Fonduri ajustate din operațiuni — AFFO
Ce sunt fondurile ajustate din operațiuni – AFFO?
Fondurile ajustate din operațiuni (AFFO) se referă la măsura de performanță financiară utilizată în principal în analiza trusturilor de investiții imobiliare (REIT). AFFO-ul unui REIT, deși este supus diferitelor metode de calcul, este, în general, egal cu fondurile trustului din operațiuni (FFO), cu ajustări efectuate pentru cheltuielile de capital recurente utilizate pentru a menține calitatea activelor subiacente ale REIT. Calculul include ajustarea la linia directă GAAP a chiriei, costurile de leasing și alți factori semnificativi.
chei de luat masa
- Fondurile ajustate din operațiuni (AFFO) este o măsură financiară utilizată pentru a estima valoarea unui trust de investiții imobiliare (REIT).
- AFFO se bazează pe fonduri din operațiuni (FFO), dar este considerat de preferat, deoarece ia în considerare costurile, estimând astfel mai exact valorile actuale ale REIT și capacitatea de a plăti dividende.
- Deși nu există nicio măsură oficială, o formulă AFFO este pe linia AFFO = FFO + majorări de chirie – cheltuieli de capital – sume de întreținere de rutină.
Înțelegerea fondurilor ajustate din operațiuni – AFFO
Indiferent de modul în care profesioniștii din industrie aleg să calculeze fondurile ajustate din operațiuni (AFFO), se consideră că este o măsură mai precisă a fluxului de numerar rezidual pentru acționari decât simpla FFO. Deși FFO este utilizat în mod obișnuit, nu deduce cheltuielile de capital necesare pentru menținerea portofoliului existent de proprietăți, deci nu măsoară cu adevărat fluxul de numerar rezidual adevărat. Analiștii profesioniști preferă AFFO, deoarece ia în considerare costurile suplimentare suportate de REIT – și surse de venit suplimentare, precum creșterea chiriei. Astfel, oferă un număr de bază mai precis atunci când se estimează valorile actuale și un predictor mai bun al capacității viitoare a REIT de a plăti dividende. Aceasta este o măsură non-GAAP.
Calculul fondurilor ajustate din operațiuni — AFFO
Înainte de a calcula AFFO, un analist trebuie mai întâi să determine fondurile REIT din operațiuni (FFO). FFO măsoară fluxul de numerar dintr-o listă specificată de activități. FFO reflectă impactul activității de leasing și achiziție a REIT, precum și costurile dobânzii. FFO ia în considerare venitul net al REIT, inclusiv câștigurile de capital din vânzările de proprietăți. Motivele pentru care aceste câștiguri nu sunt incluse este că sunt evenimente unice și, în general, nu au un efect pe termen lung asupra potențialului de câștiguri al REIT.
Formula pentru FFO este:
FFO = venit net + amortizare + amortizare – câștiguri de capital din vânzările de proprietăți
Odată ce FFO este determinat, AFFO poate fi calculat. Deși nu există o formulă oficială, calculele pentru AFFO ar fi de obicei ceva de genul:
AFFO = FFO + majorări de chirie – cheltuieli de capital – sume de întreținere de rutină
Măsurile tradiționale utilizate în evaluarea acțiunilor, cum ar fi câștigurile pe acțiune (EPS) și rația preț-câștig (P / E), nu sunt fiabile în estimarea valorii unui REIT.
Exemplu de fonduri ajustate din operațiuni –
Calcul AFFO
Ca exemplu de calcul AFFO, presupuneți următoarele: un REIT a avut un venit net de 2 milioane USD în ultima perioadă de raportare. În acel timp, a câștigat 400.000 de dolari din vânzarea uneia dintre proprietățile sale și a pierdut 100.000 de dolari din vânzarea alteia. Acesta a raportat amortizare de 35.000 de dolari și amortizare de 50.000 de dolari. În această perioadă, creșterile nete ale chiriei au fost de 40.000 USD; cheltuielile de capital au fost de 75.000 USD, iar întreținerea de rutină s-a ridicat la 30.000 USD.
Având în vedere aceste informații, FFO poate fi calculat ca:
FFO = 2.000.000 $ + 35.000 $ + 50.000 $ – (400.000 $ – 100.000 $) = 1.785.000 $
Din aceasta, AFFO se calculează ca:
AFFO = FFO + 40.000 $ – 75.000 $ – 30.000 $ = 1.785.000 $ – 65.000 $ = 1.720.000 $