Când să vă îndepărtați de ipoteca dvs

Dacă aveți un credit ipotecar pentru o sumă mai mare decât valoarea proprietății dvs., ce faceți? Dacă sunteți proprietarul celei mai mari proprietăți rezidențiale din Manhattan, s-ar putea să decideți să plecați, lăsând mizeria creditorilor dvs. în timp ce vă continuați afacerea.

De fapt, tocmai asta s-a întâmplat când Tishman Speyer, compania americană care investește în proprietăți imobiliare, a abandonat orașul Stuyvesant Town de 11.000 de unități și Satul Peter Cooper din Manhattan în 2010. A fost unul dintre cele mai mari implicite din istorie – și compania încă a reușit să rămână în afaceri. Tishman Speyer pur și simplu urma calea multor întreprinderi imobiliare comerciale care au trecut înainte.

Cu toate acestea, dacă sunteți titular al unei ipoteci rezidențiale, îndepărtarea de o ipotecă va arăta probabil diferită de aceasta (este puțin probabil să fie la fel de curată și ușoară). Totuși, vă poate surprinde să auziți acest sfat: matematic vorbind, îndepărtarea poate fi uneori cea mai prudentă alegere.

Chei de luat masa

• Există momente în care îndepărtarea de o ipotecă rezidențială este cea mai bună opțiune.
• În timpul Marii Recesiuni, mulți proprietari – chiar și cei cu venituri suficiente pentru a-și acoperi ipotecile – au decis să plece după ce casele lor și-au pierdut valoarea.
• Unii experți susțin că poate avea sens să te îndepărtezi de o ipotecă oricând este posibil să închiriezi un loc similar pentru o sumă mai mică decât plata ipotecii.
• Deținătorii de credite ipotecare cu rată ajustabilă care dețin case care și-au pierdut valoarea sunt mai predispuși să-și abandoneze ipotecile în perioadele de creștere a dobânzii.
• Dacă îndepărtarea este cea mai bună opțiune, fiți pregătiți și aveți un plan pentru următorul loc de locuit.

Când mersul pe jos are sens

Înainte de balonul imobiliar naționalde la sfârșitul anilor 2000,prețurile imobiliare ar putea fi, în general, contorizate pentru a crește în timp.În timp ce câteva regiuni geografice vor vedea ocazional valori în scădere, la nivel național, casele au câștigat valoare în timp. Până în acest moment, aceasta fusese tendința pe termen lung în SUA

Cu toate acestea, în 2008 și 2009, valorile proprietăților au scăzut (uneori, înregistrând scăderi de două cifre în valoare). Odată cu încheierea anului 2009 și deschiderea anului 2010, aproximativ 25% din toate creditele ipotecare la nivel național erau subacvatice – suma datorată asupra creditelor ipotecare era mai mare decât valoarea locuințelor.  În acest moment, ceea ce anterior era de neimaginat pentru unii a avut loc de fapt: Împrumutații care încă își permiteau să-și facă plățile ipotecare au decis să nu o facă.

Dacă puteți închiria o casă de tip similar pentru un preț mai mic decât costul ipotecii, unii experți sugerează că îndepărtarea de o casă este o mișcare financiară solidă.Într-un scenariu în care sunteți sub apă cu ipoteca dvs. și vă confruntați cu rate ale dobânzii în creștere (datorită unei ipoteci cu rată ajustabilă ), stimulentul de a vă îndepărta poate fi și mai atrăgător.(Când apare o criză a locuințelor, marii câștigători sunt adesea chiriași.)2

Calculul costului plecării de la o ipotecă

Calculul pentru compararea costului chiriei cu costul unei ipoteci este un calcul simplu. Un instrument pentru estimarea plăților ipotecare lunare estecalculatorul ipotecii. Determinarea timpului pe care îl va lua acasă pentru a-și recupera valoarea pierdută este un efort puțin mai complex. Folosirea unei creșteri anuale de 5% a valorii va oferi o cifră de bază bazată pe mediile naționale.  O mică cercetare vă poate ajuta să faceți ajustări pentru piețele regionale și locale. Luați în considerare un exemplu:

• Preț original: 200.000 USD
• Valoarea de astăzi: 150.000 USD
• Pierderea valorii: 25%

Dacă valorile imobiliare cresc în medie cu 5% pe an, vor dura șase ani pentru ca această locuință să-și atingă prețul de vânzare. Acest lucru face ca proprietarul să ajungă la un nivel de rentabilitate – dar nu există niciun profit de afișat (iar proprietarul a plătit dobânzi la împrumut în fiecare an). Dacă prețurile scad cu încă 10%, recuperarea va dura și mai mult. (Evident, aprecierea prețului locuințelor nu este asigurată.)

• Preț original: 200.000 USD
• Valoare după declin de 25%: 150.000 USD
• Valoare după un alt declin de 10%: 135.000 USD

Timpul de recuperare este acum mai mare de opt ani.

Metode de ieșire dintr-un credit ipotecar

Trei dintre cele mai frecvente metode de a te îndepărta de o ipotecă sunt vânzarea scurtă, executarea silită voluntară și executarea silită involuntară. O vânzare în lipsă are loc atunci când împrumutatul vinde o proprietate pentru o sumă mai mică decât suma datorată pe ipotecă. Cumpărătorul proprietății este un terț (nu banca), iar toate încasările din vânzare sunt destinate creditorului. Creditorul fie iartă diferența, fie primește o judecată împotriva împrumutatului. Apoi, împrumutatul trebuie să finalizeze plata tuturor – sau a unei părți din – diferența dintre prețul de vânzare și valoarea inițială a ipotecii.

---

Nu toți creditorii vor fi de acord cu o vânzare scurtă, dar dacă vor, vânzarea scurtă oferă o alternativă la executarea silită.

Într-o executare silită voluntară, proprietarul casei predă bunul împrumutător de bună voie. Pentru a aranja o executare silită voluntară, discutați cu banca dvs. și faceți aranjamente pentru livrarea cheilor proprietății. Deși acest proces va avea un impact negativ asupra ratingului de credit al proprietarului unei case, nu mai sunt necesare plăți suplimentare pentru ipotecă.

Executarea silită involuntară este inițiată de creditor pentru neplată. Creditorul folosește sistemul juridic pentru a intra în posesia proprietății. În timp ce proprietarului casei i se permite adesea să locuiască în proprietate luni de zile (gratuit) în timp ce are loc procesul de executare silită, creditorul va depune un efort activ pentru a încasa datoria și, în cele din urmă, proprietarul va fi evacuat.

Standardul dublu

Companiile își reduc în mod obișnuit nivelul de personal și își restructurează datoria. Acest lucru poate afecta (și uneori distruge) furnizorii pe care nu îi plătesc. Cu toate acestea, acestea sunt considerate mișcări de afaceri „bune”; prețurile acțiunilor pentru aceste companii cresc de obicei în urma.

Cu toate acestea, atunci când un proprietar individual încearcă să ia aceeași decizie, sistemul juridic este creat pentru a proteja profiturile creditorului. În timp ce doar o minoritate a băncilor va fi de acord cu o vânzare scurtă pentru un proprietar, toate sunt dispuse să excludă.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.

O condiție de concurență echitabilă pentru consumatori și întreprinderi ar însemna că proprietarii de case nu ar trebui să aibă remușcări în ceea ce privește îndepărtarea de un împrumut decât întreprinderile care sunt implicite sau au proprietăți executate. Deoarece domeniul nu este egal, debitorii care pleacă trebuie să fie dispuși să accepte consecințele, care pot include credit deteriorat, hărțuire de către agențiile de colectare și dificultăți în obținerea de credite de ani de zile.

Linia de fund

După finalizarea cercetării, dacă opțiunea cea mai bună este să te îndepărtezi, fii pregătit. Pentru a vă asigura că aveți un loc unde să locuiți, cumpărați o casă nouă mai mică – sau închiriați un apartament – înainte de a vă îndepărta de casa actuală. Cumpărați o mașină și orice alte articole cu bilete mari care necesită finanțare înainte ca scorul dvs. de credit să fie retrogradat și puneți deoparte niște bani pentru a facilita tranziția.