Zonare
Ce este zonarea?
Zonarea se referă la legile sau reglementările municipale sau locale care guvernează modul în care proprietatea imobiliară poate și nu poate fi utilizată în anumite zone geografice. De exemplu, legile de zonare pot limita utilizarea comercială sau industrială a terenurilor pentru a împiedica construirea de petrol, producție sau alte tipuri de afaceri în cartiere rezidențiale.
Aceste legi pot fi modificate sau suspendate dacă construcția unei proprietăți va ajuta comunitatea să avanseze economic.
Chei de luat masa
- Zonarea permite guvernelor locale să reglementeze ce zone aflate sub jurisdicția lor pot avea bunuri imobile sau terenuri utilizate în scopuri specifice.
- Exemple de clasificări de zonare includ rezidențiale, comerciale, agricole, industriale sau hoteliere / hoteliere, printre alte denumiri mai specifice.
- Legile de zonare pot fi modificate de către un guvern local atâta timp cât se încadrează în statutele statale și federale, iar un anumit teren poate fi re-zonat în funcție de considerare.
Cum funcționează zonarea
Zonarea subliniază ce tipuri de utilizare operațională și de dezvoltare a terenului este permisă pe un anumit sector. Municipalitățile tind să împartă districtele și cartierele în conformitate cu un plan general. Acest lucru se poate face pentru a promova dezvoltarea economică, pentru a controla fluxul de trafic, pentru a gestiona nivelurile de zgomot, pentru a rezerva spațiu locativ pentru rezidenți și pentru a proteja anumite resurse.
Exemple de clasificări de zonare includ industriale, industriale ușoare, comerciale, comerciale ușoare, agricole, rezidențiale unifamiliale, rezidențiale cu mai multe unități și școli.
Administrația locală ar putea interzice utilizarea proprietăților rezidențiale în scopuri comerciale pentru a menține activitatea comercială limitată la anumite zone ale orașului. O astfel de zonare poate duce la conflicte dacă rezidenții contestă utilizarea desemnată.
Legile de zonare pot reglementa, de asemenea, detaliile construcției în anumite cartiere. De exemplu, zonarea poate limita înălțimea maximă a clădirilor într-o anumită zonă, indiferent de tipul de construcție permis. Reședințele înalte sau birourile ar putea fi interzise pe anumite parcele prin zonare, indiferent dacă clădirile respectă altfel legile.
Prezența restricțiilor de zonare poate influența prețurile la achiziționarea unei părți de proprietate. Proprietățile imobiliare s-ar putea vinde la prima în funcție de numărul de limite stabilite de municipalitate.
În 1926, Curtea Supremă a decis că ordonanțele de zonare trasate în mod corespunzător erau un exercițiu valid al puterii de guvernare a statelor. Zonarea a devenit constituțională de către Curtea Supremă a SUA ca urmare a cazului Village of Euclid împotriva Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926).
Teoria economică a zonării
Conform teoremei economistului Ronald Coase, câștigător al premiului Nobel, în absența costurilor de tranzacție, întrebările și disputele privind utilizarea și dezvoltarea terenurilor ar putea fi soluționate optim fără reglementări guvernamentale. Conform ipotezelor teoremei lui Coase, modul în care ar trebui utilizată o anumită bucată de pământ și ce tip de activități ar trebui permise ar putea fi pur și simplu negociat între părțile implicate pentru a obține un rezultat eficient din punct de vedere economic.
Teorema lui Coase ilustrează de ce, în lumea reală în care apar costurile de tranzacție și este puțin probabilă negocierea fără fracțiuni între părțile interesate, reglementările privind utilizarea terenurilor, cum ar fi zonarea și alte soluții impuse de guvern, sunt norma.
Critici ale legii zonale
Criticii legilor de zonare susțin că practica creează și lărgește disparitatea calității vieții între grupurile socio-economice.
De exemplu, un oraș ar putea menține legi de zonare care restricționează dezvoltarea industrială și comercială grea la suprafețe de teren adiacente cartierelor cu venituri mai mici. Efectele unor astfel de politici ar permite părților mai bogate ale orașului să evite zgomotul și poluarea asociate.
consideratii speciale
Modificările legilor de zonare sunt posibile chiar și fără abrogarea completă a legislației actuale. Un dezvoltator sau un proprietar de proprietate poate solicita varianțe care ar permite anumite excepții de la reglementările de zonare. Acest lucru ar permite proprietății să fie folosită în moduri care nu sunt, în general, permise – de exemplu, proprietarul unei companii de acasă ar putea solicita o varianță pentru a permite operațiunilor să continue.
Solicitanții pentru varianțe ar putea fi obligați să explice de ce este necesară varianța și modul în care schimbarea nu va provoca perturbări semnificative sau prejudicii comunității din jur.