Ghidul complet pentru finanțarea unei investiții imobiliare
Există multe motive pentru a investi în investiții imobiliare.
A deveni proprietar poate fi o modalitate inteligentă de a genera un flux de venit pasiv constant, dar este nevoie de o anumită sumă de bani pentru a începe. Și atunci când nu aveți o bancnotă uriașă, contractarea unui împrumut imobiliar poate fi singura modalitate de a sigila tranzacția.
Finanțarea proprietății de investiții poate lua mai multe forme și există criterii specifice pe care debitorii trebuie să le poată îndeplini. Alegerea unui tip greșit de împrumut poate avea un impact asupra succesului investiției dvs., deci este vital să înțelegeți cerințele fiecărui tip de împrumut și cum funcționează diferitele alternative înainte de a aborda un creditor.
Trei tipuri de împrumuturi pe care le puteți utiliza pentru investiții imobiliare sunt împrumuturile convenționale bancare, împrumuturile cu bani grei și împrumuturile de capital propriu.
Chei de luat masa
- Există câteva modalități de finanțare a proprietăților de investiții, inclusiv utilizarea capitalului propriu în casa dvs. personală.
- Dacă nu aveți bani în numerar pentru a finanța singuri o avans, este posibil să utilizați fonduri supradotate, dar darurile în numerar trebuie să fie documentate.
- Cumpărarea proprietăților și renovarea acestora pentru a revinde pentru un profit se numește răsturnare în jargonul imobiliar.
- Împrumuturile cu bani grei acționează ca finanțare pe termen scurt și au cel mai adesea o perioadă de recuperare mai scurtă decât o ipotecă convențională.
- Băncile nu oferă împrumuturi pe bani grei, ci doar ipoteci convenționale.
Opțiunea # 1: împrumuturi bancare convenționale
Dacă dețineți deja o locuință care este reședința dvs. principală, probabil că sunteți familiarizat cu finanțarea convențională. Un credit ipotecar convențional este conform cu liniile directoare stabilite de Fannie Mae sau Freddie Mac și, spre deosebire de un împrumut FHA, VA sau USDA, nu este susținut de guvernul federal.
Cu finanțarea convențională, așteptarea tipică pentru o avans este de 20% din prețul de achiziție al casei, dar cu o investiție imobiliară, creditorul poate solicita 30% din fonduri ca avans.
Cu un împrumut convențional, scorul dvs. de credit personal și istoricul creditului vă determină capacitatea de a fi aprobat și ce fel de rată a dobânzii se aplică ipotecii. Creditorii revizuiesc, de asemenea, veniturile și activele debitorilor. Și, evident, debitorii trebuie să poată arăta că își pot permite ipoteca existentă și plățile lunare ale împrumuturilor pe o investiție imobiliară.
Veniturile viitoare din închiriere nu sunt luate în calcul în calculul datoriei-venit, iar majoritatea creditorilor se așteaptă ca debitorii să aibă cel puțin șase luni de numerar rezervate pentru a acoperi ambele obligații ipotecare.
Opțiunea # 2: împrumuturi fixe și inversate
Deși a fi proprietar are avantajele sale, vine și cu anumite dureri de cap. Pentru unii investitori, răsturnarea de case este alternativa mai atractivă, deoarece le permite să-și primească profiturile într-o sumă forfetară atunci când casa este vândută, mai degrabă decât să aștepte un cec de chirie în fiecare lună.
Un împrumut fix și invers este un tip de împrumut pe termen scurt care permite împrumutatului să finalizeze renovări, astfel încât locuința să poată fi readusă pe piață cât mai repede posibil. Împrumuturile fix-and-flip sunt în esență împrumuturi pe bani grei, ceea ce înseamnă că împrumutul este garantat chiar de proprietate. Împrumutătorii de bani grei sunt specializați în aceste tipuri de împrumuturi, dar anumite platforme de finanțare imobiliară le oferă și ele.
Dezavantajul utilizării unui împrumut pe bani grei pentru a finanța o clădire este că poate fi mai ușor să te califici în comparație cu un împrumut convențional. În timp ce creditorii încă iau în considerare lucruri precum creditul și veniturile, accentul principal se pune pe profitabilitatea proprietății.
Valoarea estimată după reparare (ARV) a locuinței este utilizată pentru a evalua dacă veți putea rambursa împrumutul. De asemenea, este posibil să obțineți finanțarea împrumutului în câteva zile, mai degrabă decât să așteptați săptămâni sau luni pentru o închidere convențională a ipotecii.
Cel mai mare dezavantaj al utilizării unui împrumut fix și invers este că nu va fi ieftin. Ratele dobânzii pentru acest tip de împrumut pot ajunge până la 18%, în funcție de creditor, iar perioada dvs. de rambursare poate fi scurtă. Nu este neobișnuit ca împrumuturile cu bani grei să aibă termene care durează mai puțin de un an. Taxele de inițiere și costurile de închidere pot fi, de asemenea, mai mari în comparație cu finanțarea convențională, care ar putea elimina rentabilitatea.
Opțiunea # 3: atingerea capitalului propriu de acasă
Folosirea capitalului propriu al locuinței, fie printr-un împrumut de capital propriu, HELOC, fie refinanțarea în numerar, este o a treia modalitate de a asigura o investiție imobiliară pentru o închiriere pe termen lung sau de a finanța un flip. În majoritatea cazurilor, este posibil să împrumutați până la 80% din valoarea capitalului propriu al locuinței pentru a o utiliza pentru achiziționarea unei a doua case.
Folosirea capitalului propriu pentru finanțarea unei investiții imobiliare are avantajele și dezavantajele sale, în funcție de tipul de împrumut pe care îl alegeți. De exemplu, cu un HELOC, puteți împrumuta contra capitalului propriu la fel ca și cu un card de credit, iar plățile lunare sunt adesea numai cu dobândă. Rata este de obicei variabilă; totuși, ceea ce înseamnă că poate crește dacă rata primară se schimbă.
O refinanțare de încasare ar veni cu o rată fixă, dar poate prelungi durata de viață a ipotecii dvs. existente. O perioadă mai lungă de împrumut ar putea însemna plata mai multor dobânzi pentru reședința principală. Acest lucru ar trebui să fie ponderat în raport cu randamentele anticipate pe care le va aduce o investiție imobiliară.
Linia de fund
Investițiile într-o proprietate de închiriere sau abordarea unui proiect de schimbare a casei sunt proiecte riscante, dar oferă potențialul pentru o plată mare. Găsirea banilor pentru a profita de o oportunitate de investiție nu trebuie să fie un obstacol dacă știi unde să cauți. Pe măsură ce comparați diferite opțiuni de împrumut, rețineți care sunt costurile pe termen scurt și lung și modul în care acestea pot afecta linia de jos a investiției.