1 mai 2021 12:05
Guvernul federal înțelege că ipotecile la domiciliu sunt cele mai mari poveri financiare pe care mulți americani le vor asuma vreodată în viața lor. Pentru a oferi o pauză (și probabil pentru a încuraja oamenii să participe la piața imobiliară), Serviciul de venituri interne (IRS) permite contribuabililor să ia deduceri asupra dobânzilor plătite pentru creditele ipotecare.
Dar ce se întâmplă dacă primești o ipotecă pentru a doua locuință? Contează pentru ce îl folosești? Puteți deduce doar dobânda pe termen nelimitat?
Vom analiza în detaliu implicațiile fiscale ale unei a doua ipoteci, arătându-vă cum să procedați la calcularea deducerii impozitelor dvs., precum și să evidențiem diferite restricții și capcane.
Cele elementare
În primul rând, trebuie să înțelegeți ce constituie o „casă calificată” (cea pe care se aplică o deducere a dobânzii ipotecare) și modul în care IRS definește „ dobândă ipotecară ” și „datorie ipotecară”.
Pentru început, o „casă calificată” se referă fie la casa principală în care locuiți în mod normal, fie la o a doua casă. Casele mobile, remorcile caselor, apartamentele și bărcile se califică, cu condiția ca acestea să aibă „facilități de dormit, gătit și toaletă”, așa cum se arată în publicația IRS 936.
Dacă aveți trei sau mai multe proprietăți, puteți revendica doar două dintre ele, respectiv, ca locuință primară și secundară pentru un anumit an. Dacă vi se întâmplă să vindeți una dintre locuințele pe care le revendicați în cursul acelui an, puteți considera că o altă proprietate este casa dvs. principală sau a doua pentru soldul anului respectiv.
Dacă solicitați deduceri la o casă care se dublează ca altceva, cum ar fi o proprietate de închiriere sau un birou, intră în joc câteva reguli și calcule nuanțate, referitoare la cât timp ocupați spațiul. Puteți consulta specificații aici, dar, în general, dacă închiriați o a doua casă, trebuie să locuiți acolo cel puțin 14 zile sau mai mult de 10% din timpul închiriat pe parcursul unui an (oricare dintre acestea este mai lungă) pentru a putea deduce dobânda ipotecară asupra acesteia. (Dacă nu locuiți deloc acolo, atunci sunteți proprietar și intră în joc un set complet diferit de reguli: consultați Deduceri fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriere ).
Dobânzile ipotecare se aplică numai dobânzilor plătite pentru împrumuturile care utilizează locuința (drepturile) dvs. ca garanție. Aceasta include:
IRS prezintă trei categorii de datorii ipotecare. Acestea variază în funcție de momentul în care ați luat datoria și pentru ce s-au folosit veniturile:
- Datoria bunicală se referă la ipotecile care au fost asigurate de casa dvs. la sau înainte de 13 octombrie 1987 (după care au intrat în vigoare normele fiscale actuale).
- Datoria de achiziție de locuințe se referă la creditele ipotecare încheiate după 13 octombrie 1987 care au fost folosite pentru cumpărarea, construirea sau îmbunătățirea locuinței dvs. (adică renovări, reparații etc.).
- Datoria sau împrumutul de capital propriu se referă la creditele ipotecare încheiate după 13 octombrie 1987 care au fost utilizate în alte scopuri care nu au legătură cu reședința, cum ar fi finanțarea școlarizării colegiului, o mașină nouă, o vacanță sau aproape orice altceva fără cumpărarea, construirea sau îmbunătățirea unei case.
Deducerile
Acest lucru depinde de ce fel de datorii aveți deja – și de cât de mult doriți să vă asumați. Dacă sunteți căsătorit și depuneți dosar în comun, puteți deduce doar dobânzi pentru o datorie de achiziție de locuințe în valoare de 1 milion sau mai puțin și o valoare totală de 100.000 USD sau mai puțin pentru datorii de capital propriu. Dacă sunteți singuri sau căsătoriți și depuneți separat, atunci limitele dvs. devin 500.000 USD pentru datorii de achiziție de locuințe și, respectiv, 50.000 USD pentru datorii de capital propriu.
Cu alte cuvinte, dacă ipoteca sau creditele ipotecare sunt folosite pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți casa primară și / sau a doua (devenind datoria de achiziție a locuinței) și totalizează 1 milion de dolari, puteți deduce tot ce ați plătit în dobânzi. De exemplu, dacă aveți o rată a dobânzii de 4% pentru fiecare dintre cele două credite ipotecare care adună împreună 1 milion de dolari, puteți deduce toate plățile anuale ale dobânzilor de 40.000 USD.
Cu toate acestea, dacă datoria dvs. de achiziție de locuințe este, să presupunem, 2 milioane de dolari, atunci veți putea deduce doar jumătate din dobânda totală pe care ați plătit-o pentru ipoteci în valoare de 2 milioane de dolari în acel an. Dacă s-ar aplica aceleași rate de dobândă de 4%, atunci veți putea deduce doar 40.000 USD în loc de 80.000 USD pe care probabil ați plătit-o în dobândă în acel an. (Acest lucru trebuie luat în considerare pentru oricine încearcă să finanțeze o proprietate cu șapte cifre. A se vedea Jumbo vs. Ipoteci convenționale: Cum diferă acestea.)
Deși această limită nu se aplică datoriilor bunicale, nu veți putea lua deduceri suplimentare pentru ipotecile noi dacă datoria bunicală depășește deja 1 milion de dolari. Ce se întâmplă dacă ai doar 900.000 de dolari în datorii bunicale? Apoi, ați putea deduce doar dobânda pentru o datorie suplimentară de achiziție de locuințe în valoare de 100.000 USD.
Cel puțin, aceasta este regula generală. IRS oferă o foaie de lucru pentru a determina dobânda reală deductibilă asupra ipotecii la domiciliu.
Documentele
Atâta timp cât ați plătit o dobândă ipotecară în valoare de cel puțin 600 USD, veți primi o notificare de la deținătorul sau creditorul dvs. ipotecar (este de obicei formularul 1040, Anexa A (Deduceri detaliate).
Cu datoria de achiziție de locuințe și datoria de capital propriu combinate, puteți împrumuta tehnic 1,1 milioane USD împotriva casei dvs. Cu toate acestea, dacă se întâmplă să aveți datorii suplimentare care depășesc acest prag, este posibil să puteți deduce dobânda dacă veniturile respective au fost utilizate pentru o cheltuială calificată, cum ar fi o investiție (raportată și în anexa A) sau o afacere (anexa C sau C-EZ ).
Refinanțare, puncte și prime
Dacă refinanțezi orice ipotecă, inclusiv cea de-a doua, atunci poți solicita noul împrumut ca datorie de achiziție de locuințe până la principalul împrumutului anterior. Orice lucru de mai sus va fi tratat ca o datorie de capital propriu.
În plus, dacă plătiți puncte pe noua ipotecă, le puteți deduce pe durata de viață a împrumutului. Presupunând că refinanțeze un nou de 30 de ani ipotecare, puteți deduce 1/30 mii de orice ai plătit în puncte în fiecare an. Dacă nu ați dedus toate punctele până când vindeți sau refinanțați casa (din nou), atunci puteți deduce toate cele rămase dintr-o dată în acel an. Veți depune deducerea în anexa A, formular 1040, linia 12.
Atâta timp cât venitul brut ajustat nu depășește 109.000 USD (sau 54.500 USD dacă este căsătorit și depune separat), puteți deduce o parte sau toate primele de asigurare ipotecară. Acest lucru ar intra în categoria „datorii de achiziție de locuințe”.
Linia de fund
Regulile fiscale sunt complicate, nu se poate nega acest lucru, dar dacă procedați corect, prevederile vă pot economisi mii de dolari pe an. Asigurați-vă că consultați un profesionist fiscal calificat înainte de a decide să încheiați o a doua ipotecă.