2/28 ipotecă cu rată ajustabilă (2/28 ARM)
Ce este un credit ipotecar cu rată ajustabilă 2/28 (2/28 ARM)?
O ipotecă cu rată ajustabilă 2/28 (2/28 ARM) este un tip de împrumut la domiciliu pe 30 de ani, care are o perioadă inițială de dobândă fixă de doi ani. După această perioadă de 2 ani, rata plutește pe baza unui indice plus o marjă.
Rata inițială de teaser este de obicei sub rata medie a creditelor ipotecare convenționale, dar rata ajustabilă poate crește ulterior semnificativ. Întrucât băncile nu câștigă prea mulți bani din rata inițială de teaser, 2/28 ARM-uri includ penalități de plată puternice în primii doi ani.
Chei de luat masa
- 2/28 ipoteci cu rată ajustabilă (ARM) oferă o rată introductivă fixă pentru doi ani, după care rata dobânzii se ajustează semestrial pentru încă 28 de ani.
- Când ARM-urile se ajustează, ratele dobânzii se modifică în funcție de ratele lor marginale și de indicii la care sunt legate.
- Proprietarii de case se bucură, în general, de plăți ipotecare mai mici în perioada introductivă, dar sunt supuse riscului de rată a dobânzii ulterior.
Înțelegerea ipotecilor cu rată ajustabilă 2/28
ARM-urile 2/28 au devenit populare în timpul creșterii imobiliare de la începutul anilor 2000, când prețurile crescânde au scos plățile ipotecare convenționale la îndemâna multor cumpărători. De exemplu, o ipotecă convențională de 300.000 de dolari pe 30 de ani ar suporta plăți lunare de 1.610 dolari. Dar un ARM 2/28 cu o rată inițială de 3% ar necesita plăți lunare de doar 1.265 USD.
Există și alte structuri ARM, cum ar fi ARM-urile 5/1, 5/5 și 5/6, care prezintă o perioadă introductivă de cinci ani urmată de o ajustare a ratei la fiecare cinci ani sau, respectiv, la fiecare șase luni.În special, ARM-urile 15/15 se ajustează o dată după 15 ani și apoi rămân fixe pentru restul împrumutului. Mai puțin frecvente sunt brațele 2/28 și 3/27. La primul, rata fixă a dobânzii se aplică numai în primii doi ani, urmată de 28 de ani de rate ajustabile;cu acesta din urmă, rata fixă este de trei ani, cu ajustări în fiecare din următorii 27 de ani.În aceste cazuri, tarifele se ajustează semestrial.
Capabilități potențiale de 2/28 ARM-uri
Captura potențială-22 a unei ipoteci cu rată ajustabilă 2/28 este că după doi ani rata este ajustată la fiecare șase luni, de obicei în sus, cu o marjă ARM peste o rată a indicelui, cum ar fi rata interbancară oferită de Londra (LIBOR) ). 2/28 ARM-uri au câteva caracteristici de siguranță încorporate, cum ar fi un plafon al ratei dobânzii pe toată durata vieții și limite cu privire la cât de mult poate crește sau scădea rata cu fiecare perioadă. Dar chiar și cu plafoane, proprietarii de case se pot confrunta cu creșteri maxime de plată pe piețele volatile.
În exemplul dat mai sus în împrumutul de 30.000 de dolari ARM 2/28 de 30% pe 30 de ani, dacă după doi ani LIBOR este de 2,7 și marja este de 1,5, dobânda ar crește cu 4,2 la sută, până la un total de 7,2 la sută. Această rată de 7,2% ar putea fi cu mult peste ratele ipotecare convenționale actuale. Plata lunară a proprietarului casei ar crește peste noapte cu peste 60%, la 2.036 USD.
Mulți proprietari de case în timpul boom-ului nu au reușit să înțeleagă cum o creștere aparent mică a ratei ar putea spori dramatic plata lor lunară. Și chiar și cei care erau pe deplin conștienți de riscuri considerau 2/28 ARM-uri ca un vehicul de finanțare pe termen scurt. Ideea era să profităm de rata scăzută a teaserului, apoi să refinanțăm după doi ani fie o ipotecă convențională, fie, dacă creditul lor nu era suficient de bun pentru asta, la o nouă ipotecă ajustabilă. Și, având în vedere prețurile imobiliare în creștere, dați datoria mai departe pe drum. Pentru mulți, acest lucru a avut un anumit sens, deoarece, la urma urmei, capitalul propriu al împrumutatului a crescut rapid.
Problemele au apărut odată cu prăbușirea pieței în 2008. Valorile casei au scăzut. Mulți proprietari de 2/28 ARM-uri s-au trezit în imposibilitatea de a refinanța, de a efectua plățile sau de a-și vinde casele pentru valoarea împrumutului restant. Erupția executărilor silite a dus la standarde mai stricte de împrumut. Astăzi băncile evaluează mai atent capacitatea unui împrumutat de a efectua plăți cu rată ajustabilă.