REIT de capitaluri proprii vs. REIT de credite ipotecare
Există două tipuri principale de trusturi de investiții imobiliare (REIT) pe care investitorii le pot cumpăra: REIT-uri de capitaluri proprii și REIT-uri ipotecare. REIT-urile de capital dețin și operează proprietăți, în timp ce REIT-urile ipotecare investesc în ipoteci și active conexe.
Chei de luat masa
- REIT-urile sunt companii care dețin, operează sau finanțează proprietăți care produc venituri.
- REIT-urile de capital dețin și operează proprietăți și generează venituri în principal prin venituri din închiriere.
- REIT-urile ipotecare investesc în credite ipotecare, garanții ipotecare și active conexe și generează venituri prin venituri din dobânzi.
Ce este un REIT?
Un REIT este un tip de garanție în care compania deține și operează în general bunuri imobiliare sau active imobiliare. REIT-urile sunt similare cu acțiunile și comerțul pe bursele majore de pe piață. REIT-urile permit companiilor să cumpere proprietăți imobiliare sau ipoteci utilizând investiții combinate de la un grup de investitori. Acest tip de investiții permite investitorilor mari și mici, deopotrivă, să dețină acțiuni din imobiliare – fără a fi nevoie să cumpere, să opereze sau să finanțeze ei înșiși proprietăți imobiliare.
REIT-urile trebuie, în general, să aibă cel puțin 100 de investitori, iar reglementările împiedică ceea ce altfel ar fi o soluție potențial nefavorabilă: un număr mic de investitori dețin o majoritate a interesului în REIT.
Cel puțin 75% din activele unui REIT trebuie să fie în proprietăți imobiliare și cel puțin 75% din veniturile sale brute trebuie să provină din chirii, dobânzi ipotecare sau câștiguri din vânzarea proprietății.
De asemenea, REIT-urile sunt obligate prin lege să plătească cel puțin 90% din venitul anual impozabil (cu excepția câștigurilor de capital) acționarilor lor sub formă de dividende. Cu toate acestea, această restricție limitează capacitatea unui REIT de a utiliza fluxul de numerar intern în scopuri de creștere.
REIT-uri de capitaluri proprii
Trusturile de investiții imobiliare de capital sunt cel mai comun tip de REIT. Ei achiziționează, administrează, construiesc, renovează și vând bunuri imobiliare care produc venituri. Veniturile lor sunt generate în principal prin venituri din închirieri pe proprietățile lor imobiliare.
Un REIT de capital poate investi în mod larg sau se poate concentra pe un anumit segment. Iată o descriere a performanței fiecărui segment în 2019, conform Asociației Naționale a Trusturilor de Investiții Imobiliare (Nareit):
În general, REIT-urile de capitaluri proprii asigură venituri stabile. Și pentru că aceste REIT generează venituri prin colectarea chiriilor, venitul lor este relativ ușor de prognozat și tinde să crească în timp.
REIT-uri ipotecare
titluri garantate ipotecar (MBS) și active conexe. În timp ce REIT-urile de capitaluri proprii generează venituri prin chirii, REIT-urile ipotecare câștigă venituri din dobânda investițiilor lor.
De exemplu, să presupunem că compania ABC se califică ca REIT. Cumpără o clădire de birouri din fondurile generate de investitori și închiriază spații de birouri. Compania ABC deține și administrează această proprietate imobiliară și încasează lunar chiria de la chiriașii săi. Compania ABC este astfel considerată un REIT de capitaluri proprii.
Pe de altă parte, să presupunem că compania XYZ se califică drept REIT și împrumută bani unui dezvoltator imobiliar. Spre deosebire de compania ABC, compania XYZ generează venituri din dobânzile obținute la împrumuturi. Compania XYZ este astfel un REIT ipotecar.
La fel ca REIT-urile de capitaluri proprii, majoritatea profiturilor REIT ipotecare sunt plătite investitorilor ca dividende. REIT-urile ipotecare tind să funcționeze mai bine decât REIT-urile de capitaluri proprii atunci când ratele dobânzilor cresc.
Riscuri ale capitalurilor proprii și ale creditelor ipotecare
Ca toate investițiile, REIT-urile de capitaluri proprii și REIT-urile ipotecare își au partea lor de riscuri. Iată câteva despre care investitorii ar trebui să fie conștienți:
- REIT-urile de capital tind să aibă o natură ciclică și pot fi sensibile la recesiuni și perioade de declin economic.
- Cu REIT-urile de capital, prea multă ofertă – de exemplu, mai multe camere de hotel decât poate suporta o piață – poate duce la locuri de muncă mai mari și la venituri mai mici din închiriere.
- Modificările ratelor dobânzii pot avea impact asupra câștigurilor pentru REIT-urile ipotecare. În mod similar, ratele mai mici ale dobânzii pot determina mai mulți împrumutători să refinanțeze sau să-și ramburseze ipotecile – iar REIT trebuie să reinvestească la o rată mai mică.
- Majoritatea titlurilor ipotecare cumpărate de REIT sunt susținute de guvernul federal, ceea ce limitează riscul de credit. Cu toate acestea, anumite mREIT-uri pot fi expuse unui risc de credit mai mare, în funcție de investițiile specifice.
Linia de fund
REIT oferă investitorilor o modalitate de a intra pe piața imobiliară fără a fi nevoit să dețină, să opereze sau să finanțeze singuri proprietăți. Atât REIT-urile de capital, cât și cele ipotecare trebuie să plătească acționarilor 90% din venituri sub formă de dividende – care sunt adesea mai mari decât cele ale acțiunilor.
În general, REIT-urile de capital pot fi atractive pentru investitorii care cumpără și dețin în căutarea unei combinații de creștere și venit. REIT-urile ipotecare, pe de altă parte, pot fi mai potrivite pentru investitorii toleranți la risc care caută venituri maxime, fără a se concentra prea mult pe aprecierea capitalului.