Folosirea IRA dvs. pentru a cumpăra bunuri imobiliare
Când vine vorba de IRA, activele financiare – acțiuni, obligațiuni și fonduri mutuale sau fonduri tranzacționate la bursă (ETF) – sunt suspecții obișnuiți de investiții. Totuși, este posibil să dețineți imobile în IRA în anumite condiții. Puteți cumpăra case unifamiliale sau multiplex; clădire de apartamente; proprietăți comerciale, cum ar fi magazine cu amănuntul, hoteluri sau complexe de birouri; teren brut și loturi; și chiar alunecări de bărci.
Totuși, nu este la fel de ușor ca achiziționarea a câteva sute de acțiuni. Dacă doriți să vă aruncați în achizițiile de proprietăți prin IRA autodirecționat, trebuie să cunoașteți regulile – și există multe dintre ele.
Chei de luat masa
- Puteți deține proprietăți imobiliare în IRA, dar veți avea nevoie de un IRA autodirigit pentru a face acest lucru.
- Orice proprietate imobiliară pe care o cumpărați trebuie să fie strict în scopuri de investiții; tu și membrii familiei dvs. nu îl puteți folosi.
- Achiziționarea de bunuri imobile în cadrul unui IRA necesită de obicei plata în numerar, iar toate cheltuielile de proprietate trebuie plătite de IRA.
- Deținerea imobilelor în IRA poate fi dificilă, cu probleme fiscale și birocrație. Dar, pe de altă parte, proprietatea vă poate oferi o rată de rentabilitate bună (sau mare) și vă poate diversifica portofoliul.
IRA potrivit pentru cumpărarea de proprietăți de investiții
În primul rând, IRA dvs. trebuie să fie autodirecționată. Termenul „autodirecționat” înseamnă că investițiile alternative sunt acceptate sau oferite de către custodele IRA, instituția financiară sau compania responsabilă pentru păstrarea înregistrărilor și cerințele de raportare IRS. Un IRA autodirigat este independent de orice brokeraj, bancă sau companie de investiții care ar lua decizii pentru dvs. (majoritatea conturilor de brokeraj nu permit dețineri imobiliare, oricum).
Pentru a cumpăra și deține proprietăți prin IRA, veți avea nevoie în continuare de un custode, o entitate specializată în conturi autodirecționate care va gestiona tranzacția, documentele asociate și raportarea financiară. Totul trece prin custode pentru a vă împiedica să încălcați regulile stricte cu privire la aceste tipuri de tranzacții imobiliare.
Așa cum v-ați aștepta, custodele va percepe o taxă pentru servicii. Cu toate acestea, nu vă va sfătui cum să vă structurați cel mai bine participațiile. Slujba acestui custode este să se ocupe de munca back-office.
Înainte să analizăm restul regulilor, înțelegeți acest fapt de bază: dvs. și IRA dvs. sunteți două entități separate. IRA dvs. deține proprietatea – nu aveți. De fapt, titlul proprietății va citi „XYZ Trust Company Custodian [for benefit of] (FBO) [Your Name] IRA”.
Dacă cumpărați imobile cu IRA în mod necorespunzător, puteți descalifica IRA. Dacă se întâmplă acest lucru, toate fondurile din acesta devin imediat impozabile.
Ce este și nu este al tău
Proprietatea dvs. imobiliară trebuie să fie pur o investiție. Nu îl puteți folosi ca o casă de vacanță, un loc unde să locuiască copiii dvs., o a doua casă sau un birou pentru afacerea dvs. Aceste reguli se aplică dumneavoastră și persoanelor pe careIRS le consideră „descalificate”. Deci, cine este considerat o persoană descalificată?
- Sotia ta
- Părinții, bunicii și străbunicii tăi
- Copiii dvs. și soții, nepoții și strănepoții lor
- Furnizorii de servicii ai IRA
- Orice entitate care deține mai mult de 50% din proprietate
De asemenea, nu puteți cumpăra proprietatea de la una dintre aceste persoane descalificate – aceasta se numește otranzacție auto tranzacționată – și nici IRA nu poate cumpăra proprietate pe care o dețineți deja. Puteți afla mai multe despre tranzacțiile interzise în secțiunea 4.72.11.2.1 din Manualul veniturilor interne.
Efectuarea achiziției
Soldul dvs. IRA va trebui să fie destul de mare, deoarece obținerea unui credit ipotecar pentru a cumpăra proprietăți în interiorul unui IRA nu este ușor. Probabil va trebui să plătiți în numerar, ceea ce nu numai că scoate o mușcătură mare din cont, ci vă afectează și rata de rentabilitate pe drum.
Investitorii imobiliari aduc adesea o sumă mică și profită de rate ale dobânzii încă relativ mici pentru a beneficia de achiziție, considerând că pot câștiga mai mulți bani pe proprietate decât vor plăti în dobânzi. Dacă nu vă puteți finanța achiziția imobiliară, pierdeți potențialul pentru o rentabilitate semnificativă a investiției (ROI).
Unele bănci vor lua în considerare împrumuturile pentru acest tip de tranzacție, dar prezintă o altă problemă: orice venituri din proprietate pot fi considerate atunci venituri impozabile fără întreprindere (UBTI). Puteți afla mai multe despre UBTI din secțiunea 511 din IRS Internal Revenue Code (IRC).
Deținerea proprietății
Deoarece IRA dvs. nu plătește impozite, nu puteți profita de deducerile care apar odată cu deținerea de bunuri imobiliare. Deoarece ați plătit numerar, nu există plăți de dobândă ipotecară de dedus. Nici nu obțineți beneficiile deducerilor sau amortizărilor din impozitul pe proprietate. În cazul în care proprietatea dvs. generează venituri din închiriere, fiecare parte din acestea revine imediat în IRA. Deoarece nu dețineți proprietatea, nu puteți buzunar niciun venit. (Desigur, veți primi banii în cele din urmă, atunci când efectuați retrageri din cont la pensionare.)
În ceea ce privește aspectul luminos, niciunul dintre costurile de întreținere sau alte costuri asociate cu deținerea de bunuri imobiliare nu iese din buzunar. IRA plătește pentru tot. Cu toate acestea, acest lucru nu este lipsit de dezavantaje. Fiecare dolar care iese din IRA este un dolar pe care nu-l mai face apreciat în câteva decenii în valoare fără taxe.
Un risc imens: cheltuielile de întreținere care vă epuizează numerarul IRA și duc la penalități scumpe dacă „contribuiți în exces” la cont pentru a le acoperi.
Și ce se întâmplă dacă proprietatea suportă o serie de cheltuieli majore care împing soldul tău IRA atât de scăzut încât contul nu are suficienți bani pentru a-l plăti? Amintiți-vă, nu puteți plăti nimic din această proprietate din propriul buzunar, iar contribuțiile IRA sunt limitate: puteți depune 6.000 USD numai în 2021, 7.000 USD dacă aveți 50 de ani sau mai mult.
Dacă acest lucru nu acoperă reparația și trebuie să depuneți mai mult, sunteți la curent pentru penalitățile asociate cu contribuția prea mare. Acesta este un risc semnificativ, deoarece proprietatea poate necesita deseori o întreținere scumpă, iar veniturile obținute din închirieri nu acoperă ceea ce trebuie să cheltuiți într-un an cu întreținere ridicată.
Vânzarea proprietății într-un IRA
Pentru a vinde proprietatea dvs., stabiliți un preț de vânzare la fel ca la orice altă proprietate imobiliară. Odată ce ambele părți sunt de acord cu privire la preț și condiții, solicitați custodelui dvs. să vândă proprietatea în numele IRA. Toți banii vor reveni în IRA, fie amânat, fie scutit de impozite, în funcție de structura IRA.
O ultimă considerație: lichiditatea. Cât de ușor îți este să ieși din investiție? Cu acțiuni, este relativ ușor. Uneori îți poți recupera banii în câteva secunde. În schimb, proprietatea imobiliară este o investiție notoriu nelichidă. S-ar putea să dureze mult timp pentru a dezinvesti și ați putea pierde bani pe parcurs. După cum au învățat opt milioane de oameni în Marea Recesiune din 2008, te-ai putea găsi cu un activ care valorează mai puțin decât suma de bani pe care o datorezi pentru el.
Pro și Contra proprietății într-un IRA
Am menționat atâtea neplăceri și dezavantaje, încât s-ar putea să vă întrebați în acest moment dacă există vreun rost să puneți proprietăți într-un IRA. Din punct de vedere istoric, proprietatea imobiliară a fost o investiție bună pe termen lung, deoarece valorile proprietăților cresc în timp, iar aprecierea pe termen lung merge mână în mână cu orizontul investițional pe termen lung al unui cont de pensionare. Pe termen scurt, orice venit generat de proprietate este protejat de impozite în cadrul IRA. În cele din urmă, ca activ greu, proprietatea imobiliară ajută la diversificarea unui portofoliu altfel investit în acțiuni și alte valori mobiliare – nu cea mai proastă idee din lume.
Pro
-
Imobilele ajută la diversificarea unui portofoliu, trecând adesea contrar piețelor financiare.
-
Imobiliarele s-au apreciat istoric de-a lungul timpului, ideale pentru orizontul investițional pe termen lung al IRA.
-
Imobilele pot oferi un flux constant de venituri din chirii și orice venit din închiriere pe care îl colectați crește fără taxe în cadrul IRA.
-
Puteți cumpăra, vinde, răsturna și acumula proprietăți.
Contra
-
Trebuie să configurați un IRA autodirigit cu un custode.
-
Nu puteți solicita deduceri pentru impozite pe proprietate, dobânzi ipotecare, amortizare și alte cheltuieli legate de proprietate.
-
Toate cheltuielile, reparațiile și costurile de întreținere trebuie plătite cu fonduri IRA și trebuie să le plătiți altora pentru a le face și pentru a gestiona proprietatea.
-
Dvs. și rudele dvs. nu puteți locui sau desfășura o afacere din proprietate.