Arendă triplă netă (NNN)

Ce este un leasing triplu net?

Un leasing triplu net (triple-Net sau NNN) este un contract de închiriere pentru o proprietate prin care chiriașul sau locatarul promite să plătească toate cheltuielile proprietății, inclusiv impozite pe proprietăți imobiliare, asigurarea clădirii și întreținerea. Aceste plăți se adaugă la taxele pentru chirie și utilități și toate plățile sunt de obicei responsabilitatea proprietarului în absența unui contract de închiriere net triplu, dublu sau unic.

Chei de luat masa

• Cu un leasing triplu net, chiriașul este de acord să plătească cheltuielile cu proprietatea, cum ar fi impozitele pe proprietăți imobiliare, asigurarea clădirii și întreținerea, în plus față de chirie și utilități.
• Închirierile triple nete tind să aibă o taxă de chirie mai mică, deoarece chiriașul își asumă mai multe cheltuieli în curs pentru proprietate.
• Un singur contract de închiriere net pe o proprietate comercială include impozite pe proprietate în plus față de chirie.
• O închiriere netă dublă pentru o proprietate comercială include impozite pe proprietate și asigurare de proprietate pe lângă chirie.
• Proprietățile închiriate triple au devenit vehicule populare de investiții pentru investitori, deoarece oferă venituri constante cu risc scăzut.

Înțelegerea închirierilor triple net

În cazul în care un proprietar de proprietate închiriază o clădire unei întreprinderi folosind un contract de închiriere net triplu, chiriașul este responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate a clădirii, asigurarea clădirii, precum și costul oricărei întrețineri sau reparații pe care clădirea le poate solicita pe durata contractului de închiriere. Deoarece chiriașul acoperă aceste costuri, care altfel ar fi responsabilitatea proprietarului proprietății, chiria percepută în leasingul triplu net este, în general, mai mică decât chiria percepută într-un contract de închiriere standard. Rata de capitalizare, care este utilizată pentru a calcula suma leasingului, este determinată de bonitatea creditorului chiriașului.

În domeniul imobiliar comercial, un contract de leasing net este un contract de închiriere în care chiriașul este obligat să plătească o parte sau toate taxele, taxele și costurile de întreținere pentru o proprietate. Un singur contract de închiriere net necesită chiriașilor să plătească impozite pe proprietate în plus față de chirie, iar un contract de închiriere net dublu acoperă de obicei asigurările de proprietate.

Închirieri duble nete

Contractele de închiriere Double Net (NN) sunt, de asemenea, populare în imobilele comerciale. Într-un contract de închiriere ca acesta, chiriașul plătește două obligații în loc de trei: impozite pe proprietate și prime de asigurare în plus față de chirie. Chiria de bază – plătibilă pentru spațiul în sine – este, în general, mai mică din cauza cheltuielilor suplimentare pe care chiriașul trebuie să le suporte. Pe de altă parte, toate costurile de întreținere rămân în sarcina proprietarului, care le plătește direct.

Contractele de leasing net unic (N) nu sunt la fel de comune. Aici, proprietarul transferă un risc minim chiriașului, care plătește doar impozitele pe proprietate.

consideratii speciale

Proprietățile închiriate triple au devenit vehicule populare de investiții pentru investitorii care caută venituri constante cu un risc relativ scăzut. Investițiile triple de leasing net sunt de obicei un portofoliu de proprietăți cu trei sau mai multe proprietăți comerciale de înaltă calitate închiriate integral de un singur chiriaș cu flux de numerar existent. Proprietățile comerciale ar putea include clădiri de birouri, centre comerciale, parcuri industriale sau clădiri independente operate de bănci, farmacii sau lanțuri de restaurante. Termenul tipic de închiriere este de 10 până la 15 ani, cu creșterea contractuală a chiriei.

Beneficiile pentru investitori includ venituri stabile pe termen lung, cu posibilitatea aprecierii capitalului proprietății subiacente. Investitorii pot investi în proprietăți imobiliare de înaltă calitate fără a se preocupa de operațiunile de administrare, inclusiv factori de post vacant, costuri de îmbunătățire a chiriașilor sau taxe de leasing. Atunci când proprietățile subiacente sunt vândute, investitorii își pot roti capitalul într-o altă investiție cu leasing triplu net fără a plăti impozite printr -o bursă de impozitare amânată de 1031.

Investitorii în oferte de investiții cu leasing triplu net trebuie să fie acreditați cu o valoare netă de cel puțin 1 milion de dolari, cu excepția valorii reședinței lor principale sau 200.000 de dolari în venituri (300.000 de dolari pentru participanții în comun). Investitorii mai mici pot participa la leasing imobiliar triplu net prin investiții în trusturi de investiții imobiliare (REIT) care se concentrează pe astfel de proprietăți în portofoliile lor.

întrebări frecvente

Este o închiriere triplă netă o idee bună?

Atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari, leasingurile triple nete pot oferi unele avantaje. Un chiriaș are mai multă libertate cu structura lor; își pot personaliza spațiul pentru o mai mare uniformitate a mărcii fără investiția de capital a unei achiziții. Un alt avantaj este că aceste leasing tind să fie destul de flexibile: plafoane pentru creșterea impozitelor, creșterea asigurărilor etc. Pentru proprietar, leasingurile triple nete pot fi o sursă fiabilă de venit și au foarte puține costuri generale. De asemenea, proprietarul nu trebuie să joace un rol activ în administrarea proprietății.

Trebuie să-mi fac griji cu privire la plata acestor obligații pentru apartamentul pe care îl închiriez?

Probabil ca nu. Contractele de leasing net sunt utilizate cel mai frecvent în  imobiliare comerciale și nu pentru unități rezidențiale. Chiriașii rezidențiali pot fi obligați să plătească o parte sau toate utilitățile lor și vor fi deseori încurajați să cumpere propria asigurare a chiriașului. Cu toate acestea, un proprietar rezidențial ar plăti de obicei asigurările de proprietate și răspundere civilă și impozitele pe proprietăți imobiliare.

Poți negocia un leasing triplu net?

Cu un contract de închiriere net triplu, aproape toate responsabilitățile revin chiriașului. Locatarul este responsabil pentru plata chiriei, precum și pentru toate costurile generale asociate cu deținerea proprietății: taxe, asigurări, cheltuieli de funcționare, utilități etc. Ca urmare, suma de bază a închirierii poate deveni un termen cheie de negociere. Deoarece chiriașul își asumă riscul cheltuielilor generale ale proprietarului, este posibil să poată negocia o sumă de închiriere de bază mai favorabilă. De asemenea, în unele cazuri, chiriașii pot negocia pentru ce aspecte ale costurilor de reparații și / sau utilităților este responsabil proprietarul.

Cum calculați un leasing triplu net?

Există diferite moduri în care poate fi calculată suma unui leasing net triplu. Uneori, proprietarii vor adăuga toate impozitele pe proprietate, asigurările, cheltuielile de întreținere și cheltuielile de suprafață comună pentru o clădire și vor împărți totalul la 12. Acest număr este costul lunar. Acest proces este simplificat atunci când un singur chiriaș închiriază o clădire. Suma lunară de închiriere de bază este de obicei calculată pe baza unei rate pe metru pătrat.

De ce este responsabil proprietarul într-un contract de închiriere triple net?

Locatarul este responsabil pentru majoritatea cheltuielilor legate de o proprietate comercială cu un leasing triplu net. Cu toate acestea, proprietarul poate fi responsabil pentru acoperiș și structură și, uneori, pentru parcare.