10 obstacole în calea închiderii într-o casă nouă
A accepta oferta de cumpărare a casei este ca și cum ai obține acel alergător în timpul unui maraton. Dar țineți șampania – proprietatea încă nu este a dvs. După ce oferta de achiziție este acceptată și înainte de a primi cheile – denumite în mod obișnuit escrow – există multe obstacole de depășit. Dacă te împiedici de oricare dintre ele, achiziția poate cădea și te poate pune înapoi la linia de pornire.
La fel ca un atlet care se antrenează pentru o competiție, vă puteți antrena pentru pașii finali descurajatori în achiziționarea unei case. Procedurile și regulile de escrow variază în funcție de stat, dar aici sunt 10 dintre cele mai frecvente probleme întâmpinate în această perioadă și ce, dacă se poate, se poate face pentru a le preveni sau a le atenua.
Chei de luat masa
- Procedurile și regulile de escrow variază în funcție de stat, dar unele probleme pot împiedica cumpărătorii să închidă tranzacția în această perioadă.
- Daunele dăunătoare, evaluările scăzute, pretențiile la titlu și defectele constatate în timpul inspecției la domiciliu pot încetini închiderea.
- Pot exista cazuri în care cumpărătorul sau vânzătorul devine rece sau finanțarea poate cădea.
- Alte probleme care pot întârzia închiderea includ casele din zonele cu risc ridicat sau neasigurabilitatea.
- Pot exista probleme cu estimarea de bună-credință sau alte erori pot împiedica închiderea.
1. Inspecția termitelor arată daune
Împrumutătorul va avea o inspecție dăunătoare efectuată la domiciliu. Se face pe cheltuiala dvs. – de obicei mai puțin de 100 USD – pentru a vă asigura că nu există daune grave cauzate de insectele care mănâncă lemnul, cum ar fi termitele sau furnicile de tâmplar. Această inspecție protejează interesul creditorului asupra proprietății. După ce s-au mutat, proprietarii de case care descoperă probleme cu termitele abandonează deseori proprietatea, lăsându-l pe împrumutătorul care ține geanta. Este posibil ca unii creditori să nu necesite o inspecție a termitelor, dar poate fi în interesul dumneavoastră să obțineți una.
Să presupunem că inspecția descoperă orice dovadă a unei infestări vizibile. În acest caz, este posibil ca zonele cu probleme să fie remediate înainte ca închiderea să se poată închide. Dacă problemele sunt prea grave sau vânzătorul nu va plăti pentru a le remedia, aveți opțiunea de a vă îndepărta dacă acordul dvs. de cumpărare are situațiile neprevăzute.
2. Evaluarea este prea mică
Evaluările sunt evaluări ale proprietăților efectuate de o parte autorizată.În general, acestea sunt realizate în scopuri de impozitare, ca parte a procesului de obținere a finanțării la domiciliu sau pentru a vinde o locuință. Evaluatorii folosesc diverse metode pentru a determina valoarea unei proprietăți, cum ar fi valorile actuale de piață pentru case comparabile.
Banca va evalua locuința. Din nou, acest lucru este pe cheltuiala ta. Această evaluare se face pentru a proteja interesul creditorului în casă. Banca dorește să se asigure că locuința valorează cel puțin cât veți plăti pentru aceasta, astfel încât, dacă apare o executare silită, își poate recupera pierderile. Dacă evaluarea este prea mică, vânzătorul va trebui să scadă prețul de vânzare sau va trebui să plătiți în numerar pentru diferență. Este posibil să obțineți o a doua opinie mai favorabilă de la un evaluator diferit.
3. Există nori pe titlu
Asigurarea de proprietate vă protejează pe dvs. și pe creditor împotriva oricăror creanțe viitoare asupra proprietății. Dacă există o anumită garanție sau reclamație împotriva proprietății, problema va trebui rezolvată înainte ca tranzacția să poată continua. Trebuie să existe un titlu clar pentru ca o tranzacție imobiliară să avanseze. Asigurarea de titlu acoperă lucruri precum deținerea de către o terță parte, falsificarea și frauda, precum și orice drepturi de sechestru sau hotărâri împotriva proprietății.
Trebuie să angajați o companie de titluri pentru a efectua o căutare a titlurilor și a emite o asigurare de titlu în timpul procesului de escrow. Căutarea titlului se asigură că nimeni altcineva – Serviciul de venituri interne (IRS), statul sau o rudă a vânzătorului – nu are drepturi legale asupra proprietății pe care doriți să o cumpărați.
4. Inspecția la domiciliu arată defecte
Majoritatea ofertelor de cumpărare au în banii serioși – de obicei câteva mii de dolari – dacă decideți să nu cumpărați casa pe baza inspecției.
Amintiți-vă, banii serioși sunt depozitul pe care l-ați depus pentru a vă arăta interesul pentru casă și buna-credință pentru a face achiziția.
Dacă decideți să continuați, procesul de negociere cu vânzătorul pentru repararea locuinței poate menține procesul de cumpărare și vă poate întârzia închiderea. Puteți reduce această întârziere solicitând vânzătorului să vă crediteze bani la închidere pentru a vă ocupa de reparații.
5. O petrecere primește picioare reci
Contractul va expune motive justificate pentru care cumpărătorul sau vânzătorul să retragă fără penalități, cum ar fi renunțarea la o situație neprevăzută sau nerespectarea unui termen limită. Cu toate acestea, să presupunem că, după renunțarea la situațiile neprevăzute, decideți că nu doriți să efectuați achiziția. În acest caz, veți pierde banii serioși.
Motivul acestei pierderi îl reprezintă ramificațiile financiare pentru vânzător. Banii serioși ajută la compensarea vânzătorului pentru timpul în care locuința a ieșit de pe piață. Această întârziere mărește timpul necesar pentru a le vinde.
În schimb, dacă vânzătorul decide să se retragă din cauza schimbării opiniei sau pentru că cineva a făcut o ofertă mai bună, veți avea dreptul legal de a colecta daune-interese de la vânzător.
6. Finanțarea dvs. se reduce
Cumpărătorii pricepuți nu fac oferte pentru case fără o angajament de împrumut scris de la o bancă care să spună că vă va oferi un credit ipotecar de o anumită sumă. La rândul lor, vânzătorii pricepuți nu acceptă oferte de la cumpărători care nu sunt pre-aprobați. Dacă sunteți vânzător, amintiți-vă, de asemenea, că pre-calificat nu este același lucru cu pre-aprobat.
Cu toate acestea, unele lucruri pot împiedica închiderea unui împrumut. Poate că ați mințit cererea, ratele dobânzilor ar putea crește brusc, situația locului dvs. de muncă s-ar putea schimba sau scorul dvs. de credit ar putea scădea. Întrebați-vă creditorul cum puteți evita astfel de probleme. În plus, potențialii creditori îți datorează o explicație dacă finanțarea nu mai este valabilă. Rasa, religia și originea națională nu ar trebui să întârzie niciodată visele cuiva de proprietate.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau către Departamentul SUA pentru locuințe și dezvoltare urbană (HUD).
7. Casa se află într-o zonă cu risc ridicat
Veți primi un document care prezintă pericolele naturale care pot afecta locuința în timpul escrow-ului în statele care necesită un raport de dezvăluire a pericolelor naturale. Împrumutătorul vă poate solicita să achiziționați o asigurare de risc mai mare sau mai mare decât asigurarea proprietarului, dacă casa se află într-o zonă cu risc ridicat. Acest tip de asigurare poate fi costisitor. Este, de asemenea, un cost pe care vi se va cere să-l plătiți în fiecare lună până la rambursarea ipotecii sau până când vindeți casa.
Pentru a preveni surprize neplăcute în timpul escrow-ului, întrebați-vă agentul, potențialii vecini noi sau departamentul de urbanism ce pericole naturale există în zona dorită. De asemenea, stabiliți ce tip de asigurare suplimentară trebuie să cumpărați și cât poate costa înainte de a face o ofertă pe o casă.
8. Casa nu este asigurabilă
Dacă un proprietar anterior a făcut o cerere de asigurare majoră asupra casei, cum ar fi daune cauzate de apă sau mucegai, aceasta va apărea în evidența asigurărilor. Companiile pot refuza acoperirea, deoarece casa poate reprezenta un risc prea mare.
Dacă o casă nu este asigurabilă, nu o veți putea cumpăra decât dacă sunteți un cumpărător cu numerar. Împrumutătorii vă solicită să mențineți asigurarea proprietarului casei până când achitați ipoteca.
Desigur, chiar dacă sunteți cumpărător de numerar, probabil că nu este o idee bună să cumpărați o casă care nu este asigurabilă.
9. Diferențele dintre estimarea bunei credințe și HUD-1
Creditorul dvs. ar trebui să vă ofere o estimare de bună-credință care să detalieze costurile de închidere asociate cu obținerea finanțării de două ori pe parcursul procesului de închidere. Prima dată este când primiți aprobarea prealabilă a împrumutului, iar a doua este când introduceți o ofertă pe o anumită proprietate.
Estimarea de bună-credință este o schiță brută a informațiilor din formularul HUD-1 pe care le primiți cu cel puțin 24 de ore înainte de închidere. După cum sugerează și numele său, estimarea de bună-credință ar trebui să fie o apropiere apropiată a ceea ce de fapt ajungeți să plătiți – în mod ideal în limita a 10%. Rețineți că unii creditori fără scrupule vor încerca să atragă clienții cu estimări nerealist de scăzute.
Să presupunem că acest lucru se întâmplă și că nu puteți obține creditorul să renunțe la taxele excesive. Apoi, cea mai bună opțiune poate fi să solicitați vânzătorului să prelungească data de închidere și să încerce să asigure o finanțare alternativă. Acest lucru vă va oferi șansa de a cumpăra proprietatea fără a fi smuls.
10. Erorile împiedică închiderea la timp
Există multe părți diferite implicate în închiderea escrow. Dacă cineva greșește, închiderea dvs. ar putea fi întârziată. În funcție de contractul dvs. de cumpărare și a cărui culpă este întârzierea, este posibil să trebuiască să plătiți vânzătorului o penalitate pentru fiecare zi de închidere târzie.
Vânzătorul ar putea, de asemenea, să refuze prelungirea datei de închidere, iar întreaga ofertă ar putea să cadă. În cel mai bun caz, vânzătorul ar putea pur și simplu să accepte prelungirea datei de închidere fără penalizare. La urma urmei, dacă afacerea nu se încheie, vânzătorul va trebui, de asemenea, să o ia de la capăt.
Linia de fund
Transferul dreptului de proprietate asupra unei case este stresant pentru toate părțile. Multe lucruri trebuie să se întâmple într-o perioadă scurtă și pot exista ramificații majore dacă se întâmplă ceva.
Chiar și atunci când totul este corect, procesul poate fi incredibil de stresant pentru cumpărători. Cumpărătorii trebuie să treacă printr-un proces complex și uneori necunoscut în timp ce iau decizii importante legate de ceea ce este probabil cea mai scumpă achiziție din viața lor. Faceți-vă timp pentru a vă familiariza cu procesul escrow și cu potențialele capcane ale acestuia cu mult timp în avans. În acest fel, veți fi pregătit emoțional, intelectual și financiar pentru a termina cursa și a încheia afacerea.