legală pentru a separa proprietatea dacă exploatația este suficient de mare pentru a se potrivi acestei separări.

Moartea unui locatar comun

O altă diferență substanțială apare în cazul morții unui co-chiriaș. După cum sa menționat mai devreme, acordurile TIC permit trecerea proprietății ca parte din proprietatea proprietarului. Cu toate acestea, într-un contract de închiriere comună, titlul proprietății îi revine proprietarului supraviețuitor.

Cu alte cuvinte, chiriașii în comun nu au drepturi automate de supraviețuire. Cu excepția cazului în care ultimul testament al membrului decedat specifică faptul că interesul lor asupra proprietății va fi împărțit între proprietarii supraviețuitori, un chiriaș decedat în interes comun aparține proprietății lor.În schimb, cu chiriașii în comun, interesul proprietarului decedat este transferat automat proprietarilor supraviețuitori. De exemplu, atunci când patru chiriași comuni dețin o casă și un chiriaș moare, fiecare dintre cei trei supraviețuitori ajunge la o parte suplimentară de o treime din proprietate.

Căsătoria și proprietatea

Unele state stabilesc chiria comună ca proprietate implicită a proprietății pentru cuplurile căsătorite, în timp ce altele folosesc chiria în model de proprietate comună. Un al treilea model, utilizat în aproximativ 25 de state și în districtul Columbia, este o chirie totală (TbyE), în care fiecare soț are un interes egal și indiviz în proprietate.7

Pro și dezavantaje ale unei chirii în comun

Cumpărarea unei case cu un membru al familiei, un prieten sau un partener de afaceri ca chiriași în comun poate ajuta persoanele să intre mai ușor pe piața imobiliară. Deoarece depozitele și plățile sunt împărțite, achiziționarea și întreținerea proprietății pot fi mai puțin costisitoare decât ar fi pentru o persoană fizică. În plus, capacitatea de împrumut poate fi simplificată dacă un proprietar are un venit mai mare sau un nivel financiar mai bun decât ceilalți membri.

Pro

• Facilitează achizițiile de proprietăți

• Numărul chiriașilor se poate modifica

• Sunt posibile diferite grade de proprietate

Contra

• Fără drepturi automate de supraviețuire

• Toți chiriașii răspund în mod egal pentru datorii, impozite

• Un chiriaș poate forța vânzarea proprietății

Cu toate acestea, atunci când se ipotecează proprietatea ca chiriași în comun, de obicei toți debitorii semnează documentele.Întrucât toți membrii semnează documente ipotecare, în caz de neîndeplinire a obligațiilor, creditorul poate prelua participațiile de la toți membrii grupului. De asemenea, chiar dacă unul sau mai mulți împrumutați încetează să mai contribuie la plata ipotecii, ceilalți împrumutați trebuie să acopere în continuare plățile pentru a evita executarea silită.

Abilitatea de a utiliza un testament pentru desemnarea beneficiarilor la proprietate permite co-chiriașului controlul asupra cotei lor. Dacă un co-chiriaș moare fără testament, interesul său pentru proprietate va trece prin testament – un eveniment costisitor atât în ​​termeni de timp, cât și de bani.

De asemenea, co-chiriașii rămași ar putea descoperi că dețin proprietatea acum cu cineva pe care nu îl cunosc sau cu care nu sunt de acord. Acest nou co-chiriaș poate depune o acțiune de partiție, forțând co-chiriașii care nu doresc să vândă sau să împartă proprietatea.

Exemplu de chirie în comun (TIC)

California permite patru tipuri de coproprietate care includ proprietatea comunității, parteneriatul, închirierea în comun și închirierea în comun. Cu toate acestea, TIC este forma implicită în rândul părților necăsătorite sau a persoanelor care achiziționează împreună proprietăți imobiliare.În California, acești proprietari au statutul de chiriași în comun, cu excepția cazului în care acordul sau contractul lor prevede în mod expres altfel, înființând un parteneriat sau o chirie comună.

Potrivit SirkinLaw, o firmă de avocatură imobiliară din San Francisco specializată în coproprietate.

Din ce în ce mai mulți oameni apelează la chiriași în comun… ca o modalitate de a-și maximiza puterea de cumpărare și vânzare. Aceste aranjamente scad prețurile și măresc alegerea cumpărătorilor, permițându-le să reunească resurse și să cumpere mai multe bunuri imobiliare decât ar putea sau ar face altfel.

Într-o postare de blog din august 2018, ei scriu că conversiile TIC – schimbarea structurii de proprietate a proprietăților condominiale într-un aranjament de locațiune în comun – au devenit deosebit de populare în zonele metropolitane din Greater Los Angeles și San Francisco / Oakland.

întrebări frecvente

Ce înseamnă chiria în comun (TIC)?

Termenul „Locație în comun” (TIC) se referă la un aranjament juridic în care două sau mai multe părți dețin împreună o bucată de proprietate imobiliară, cum ar fi o clădire sau o parcela de teren. Detaliile aranjamentului acestor părți ar diferi de la un caz la altul, în funcție de contractele lor individuale de achiziție și de acordurile legale. Dar caracteristica cheie a unui TIC este că oricare dintre părți își poate vinde partea din proprietate, rezervând în același timp dreptul de a transmite partea lor din proprietate moștenitorilor.

Care este diferența dintre un locatar comun și un TIC?

O TIC și o închiriere comună sunt concepte similare, prin aceea că ambele se referă la situații în care două sau mai multe părți doresc să dețină proprietăți împreună. Cu toate acestea, principala diferență constă în modul în care părțile gestionează o situație în care o parte trebuie să-și vândă partea de proprietate. Într-o TIC, oricare dintre părți își poate vinde cota în orice moment, în timp ce într-o situație de închiriere comună, această vânzare ar duce în mod necesar la sfârșitul acordului.

Ce se întâmplă când unul dintre chiriașii în comun moare?

Unul dintre avantajele unei TIC este că este capabil să reziste unui scenariu în care unul dintre chiriași moare. În acea situație, pachetul de proprietate al chiriașului acum decedat va fi transferat la moșia acelui chiriaș. Apoi ar fi tratat în conformitate cu testamentul chiriașului decedat. Între timp, orice chiriaș supraviețuitor ar fi liber să continue să dețină și să ocupe proprietatea. În schimb, dacă acest lucru ar avea loc într-un acord de închiriere comună, chiriașul supraviețuitor ar moșteni automat pachetul de proprietate al chiriașului care a murit.