Împrumut încheiat
Ce este un împrumut încheiat?
Un împrumut încheiat este un tip de credit ipotecar care poate fi utilizat în oferte de finanțare a proprietarului. Acest tip de împrumut implică ipoteca vânzătorului asupra locuinței și adaugă o valoare suplimentară suplimentară pentru a ajunge la prețul total de achiziție care trebuie plătit vânzătorului în timp.
Chei de luat masa
- Un împrumut încheiat este o formă de finanțare a proprietarului în care vânzătorul unei proprietăți menține o primă ipotecă restantă care este apoi rambursată parțial de către noul cumpărător.
- În loc să solicite o ipotecă bancară convențională, cumpărătorul semnează o ipotecă cu vânzătorul, iar noul împrumut nu este folosit pentru a achita împrumutul existent al vânzătorului.
- Împrumuturile încheiate pot fi riscante datorită faptului că vânzătorul-finanțator își asumă întregul risc de neplată asociat ambelor împrumuturi.
Înțelegerea împrumuturilor încheiate
Forma de finanțare pe care se bazează un împrumut global este utilizată în mod obișnuit în tranzacțiile finanțate de vânzător. Un împrumut încheiat îmbracă aceleași caracteristici ca și un împrumut finanțat de vânzător, dar factorizează ipoteca curentă a vânzătorului în condițiile de finanțare.
Finanțarea vânzătorului este un tip de finanțare care permite cumpărătorului să plătească o sumă principală direct vânzătorului. Ofertele de finanțare ale vânzătorului prezintă riscuri ridicate pentru vânzător și necesită, de obicei, avansuri mai mari decât media. Într-o tranzacție finanțată de vânzător, acordul se bazează pe un bilet la ordin care detaliază condițiile de finanțare. În plus, o tranzacție finanțată de vânzător nu necesită schimbul principalului în avans, iar cumpărătorul efectuează plăți în rate direct către vânzător, care includ principalul și dobânzile.
Împrumuturile încheiate pot fi riscante pentru vânzători, deoarece aceștia își asumă întregul risc de neplată pentru împrumut. Vânzătorii trebuie, de asemenea, să fie siguri că ipoteca lor existentă nu include o clauză de înstrăinare, care le cere să ramburseze integral instituția de creditare ipotecară dacă proprietatea garanției este transferată sau dacă garanția este vândută. Clauzele de înstrăinare sunt frecvente în majoritatea împrumuturilor ipotecare, care deseori împiedică apariția unor contracte de împrumut încheiate.
Cum funcționează un împrumut încheiat
Împrumuturile încheiate se bazează pe conceptul de finanțare a proprietarului și implementează aceeași structurare de bază. O structură de împrumut încheiată este utilizată într-o afacere finanțată de proprietar, atunci când un vânzător are un sold rămas de plătit pentru primul credit ipotecar al proprietății. Un împrumut încheiat ia în considerare soldul rămas la ipoteca existentă a vânzătorului la rata sa ipotecară contractată și adaugă un sold incremental pentru a ajunge la prețul total de achiziție.
Într-un împrumut încheiat, rata dobânzii de bază a vânzătorului se bazează pe condițiile creditului ipotecar existent. Pentru a face egal, vânzătorul trebuie să câștige cel puțin dobânzi care se potrivește cu rata împrumutului, care totuși trebuie rambursate. Astfel, un vânzător are flexibilitatea de a negocia rata dobânzii cumpărătorului pe baza condițiilor sale actuale. În general, vânzătorul va dori să negocieze cea mai mare rată a dobânzii posibilă pentru a efectua plăți la prima ipotecă și, de asemenea, pentru a câștiga un spread pe tranzacție.
Exemplu de împrumut încheiat
Să presupunem că Joyce are o ipotecă de 80.000 de dolari restantă asupra casei sale, cu o rată a dobânzii fixă de 4%.
Ea este de acord să-și vândă casa lui Brian pentru 120.000 de dolari, care reduce 10% și împrumută restul, sau 108.000 de dolari, la o rată de 7%.
Joyce câștigă 7% cu 28.000 $ (diferența dintre 108.000 $ și cei 80.000 $ pe care îi datorează încă), plus diferența dintre 7% și 4% (adică 3%) din soldul ipotecii de 80.000 $.