ARM cu interes exclusiv
Ce este un braț cu interes exclusiv?
Un credit ipotecar cu dobândă ajustabilă (ARM) este un tip de credit ipotecar în care debitorul este obligat să plătească doar porțiunea de dobândă datorată în fiecare lună pentru o anumită perioadă de timp. În timpul perioadei numai cu dobândă, trebuie plătite numai dobânzi acumulate în fiecare perioadă, iar un împrumutat nu este obligat să plătească niciun capital datorat. Durata perioadei numai cu dobândă variază de la o ipotecă la alta, dar poate dura de la câteva luni la câțiva ani.
După perioada numai cu dobândă, ipoteca trebuie să se amortizeze, astfel încât ipoteca să fie rambursată până la sfârșitul termenului său inițial. Aceasta înseamnă că plățile lunare trebuie să crească substanțial după expirarea perioadei inițiale de numai dobânzi. Armatele numai cu dobândă au, de asemenea, rate de dobândă variabile, ceea ce înseamnă că plata dobânzii datorate în fiecare lună se modifică în condițiile pieței.
Chei de luat masa
- O ARM cu dobândă este o ipotecă ajustabilă în care sunt datorate numai plățile de dobândă pentru perioada inițială a împrumutului, spre deosebire de plățile care includ atât principalul, cât și dobânzile.
- Plățile numai cu dobândă pot fi efectuate pentru o perioadă de timp specificată, pot fi oferite ca opțiune sau pot dura pe toată durata împrumutului, cu o plată globală la sfârșit.
- În timp ce creditele ipotecare cu dobândă se traduc inițial în plăți mai mici, acestea înseamnă, de asemenea, că nu construiți capitaluri proprii și veți vedea o creștere a plăților la sfârșitul perioadei numai cu dobândă.
Înțelegerea ARM-urilor cu interes exclusiv
Creditele ipotecare cu dobândă ajustabilă pot fi produse financiare riscante. Împrumutătorii nu numai că își asumă riscul ca ratele dobânzilor să crească, dar vor face față și unei plăți în creștere după încheierea perioadei numai a dobânzii. În plus, deoarece soldul principalului ipotecar nu este redus în perioada numai a dobânzii, rata la care crește sau scade capitalul propriu pentru locuințe depinde în totalitate de aprecierea prețului locuinței. Majoritatea debitorilor intenționează să refinanțeze un ARM cu dobândă înainte de încheierea perioadei cu dobândă, dar o reducere a capitalului propriu poate face acest lucru dificil.
Creditele ipotecare cu dobândă ajustabilă, sau ARM-urile, au fost criticate în anii care au urmat izbucnirii bulei imobiliare din anii 2000. Deoarece astfel de credite ipotecare pot fi extrem de ieftine pentru servicii în perioada numai cu dobândă, acestea au fost comercializate ca o modalitate pentru potențialii proprietari de a cumpăra case pe care nu și le permiteau. Deoarece prețurile imobiliarelor s-au apreciat atât de repede în primii ani ai anilor 2000, creditorii ipotecari au convins mulți proprietari că ar putea cumpăra o casă scumpă folosind un braț cu dobândă, deoarece aprecierea continuă a prețului le-ar permite acelor împrumutători să își refinanțeze împrumutul înainte de dobândă -se încheie doar perioada.
Desigur, când casele au încetat să aprecieze valoarea, mulți împrumutați au fost blocați cu plăți ipotecare cu mult peste ceea ce își permiteau. Ce este mai rău, deoarece explozia bulei imobiliare a tras economia SUA în recesiune, a determinat, de asemenea, mulți proprietari să-și piardă locurile de muncă, îngreunând și mai mult rambursarea.
ARM-uri hibride
Un credit ipotecar hibrid 5/1 cu rată ajustabilă ( 5/1 ARM ) începe cu o perioadă inițială de cinci ani a ratei dobânzii fixe, urmată de o rată care se ajustează anual. „5” din termen se referă la numărul de ani cu o rată fixă, iar „1” se referă la cât de des se ajustează rata după aceea (o dată pe an). Ca atare, plățile lunare pot crește – uneori dramatic – după cinci ani.
Există, de asemenea, brațe 3/1, 7/1 și 10/1. Aceste împrumuturi oferă o rată fixă introductivă pentru trei, șapte sau respectiv 10 ani, după care se ajustează anual. Există și alte structuri ARM, cum ar fi ARM-urile 5/5 și 5/6, care prezintă, de asemenea, o perioadă introductivă de cinci ani, urmată de o ajustare a ratei la fiecare cinci ani sau, respectiv, la fiecare șase luni. În special, ARM-urile 15/15 se ajustează o dată după 15 ani și apoi rămân fixe pentru restul împrumutului. Mai puțin frecvente sunt brațele 2/28 și 3/27.
Exemplu de ARM numai pentru interese
Să presupunem că încheiați un credit ipotecar cu dobândă de 100.000 USD, cu rată ajustabilă, la 5%, cu o perioadă de 10 ani numai cu dobândă, urmată de încă 20 de ani de plăți atât de dobândă, cât și de principiu. Presupunând că ratele dobânzilor rămân la 5%, ar trebui să plătiți doar 417 USD pe lună în dobânzi în primii zece ani. La sfârșitul perioadei de dobândă, suma datorată în fiecare lună se va dubla, deoarece ar trebui să începeți să efectuați plăți de principal, precum și plăți de dobândă.