Cumpărarea unei a doua case de închiriat: de făcut și de făcut

Deși investițiile în proprietăți de închiriere prezintă avantaje financiare, există riscuri – chiriașii care nu își plătesc chiria și durerea de cap de a fi proprietar – de asemenea. Va trebui să cântăriți impozitele, aprecierea imobiliară, creditele ipotecare și costurile de întreținere și dorința dvs. de a fi proprietar atunci când decideți dacă dețineți o închiriere este o mișcare financiară înțeleaptă. 

Chei de luat masa

• Există mai multe avantaje cheie în cumpărarea unei a doua case pentru o proprietate de închiriere, în special avantaje fiscale, cum ar fi deduceri pentru dobânzi, asigurări și alte cheltuieli.
• Dezavantajul va trebui să fii proprietar – care include timp și energie.
• Unul dintre cele mai bune lucruri pe care potențialii proprietari le pot face este temele lor imobiliare și gestionează numerele

Gândiți-vă la avantajele fiscale

Puteți deduce dobânzi, impozite, asigurări și alte cheltuieli împotriva veniturilor proprietății și, de obicei, puteți deduce pierderile din alte venituri. De asemenea, puteți deduce amortizarea din impozite.

Deducerea este în esență o indemnizație pentru uzură de peste 27,5 ani începând din martie 2020.  Puteți vinde o proprietate închiriată și puteți încasa încasările în alte proprietăți închiriate fără a plăti impozite pe câștiguri de capital.

Nu uitați că veți fi proprietar

Proprietatea dvs. de închiriere este o afacere care necesită timp și energie. Va trebui să vă țineți la curent cu legile privind închirierile și vi se cere legal să mențină o proprietate sigură și locuibilă pentru chiriașii dvs.

Amintiți-vă că un chiriaș care plătește dolarul superior are dreptul să se aștepte la un răspuns aproape instantaneu la orice problemă, mare sau mică. Chiriașii care știu că plătesc puțin sub piață vor avea tendința de a fi puțin mai puțin pretențioși. Vă ajută dacă puteți face reparații minore. De asemenea, trebuie să colectați chiriile și să vă ocupați de chiriașii delincvenți.

În cazul în care perspectiva gestionării propriilor închirieri este descurajantă, solicitați brokerului dvs. imobiliar o sesizare către un administrator imobiliar sau îngrijitor sau faceți o căutare online. Rețineți doar că angajarea unui administrator imobiliar va duce la rentabilitatea dvs. 

Faceți-vă temele imobiliare

Petreceți cât mai mult timp, dacă nu chiar mai mult, cercetând proprietăți de închiriere pe  cât ați cumpăra un loc unde să locuiți. Trebuie să cunoașteți detaliile pieței, legile de zonare și tendințele atât pentru închirieri, cât și pentru vânzările de locuințe în locația pe care o contemplați. Uitați-vă la școli, transport, resurse recreative, cumpărături și la ce se așteaptă chiriașii din zonă într-o închiriere.

Cumpărarea unei executări silite poate fi o opțiune, deoarece banca executantă dorește de obicei să recupereze soldul ipotecar și va vinde proprietatea la o valoare mai mică decât valoarea de piață. 

Veți dori ca proprietatea dvs. să fie atractivă pentru chiriași. Căutați o proprietate cu malul mării sau aproape de un campus universitar sau de o zonă școlară locală. O casă mai veche într-o comunitate stabilă sau una dintr-un cartier care se revitalizează poate fi, de asemenea, o opțiune bună. 

Dacă cumpărați o proprietate de închiriere pentru investiții pe un teren de golf nou, aveți grijă de „sindromul terenului de golf.” Dacă locuința unui teren de golf mai nou și mai elegant este construită în aceeași zonă generală, proprietatea dvs. ar putea apărea datată în câțiva ani, ceea ce va scădea prețul. 

Nu neglijați pentru a rula numerele

Folosiți aplicații pentru smartphone sau avansul, impozitele, asigurările și rata dobânzii creditului ipotecar. Ratele ipotecare pentru proprietățile de închiriere sunt de obicei mai mari decât tarifele pentru o locuință principală. De asemenea, factorul în întreținere și reparații. O regulă bună este de aproximativ 1% din prețul de achiziție pe an.

Așadar, o proprietate de 300.000 USD ar costa aproximativ 3.000 USD pe an să fie întreținută. Cu toate acestea, poate doriți să măriți procentajul la 1,5% sau 2% dacă proprietatea este mai veche. O altă modalitate de a calcula reparațiile și întreținerea este să adere la ceea ce se numește uneori „regula piciorului pătrat”, ceea ce sugerează proprietarilor de case un buget de 1 USD pe picior pătrat pe an. De exemplu, dacă locuința dvs. de închiriere are 1.800 de metri pătrați, vă uitați la costuri de reparații și întreținere de 1.800 USD pe an.

1:36

Exemplu de lume reală

Iată un exemplu de venit proiectat: Să presupunem că închiriați o casă de 300.000 USD pentru 2.000 USD pe lună. Avansul de 20% este de 60.000 USD, iar rata fixă ​​a dobânzii la 30 de ani pentru soldul de 240.000 USD este de 4%. Impozitele, asigurările și un buget de întreținere vor aduce costul lunar la 1.764 USD, obținând un profit nominal de 2.838 USD pe an, sau 4,73% din avansul anual. Nu-i rău.

Acest lucru este mult mai bun decât un cont de economii și mai bun decât majoritatea acțiunilor blue-chip plătesc în dividende, deși poate nu la fel de mult pe cât ai putea câștiga pe piața de valori într-un an bun. Dar atunci când calculați deprecierea tipică de 3,64%, câștigul nominal de 2.838 USD devine o pierdere de 6.252 USD, pe care o puteți aplica împotriva altor venituri.  Cu toate acestea, în funcție de categoria dvs. de impozite, aceasta ar putea însuma câteva sute de dolari de economii de impozite pentru un flux de numerar pozitiv  plus posibilitatea ca locuința să aprecieze în valoare.

Linia de fund

Investiția în bunuri imobiliare pentru venituri nu este pentru toată lumea, dar dacă vă tratați investiția ca pe o afacere, aveți o toleranță pentru riscurile inerente și sunteți la îndemână cu un ciocan, beneficiile financiare pot fi substanțiale.