Modalități de a fi mai rapid fără ipotecare

Unii împrumutători ipotecari au în vedere doar două lucruri: „Cât îmi pot permite?” și „Care vor fi plățile mele lunare?” Își maximizează finanțele datoriei ipotecare și utilizează o ipotecă cu dobândă sau amortizare negativă pentru a-și minimiza plățile lunare. Apoi, se bazează pe aprecierea prețului locuințelor pentru a eclipsa riscurile asociate cu un sold ipotecar constant sau în creștere.

În multe cazuri, dacă acești proprietari sunt destul de norocoși să acumuleze o parte din capitalul propriu în casele lor, își maximizează din nou finanțele printr-un împrumut de capital propriu sau refinanțări de încasare și apoi folosesc veniturile pentru a face achiziții suplimentare, pentru a achita datoria consumatorilor, sau chiar să facă investiții suplimentare. Sună riscant? Este. În acest articol, vă vom arăta cum să vă asigurați că aveți o ipotecă pe care vi-o puteți permite și cum să construiți capitaluri proprii plătind-o rapid.

Crearea unei matematici ipotecare

Fiecare credit ipotecar are un program de amortizare.  Un program de amortizare este un tabel care stabilește fiecare plată ipotecară programată într-o ordine cronologică începând cu prima plată și terminând cu plata finală. (Pentru a citi mai multe despre amortizări, consultați luarea unei decizii ipotecare bazate pe risc.)

În programul de amortizare, fiecare plată este împărțită într-o plată a dobânzii și o plată principală. La începutul programului de amortizare, un procent mare din plata totală reprezintă dobânzi, iar un procent mic din plata totală este principal. Pe măsură ce plătiți creditul ipotecar, suma alocată dobânzilor scade și suma alocată principalului crește.

Calculul amortizării este cel mai ușor de înțeles prin împărțirea acestuia în trei părți:

Partea 1 – Coloana 5: Total plăți lunare Calculul plății lunare totale este prezentat de formula de mai jos.

Partea 2 – Coloana 6: Dobânda periodică

Drepturi de autor © 2017 Investopedia.com

figura 1

Calculul dobânzii periodice percepute se calculează după cum se arată mai jos:

Rata periodică a dobânzii (coloana 3) x soldul principal rămas (coloana 4)

Notă: Rata dobânzii indicată în coloana 3 este o rată anuală a dobânzii. Trebuie împărțit la 12 (luni) pentru a ajunge la rata periodică a dobânzii.

Partea 3 – Coloana 7: Plăți principale Calculul plății periodice de principal este prezentat prin formula de mai jos.

Plata totală (coloana 5) – plata periodică a dobânzii (coloana 6)

Drepturi de autor © 2017 Investopedia.com

Figura 2

Figura 2 prezintă un program de amortizare pentru o ipotecă cu rată fixă ​​de 30% pe 30 de ani. Din motive de spațiu, sunt afișate doar primele cinci și ultimele cinci luni.

Programul de amortizare demonstrează modul în care plata unei sume suplimentare de 300 USD în fiecare lună pentru soldul principal al aceleiași ipoteci prezentat în Figura 1 va scurta durata de viață a ipotecii la aproximativ 21 de ani și 10 luni (262 luni în total față de 360) și va reduce suma totală din dobânzi plătite pe durata de viață a ipotecii cu 209.948 dolari.

După cum puteți vedea, soldul principal al ipotecii scade cu peste 300 de dolari în plus pe care îi aruncați în fiecare lună. Vă economisește mai mulți bani prin reducerea lunilor de dobândă percepute la termenul rămas.

De exemplu, dacă în fiecare lună s-au plătit 300 de dolari în plus timp de 24 de luni la începutul unei ipoteci de 30 de ani, suma suplimentară cu care se reduce soldul principal este mai mare de 7 200 dolari (sau 300 dolari x 24). Suma reală economisită prin plata a 300 USD suplimentari pe lună până la sfârșitul celui de-al doilea an este de 7.430,42 USD. V-ați economisit 200 de dolari în primii doi ani de credit ipotecar – iar beneficiile cresc doar pe măsură ce se compun pe tot parcursul vieții ipotecii!

Acest lucru se datorează faptului că atunci când se aplică suma suplimentară de 300 USD pentru soldul principal al ipotecii în fiecare lună, un procent mai mare din plata programată a ipotecii se aplică soldului principal al ipotecii în lunile următoare. (Aflați mai multe despre plățile ipotecare în tutorialul nostru privind noțiunile ipotecare.)

Adevăratele beneficii ale plăților ipotecare accelerate

Adevăratele beneficii ale efectuării plăților accelerate sunt măsurate prin calcularea a ceea ce se economisește în comparație cu ceea ce se renunță. De exemplu, în loc să efectuați o plată suplimentară de 300 USD pe lună pentru ipoteca prezentată mai sus, cei 300 USD ar putea fi folosiți pentru a face altceva. Aceasta se numește o analiză cost-beneficiu.

Să presupunem că consumatorul cu ipoteca prezentat în programele de amortizare de mai sus încearcă să decidă dacă va efectua plățile ipotecare accelerate de 300 USD pe lună. Consumatorul ia în considerare trei opțiuni, așa cum se arată mai jos. Pentru fiecare opțiune, vom calcula costurile față de beneficii sau ceea ce poate fi economisit față de ceea ce se renunță. (De dragul acestui exemplu, vom presupune că valorificarea capitalului propriu din locuință printr-un împrumut de capital propriu nu este o opțiune. De asemenea, vom ignora deductibilitatea fiscală a dobânzii ipotecare, care ar putea schimba numerele puțin.)

Cele trei opțiuni ale proprietarului casei includ:

1. Obținerea unui împrumut de consum de 14.000 de dolari pe cinci ani la o rată a dobânzii de 10% pentru a cumpăra o barcă.
2. Achitarea unei datorii de 12.000 USD pe cardul de credit care are o rată anuală de 15% (compusă zilnic).
3. Investiții în piața de valori.

Opțiunea 1: Cumpărarea unei bărci Decizia de a cumpăra o barcă este atât o chestiune de plăcere, cât și economică. O barcă – la fel ca multe alte „jucării” de consum – este unatu de depreciere. Adăugarea datoriei gospodăriei pentru achiziționarea unui activ nelichid, amortizator, adaugă risc la bilanțul gospodăriei. Acest consumator trebuie să cântărească utilitatea (plăcerea) câștigată din deținerea unei bărci față de adevărata economie a deciziei.

Putem calcula că un împrumut de 14.000 USD pentru barcă la o rată a dobânzii de 10% și un termen de cinci ani va avea plăți lunare de 297,46 USD.

Defalcare cost-beneficiu Dacă proprietarul locuinței ar fi efectuat o plată accelerată de 300 USD pentru primii cinci ani ai ipotecii, mai degrabă decât să cumpere o barcă, acest lucru ar fi scurtat durata de viață a ipotecii cu 47 de luni, economisind 2.935,06 USD pentru 47 de luni, 313 luni în viitor.. Folosind o rată de reducere de 3% , aceasta are o valoare actuală de 59.501 USD. În plus, dacă se fac plățile ipotecare accelerate, soldul principal al ipotecii va fi redus cu încă 21.599 USD până la sfârșitul perioadei de cinci ani. Această pensionare anticipată a datoriilor reduce riscul în bilanțul gospodăriei. (Pentru a afla mai multe despre efectele compunerii asupra împrumuturilor dvs., consultați Înțelegerea valorii în timp a banilor.)

Prin decizia de a cumpăra barca, consumatorul cheltuiește 297,46 dolari pe lună timp de cinci ani pentru a deține o barcă de 14.000 de dolari. 297 USD pe lună timp de 60 de luni echivalează cu o valoare actuală de 16.554 USD.

Punând 300 de dolari pe ipotecă, acest consumator ar economisi 59.501 de dolari pe parcursul ipotecii. A cumpăra barca ar însemna să cheltuiți 16.554 de dolari pentru a plăti o barcă de 14.000 de dolari, care este probabil să aibă o valoare de revânzare depreciatoare.

Prin urmare, consumatorul trebuie să se întrebe dacă plăcerea de a deține barca merită diferența mare din economie.

Opțiunea 2: Plata unei datorii de 12.000 USD pe cardul de credit Compunerea zilnică a dobânzilor pe cardul de credit face acest calcul complex. Dobânzile pe cardul de credit sunt compuse zilnic, dar este puțin probabil ca consumatorul să facă plăți zilnice. Cu toate acestea, calculul unui program de amortizare spune că, dacă consumatorul plătește aproximativ 300 USD pe lună timp de cinci ani, acea persoană poate elimina datoria cardului de credit.

La fel ca în primul exemplu, efectuarea plăților accelerate la ipoteca de 300 USD în fiecare lună în primii cinci ani va lăsa proprietarului o valoare actuală a economiilor viitoare de plată de 59.501 USD.

Plătind 300 de dolari pe lună timp de cinci ani pentru a elimina datoria cardului de credit, consumatorul poate elimina 12.000 dolari din datoria cardului de credit cu o rată a dobânzii anuală de 15%.

Știm că, dacă consumatorul efectuează plăți ipotecare accelerate, datoria cardului de credit va continua să acumuleze dobânzi și soldul restant va crește cu o rată crescândă. Dacă compunem 12.000 dolari zilnic la o rată anuală de 15% timp de 60 de luni, obținem 25.400 dolari. Dacă presupunem că, după efectuarea a cinci ani de plăți accelerate a ipotecii, consumatorul ar putea începe să plătească datoria cardului de credit cu 300 USD pe lună, ar dura mai mult de 50 de ani la 300 USD pe lună pentru a achita datoria cardului de credit la acel moment punct. În acest caz, plata în primul rând a datoriei cardului de credit este cea mai economică alegere.

Opțiunea 3: Investiți pe piața bursieră Am arătat deja că consumatorul va economisi o valoare actuală de 59.501 dolari, efectuând plăți ipotecare accelerate de 300 USD pentru primii cinci ani ai ipotecii. Înainte de a compara economiile accelerate de plată a creditelor ipotecare cu randamentele care ar putea fi realizate pe piața bursieră în aceeași perioadă de timp, trebuie să subliniem că a face orice presupuneri cu privire la randamentele bursiere este extrem de riscant. Randamentele bursiere sunt volatile. Randamentele medii anuale istorice ale indicelui S&P 500 este de aproximativ 11%, dar în câțiva ani este în creștere, iar în câțiva ani este în scădere.

Punerea a 300 USD pentru ipotecă înseamnă o valoare actuală de 59.501 USD din plățile ipotecare viitoare și o reducere de 21.599 USD în soldul principal al ipotecii în primii cinci ani ai ipotecii. Acest lucru reduce riscurile asociate datoriei.

Dacă consumatorul decide să investească lunar 300 USD pe o perioadă de cinci ani pe piața bursieră – presupunând o rentabilitate medie anuală de 11% – aceasta va produce o valoare totală a portofoliului de 23.855 USD, care are o valoare actuală de 20.536 USD (actualizată la 3% ), care este cu mult mai mică decât valoarea actuală de 59.501 USD realizată prin efectuarea plăților ipotecare accelerate.

Cu toate acestea, dacă presupunem că 23.855 dolari vor continua să câștige un randament anual de 11% după luna 60 – până în luna 313, momentul în care plata ipotecii ar fi eliminată – valoarea totală a portofoliului la acel moment ar fi de 239.989 dolari. Aceasta este mai mare decât valoarea actuală a economiilor viitoare la plata ipotecii în acel moment viitor, care ar fi de 129.998 USD.

Am putea concluziona atunci că investițiile pe piața bursieră pe termen lung ar putea avea un sens mai economic – dar aceasta ar fi doar o dată într-o lume perfectă.

Linia de fund

Proprietarii de case trebuie să înțeleagă că o ipotecă mai mare este comparată cu valoarea casei, cu atât mai mare este riscul pe care și l-au asumat. De asemenea, trebuie să fie conștienți de faptul că nu ar trebui să se bazeze aprecierea prețului locuințelor pentru a eclipsa riscurile datoriilor ipotecare. Mai mult, trebuie să înțeleagă că plata datoriilor ipotecare reduce riscul și poate fi în avantajul lor economic.

Unul dintre aspectele cheie ale efectuării plăților ipotecare accelerate este acela că fiecare reducere în dolari a soldului principal restant al unei ipoteci reduce suma dobânzii plătite ca parte a viitoarelor plăți programate și crește suma principalului plătit ca parte a acelorași plăți. Prin urmare, un calcul simplu care rezumă suma dobânzii economisite pe o perioadă care se încheie înainte de achitarea împrumutului nu surprinde cu exactitate întregul beneficiu al efectuării plăților ipotecare accelerate. Un calcul al valorii actuale a economiilor viitoare de plată este o analiză mai precisă. În plus, fiecare dolar de principal plătit devreme reduce riscul din bilanțul gospodăriei.

Încă sunteți interesat să vă refinanțați ipoteca? Apoi, verificați adevărata economie a refinanțării unei ipoteci și visul american sau coșmarul ipotecar?