Ipoteca de 15 ani vs. 30 de ani: Care este diferența?
Ipoteca de 15 ani vs. 30 de ani: o prezentare generală
O varietate uluitoare de credite ipotecare poate fi disponibilă, dar pentru majoritatea cumpărătorilor de case, în practică, există doar una. Ipoteca cu rată fixă de 30 de anieste practic un arhetip american, plăcinta cu mere a instrumentelor financiare. Este calea pe care au urmat-o generațiile de americani către prima dată în proprietatea unei case.
Dar mulți dintre acești cumpărători ar fi putut fi mai bine deserviți dacă ar fi optat în schimb pentru o ipotecă cu rată fixă pe 15 ani.
Împrumuturile sunt similare din punct de vedere structural – principala diferență este termenul. În timp ce o ipotecă pe 30 de ani vă poate face plățile lunare mai accesibile, o ipotecă pe 15 ani costă, în general, mai puțin pe termen lung.
Chei de luat masa
- Majoritatea cumpărătorilor de case aleg o ipotecă cu rată fixă pe 30 de ani, dar o ipotecă pe 15 ani poate fi o alegere bună pentru unii.
- O ipotecă pe 30 de ani vă poate face plățile lunare mai accesibile.
- În timp ce plățile lunare pentru un credit ipotecar pe 15 ani sunt mai mari, costul împrumutului este mai mic pe termen lung.
Cum influențează condițiile ipotecare asupra costului
Un credit ipotecar este pur și simplu un anumit tip de împrumut pe termen – unul garantat de proprietăți imobiliare. Pentru un împrumut pe termen, împrumutatul plătește dobânzi calculate anual pe baza soldului restant al împrumutului. Atât rata dobânzii, cât și plata lunară sunt fixe.
Deoarece plata lunară este fixă, partea care va plăti dobânzi și partea care va plăti principalul se schimbă în timp. La început, deoarece soldul împrumutului este atât de mare, majoritatea plății sunt dobânzi. Dar, pe măsură ce soldul devine mai mic, cota de dobândă a plății scade, iar cota care merge la principal crește.
Un împrumut pe termen mai scurt înseamnă o plată lunară mai mare, ceea ce face ca ipoteca pe 15 ani să pară mai puțin accesibilă. Dar termenul mai scurt reduce împrumutul mai ieftin pe mai multe fronturi. De fapt, pe toată durata de viață a unui împrumut, o ipotecă pe 30 de ani va ajunge să coste mai mult decât dublul opțiunii pe 15 ani.
Deoarece împrumuturile pe 15 ani sunt mai puțin riscante pentru bănci decât împrumuturile pe 30 de ani – și pentru că costă mai puțin băncile să facă împrumuturi pe termen mai scurt decât împrumuturile pe termen lung – o ipotecă pe 30 de ani vine de obicei cu o rată a dobânzii mai mare.
Ipoteca de 30 de ani
Într-o ipotecă de 30 de ani, desigur, acest sold scade mult mai încet – efectiv, cumpărătorul de locuințe împrumută aceeași sumă de bani de peste două ori mai mult. De fapt, este mai mult de două ori mai mult decât doar de două ori mai lung, deoarece, pentru o ipotecă pe 30 de ani, soldul principal nu scade la fel de repede ca pentru un împrumut pe 15 ani.
Cu cât rata dobânzii este mai mare, cu atât este mai mare decalajul dintre cele două credite ipotecare. Când rata dobânzii este de 4%, de exemplu, împrumutatul plătește de fapt dobândă de aproape 2,2 ori mai mare pentru a împrumuta aceeași sumă de principal pe 30 de ani comparativ cu un împrumut pe 15 ani.
Principalul avantaj al unei ipoteci pe 30 de ani este plata lunară relativ scăzută.Și chiar dacă accesibilitatea nu este o problemă, există și alte avantaje:
- Plata mai mică poate permite unui împrumutat să cumpere mai multă casă decât și-ar putea permite cu un împrumut pe 15 ani, deoarece aceeași plată lunară ar permite împrumutatului să încheie un împrumut mai mare pe o perioadă de 30 de ani.
- Plata mai mică permite unui împrumutat să acumuleze economii.
- Plata mai mică eliberează fonduri pentru alte obiective.
90%
Procentul cumpărătorilor de case care au ales un credit ipotecar cu rată fixă pe 30 de ani în 2019, potrivit lui Freddie Mac.
Ipotecă pe 15 ani
Consumatorii plătesc mai puțin pentru o ipotecă pe 15 ani – de la un sfert la sută până la un procent complet (saupunct) mai puțin și, de-a lungul deceniilor, acest lucru se poate adăuga cu adevărat.
Agențiile guvernamentale care susțin majoritatea creditelor ipotecare, cum ar fi Freddie Mac, impun taxe suplimentare, denumite ajustări de preț la nivel de împrumut, care scumpesc ipotecile pe 30 de ani.
Aceste taxe se aplică în mod obișnuit debitorilor cu scoruri de credit mai mici, avansuri mai mici sau ambelor. Administrația Federală pentru Locuințe percepe, de asemenea, prime mai mari de asigurare ipotecară pentru debitorii pe 30 de ani.
„Unele ajustări ale prețului la nivel de împrumut care există pe o perioadă de 30 de ani nu există pe o perioadă de 15 ani”, spune James Morin, vicepreședinte senior de creditare cu amănuntul la Norcom Mortgage din Avon, Conn. Majoritatea oamenilor, potrivit lui Morin, transformă aceste costuri în ipoteca lor ca parte a unei rate mai mari, mai degrabă decât să le plătești direct.
Imaginați-vă, atunci, un împrumut de 300.000 USD, disponibil la 4% timp de 30 de ani sau la 3,25% timp de 15 ani. Efectul combinat al amortizării mai rapide și al ratei dobânzii mai mici înseamnă că împrumutarea banilor timp de doar 15 ani ar costa 79.441 USD, comparativ cu 215.609 USD pe 30 de ani, sau cu aproape două treimi mai puțin.
Desigur, există o captură. Prețul pentru economisirea atâtor bani pe termen lung este o cheltuială lunară mult mai mare – plata ipoteticului împrumut pe 15 ani este de 2.108 USD, 676 USD (sau aproximativ 38%) mai mult decât plata lunară pentru împrumutul pe 30 de ani (1.432 USD ).
Pentru unii experți, posibilitatea de a-ți permite plata mai mare include să ai un fond pentru ziua ploioasă ascuns. Ceea ce le place multor planificatori financiari cu privire la ipoteca de 15 ani este că este „economisire forțată” sub formă de capital propriu într-un activ care în mod normal se apreciază (deși, cum ar fi acțiunile, locuințele cresc și scad în valoare).
Dacă un investitor își poate permite plata mai mare, este în interesul lor să meargă cu împrumutul mai scurt, mai ales dacă se apropie de pensionare atunci când vor depinde de un venit fix.
consideratii speciale
Există unele cazuri în care un împrumutat poate avea un stimulent pentru a investi banii suplimentari cheltuiți în fiecare lună pe o ipotecă pe 15 ani în altă parte, cum ar fi într-un cont 529 pentru școlarizare la colegiu sau într-un plan 401 (k) amânat de impozite, mai ales dacă angajatorul se potrivește cu contribuțiile împrumutatului.Și cu ratele ipotecare atât de scăzute, un investitor priceput și disciplinat ar putea opta pentru împrumutul pe 30 de ani și să plaseze diferența dintre plățile de 15 și 30 de ani în titluri cu randament mai mare.
Folosind exemplul anterior, dacă o plată lunară a împrumutului pe 15 ani a fost de 2.108 USD, iar plata lunară a împrumutului pe 30 de ani a fost de 1.432 USD, un împrumutat ar putea investi diferența de 676 USD în altă parte. Calculul din spatele plicului este cât de mult (sau dacă) rentabilitatea investiției externe, mai puțin impozitul pe câștigurile de capital datorate, depășește rata dobânzii la ipotecă după contabilizarea deducerii dobânzii ipotecare. Pentru cineva din categoria de impozitare de 24%, deducerea ar putea reduce rata efectivă a dobânzii ipotecare de la, de exemplu, 4% la 3%.
În linii mari, împrumutatul iese înainte dacă rentabilitatea investiției după impozite este mai mare decât costul ipotecii minus deducerea dobânzii.
Cu toate acestea, acest gambit necesită o înclinație spre risc, potrivit Shashin Shah, un planificator financiar certificat din Dallas, Texas, deoarece debitorul va trebui să investească în acțiuni volatile.
„În prezent nu există investiții cu venituri fixe care să producă un randament suficient de mare pentru a face acest lucru să funcționeze”, spune Shah. Acest risc ar putea să nu fie întotdeauna răsplătit dacă coincide cu tipul de scădere bruscă a pieței bursiere care a avut loc în timpul pandemiei COVID-19. De asemenea, este nevoie ca disciplina să investească în mod sistematic echivalentul diferențelor lunare respective și să se concentreze asupra investițiilor, care, adaugă el, lipsesc majorității oamenilor.
Asigurarea ipotecii private este necesară de către creditori atunci când plătiți un avans care este mai mic de 20% din valoarea casei.
O opțiune „Best-of-Both-Worlds”
În mod evident, majoritatea debitorilor nu au – sau cel puțin cred că le lipsește – mijloacele necesare pentru a efectua plățile mai mari solicitate de o ipotecă pe 15 ani. Dar există o soluție simplă pentru a capta o mare parte din economiile ipotecii mai scurte: Pur și simplu efectuați plățile mai mari ale unui program de 15 ani pe ipoteca dvs. de 30 de ani, presupunând că ipoteca nu are penalități de plată în avans.
Un împrumutat are dreptul să direcționeze plățile suplimentare către principal și, dacă plățile sunt consistente, ipoteca va fi achitată în 15 ani. Dacă vremurile se îngreunează, împrumutatul poate reveni oricând la plățile normale, mai mici, ale programului de 30 de ani. Cu toate acestea, un împrumutat care accelerează plățile va avea, de asemenea, dobânda supusă ratei relativ mai mari de 30 de ani, atunci când ar fi putut fi mai bine să plătească ipoteca în 15 ani oricum la rata mai mică oferită pentru împrumutul mai scurt.
Linia de fund
Decizia dintre o ipotecă de 30 de ani sau 15 ani este una care va avea un impact asupra finanțelor dvs. în deceniile următoare, deci asigurați-vă că ați scăpat numerele înainte de a decide care este cea mai bună. Dacă scopul dvs. este să achitați ipoteca mai repede și vă puteți permite plăți lunare mai mari, un împrumut pe 15 ani ar putea fi o alegere mai bună. Plata lunară mai mică a unui împrumut pe 30 de ani, pe de altă parte, vă poate permite să cumpărați mai multă casă sau să eliberați fonduri pentru alte obiective financiare.