Raport combinat împrumut-valoare – Raport CLTV

Care este raportul împrumut-valoare combinat – raportul CLTV?

Raportul împrumut-valoare combinat (CLTV) este raportul dintre toate Împrumutătorii folosesc raportul CLTV pentru a determina riscul de neplată al unui potențial cumpărător de locuințe atunci când se utilizează mai mult de un împrumut.

În general, creditorii sunt dispuși să împrumute la rapoarte CLTV de 80% sau mai mult debitorilor cu ratinguri de credit ridicate. CLTV diferă de raportul împrumut simplu la valoare (LTV) prin faptul că LTV include doar prima sau prima ipotecă în calculul său.

Formula și calculul CLTV

Pentru a calcula raportul împrumut-valoare combinat, împărțiți soldurile principale principale ale tuturor împrumuturilor la prețul de achiziție al proprietății sau valoarea justă de piață. Raportul CLTV este astfel determinat prin împărțirea sumei articolelor enumerate mai jos la cea mai mică dintre prețul de vânzare al proprietății sau valoarea evaluată a proprietății.

• valoarea împrumutului inițial al primei ipoteci
• partea extrasă (sold principal restant) dintr-o linie de credit de capital propriu ( HELOC )
• soldul principal neplătit al tuturor finanțărilor subordonate închise, cum ar fi o a doua sau a treia ipotecă (cu un împrumut închis, un debitor retrage toate fondurile în prima zi și nu poate efectua modificări ale planului de plată sau nu poate accesa vreo plată principal după închiderea împrumutului.)

Chei de luat masa

• CLTV este similar cu LTV, dar include toate ipotecile sau drepturile de garanție și nu doar prima ipotecă.
• Creditorii iau în considerare raportul CLTV pentru a stabili dacă un cumpărător de case își permite să cumpere o casă.
• Balonul imobiliar din 2008-2009 a subliniat relevanța de a urmări cu atenție raportul CLTV.

Ce arată CLTV Ratio

Raportul împrumut combinat la valoare (CLTV) este un calcul utilizat de profesioniștii în ipotecă și credite pentru a datorie-venit  și raportul împrumut standard la valoare (LTV), pentru a evalua riscul extinderii unui împrumut unui împrumutat.

Mulți economiști atribuie standarde relaxate CLTV  crizei de blocare  care a afectat Statele Unite la sfârșitul anilor 2000, printre alți factori. Începând cu anii 1990 și mai ales la începutul și mijlocul anilor 2000, cumpărătorii de locuințe au contractat frecvent al doilea credit ipotecar în momentul achiziției, în loc să facă plăți în avans. Creditorii dornici să nu piardă afacerea acestor clienți față de concurenți au fost de acord cu acești termeni, în ciuda riscului crescut.

Înainte de balonul imobiliar care s-a extins de la sfârșitul anilor 1990 până la mijlocul anilor 2000, practica standard era ca cumpărătorii de case să efectueze plăți în avans în valoare totală de cel puțin 20% din prețul de achiziție. Majoritatea creditorilor au menținut clienții în acești parametri, plafonând LTV la 80%.

Când balonul a început să se încălzească, multe dintre aceleași companii au luat măsuri pentru a permite clienților să obțină reducerea cu 20%. Unii creditori au ridicat plafoanele LTV sau le-au eliminat complet, oferind ipoteci cu 5% avans sau mai puțin, în timp ce alții au menținut cerințele LTV în loc, dar au ridicat plafoanele CLTV, adesea la 100%. Această manevră a permis clienților să încheie al doilea credit ipotecar pentru a-și finanța plățile în avans de 20%.

Punctul de excludere care a început în 2008 a subliniat de ce este important CLTV. Având o problemă în joc, cum ar fi o cheltuială inițială de 100.000 USD pentru o casă de 500.000 USD, oferă proprietarului o stimulent puternic pentru a-și menține plățile ipotecare. Dacă banca execută silit, nu numai că își pierde casa, ci și teancul de bani pe care i-a plătit pentru a-l închide.

Cererea de capital propriu izolează creditorii de o scădere a prețurilor imobiliare. În cazul în care o proprietate este evaluată la 500.000 USD, iar totalul drepturilor de garanție se ridică la 400.000 USD, proprietatea poate pierde până la 20% din valoarea sa, fără ca deținătorii de drepturi de autor să primească o sumă scurtă la o licitație de executare silită.

De ce CLTV contează

Unii cumpărători de case aleg să-și reducă avansul primind mai multe ipoteci pe o proprietate, ceea ce duce la un raport mai mic împrumut-valoare pentru ipoteca primară. De asemenea, datorită raportului LTV mai scăzut, mulți cumpărători de case evită cu succes asigurarea ipotecară privată (PMI). Dacă este mai bine să obțineți o a doua ipotecă sau să suportați costul PMI variază în funcție de persoană.

În consecință, deoarece al doilea creditor își asumă un risc mai mare, rata dobânzii la o a doua ipotecă este de obicei mai mare decât rata dobânzii la o primă ipotecă. Este recomandabil ca consumatorii să ia în considerare avantajele și dezavantajele acceptării mai multor împrumuturi pe o proprietate. Exercitarea due diligence va ajuta la asigurarea faptului că ceea ce este ales este cea mai bună opțiune pentru circumstanțele date.

Împrumut la valoare vs. CLTV

Împrumutul la valoare (LTV) și CLTV sunt două dintre cele mai frecvente rapoarte utilizate în timpul procesului de subscriere a ipotecii. Majoritatea creditorilor impun valori maxime pentru ambele valori, peste care potențialul împrumutat nu este eligibil pentru un împrumut. Raportul LTV consideră doar soldul ipotecar primar. Prin urmare, în exemplul de mai sus, raportul LTV este de 50%, rezultatul împărțirii soldului ipotecar primar de 100.000 USD la valoarea locuinței de 200.000 USD.

Majoritatea creditorilor impun maximum LTV de 80%, deoarece Fannie Mae și Freddie Mac nu cumpără credite ipotecare cu rate LTV mai mari. Împrumutații cu profiluri de credit bune pot eluda această cerință, dar trebuie să plătească asigurarea ipotecară privată  (PMI) atâta timp cât soldul primar al creditului lor este mai mare de 80% din valoarea casei. PMI protejează creditorul de pierderi atunci când valoarea unei locuințe scade sub soldul împrumutului.

Creditorii primari tind să fie mai generoși cu cerințele CLTV. Având în vedere exemplul de mai sus, în cazul unei executări silită, titularul principal al ipotecii își primește integral banii înainte ca cel de-al doilea titular al ipotecii să primească ceva. În cazul în care valoarea proprietății scade la 125.000 USD înainte ca împrumutul să fie implicit, deținătorul primar al dreptului de primire primește întreaga sumă datorată (100.000 USD), în timp ce al doilea titular al dreptului de primire primește doar restul de 25.000 USD, în ciuda faptului că este datorat 50.000 USD. Deținătorul primar de drepturi de împrumut are un risc mai mic în cazul scăderii valorilor proprietății și, prin urmare, își poate permite să împrumute la un CLTV mai mare.

Exemplu raportul CLTV

De exemplu, să presupunem că o persoană cumpără o casă pentru 200.000 USD. Pentru a asigura proprietatea, ea a oferit o plată în avans de 50.000 USD și a primit două ipoteci pentru 100.000 USD (primar) și 50.000 USD (secundar). Raportul combinat împrumut-valoare (CLTV) este, prin urmare, de 75%: ((100.000 $ + 50.000 $) / 200.000 $).