Sfaturi esențiale pentru cumpărarea unei case HUD
Ce este o casă HUD? Deși există multe concepții greșite, răspunsul este destul de simplu. credit ipotecar asigurat de FHA. Pentru a recupera pierderea monetară din executarea silită, HUD se străduiește să vândă aceste case publicului.
Chei de luat masa
- Casele HUD sunt cele pe care guvernul le-a recuperat din cauza executării silite, care sunt apoi scoase la vânzare sau la licitație.
- Acestea pot prezenta oportunități excelente de a face o casă cu reduceri mari, dar ar trebui să fiți pregătiți să acționați rapid, deoarece locațiile privilegiate pot vedea o mulțime de interes.
- Ca orice executare silită, aveți grijă la starea proprietății și faceți-vă cercetările și diligența necesară pentru a evita surprize neplăcute.
O mică istorie
Care este terenul actual de joc pentru piața de executare silită?În primul rând, puțină istorie. Cea mai dramatică creștere a executărilor silite a avut loc în 2008 în urma crizei ipotecilor subprime.rămâne cea mai dramatică pierdere a capitalului propriu și cel mai mare volum de executări silită dintre toate recesiunile americane.Din 2006 până în 2012, pierderile din capitalul propriu din SUA au totalizat mai mult de 7 trilioane de dolari, potrivit unui studiu din octombrie 2012 realizat de Fundația Russell Sage și Centrul Stanford privind sărăcia și inegalitățile. Aceste pierderi au scăzut substanțial. Attom Data Solutions raportează că, în primul trimestru al anului 2020, doar 6,6% din credite ipotecare erau serios subacvatice, definite ca „cu cel puțin 25% mai mult decât valoarea de piață estimată a proprietății”.
Pentru economie, este o veste bună că ratele de executare silită scad. Ratele la nivel național ale caselor deținute de bănci au scăzut, în scădere cu 76,2% față de 2019 în primul trimestru al anului 2020, potrivit datelor autorității de date pentru locuințe Realty Trac. Cu toate acestea, 156.253 de proprietăți americane au înregistrat cereri de executare silită în primul trimestru al anului 2020, în creștere cu 42% față de trimestrul anterior, dar în scădere cu 3% față de un an înainte, potrivit unui raport al Attom Data Solution. Aceasta înseamnă că, în ciuda scăderii istorice a înregistrărilor de executare silită, există încă proprietăți sechestrate.
Pandemia COVID-19
Nu știm cum va afecta pandemia pe piața imobiliară pe termen lung. Cele două rapoarte menționate mai sus abia influențează efectul financiar al virusului.
Legea toleranță pentru executarea sechestrelor pentru persoanele cu credite ipotecare cu sprijin federal care suferă dificultăți financiare din cauza pandemie, cu dreptul de a solicita o prelungire pentru încă șase luni.
Președintele Joe Biden aprelungit termenul limită pentru prima toleranță și moratoriul deblocare apieței până la 31 martie 2021, pentru anumite credite ipotecare garantate de întreprindere, inclusiv Departamentul Agriculturii din SUA și Federal Housing Administration (FHA),prin ordin executiv în ianuarie 2021.6 El a prelungit acest lucru până la 30 iunie 2021, o lună mai târziu.
Acest lucru va reduce, fără îndoială, în mod semnificativ oferta de case HUD de vânzare. Dar povestea poate fi una foarte diferită, din cauza perturbării economice severe a pandemiei, întrucât 40,7 milioane de persoane s-au prezentat la șomaj între 21 martie 2020 și 23 mai 2020. Potrivit Biroului Muncii Statistici (BLS), rata șomajului a atins 6,3% în ianuarie 2021, cu 10,1 milioane de persoane clasificate ca șomere în acea perioadă.
Prevederea legii CARES care permite până la un an de toleranță ipotecară persoanelor afectate de pandemia de coronavirus va reduce, fără îndoială, oferta de case HUD disponibile pentru revânzare.
Cumpărarea unei case HUD
În timp ce executarea silită a câștigat o conotație deosebit de negativă, deoarece milioane de americani și-au pierdut casele în timpul dezastruului ipotecii subprime din Marea Recesiune, cumpărarea unei case HUD poate fi o experiență pozitivă, ca să nu mai vorbim foarte mult.
Cu toate acestea, este important să înțelegem diferitele fațete atât ale procesului de executare silită, cât și ale programului HUD. Dacă vă gândiți să cumpărați o casă HUD, dar nu sunteți atât de familiarizați cu programul HUD, nu sunteți singuri.
Începeți prin explorarea informațiilor oficiale despre casele HUD. La urma urmei, este un program guvernamental care vine cu cota necesară de reguli. Din fericire, Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană facilitează consumatorii, oferind un site web util care conține întrebări frecvente despre cumpărarea, inspecția și finanțarea achiziției de case HUD.
Pe lângă sfaturi utile cu privire la împrumuturi și inspecții, site-ul oferă informații specifice statului pentru resurse regionale care completează programele de asistență pentru cumpărarea locuințelor oferite la nivel federal. Acestea variază foarte mult de la stat la stat.
Fii pregătit să te miști repede
Cunoaște-ți concurența. Rețineți că casele HUD pot fi adevărate mine de aur pentru investitori, care văd enormul potențial de profit în renovarea și răsturnarea unei proprietăți sau închirierea acesteia. Asta înseamnă că concurați cu investitorii imobiliari care ar putea avea acces la un capital mai mare? Da. Cu excepția primelor 30 de zile. Din punct de vedere legal, HUD nu poate accepta oferte pentru locuințe de la investitori imobiliari în primele 30 de zile în care o casă intră pe piață.
Unde și cum ar trebui să începi să cauți?În timp ce casele HUD sunt listate pe o varietate de site-uri imobiliare, cum ar fi Trulia și Re / Max, un site web administrat de guvernul SUA rămâne cel mai cuprinzător și actualizat loc pentru a începe căutarea. Dacă aveți în vedere un agent imobiliar, asigurați-vă că acestea sunt înregistrate la HUD. Din punct de vedere legal, doar agenții înregistrați vă pot reprezenta.
Fii realist despre preț
Când vine vorba de finanțare, fii realist cu privire la gama de prețuri. Importanța cumpărării unei case cu plăți ipotecare și rate de dobândă fezabile s-a dovedit a fi una dintre cele mai câștigate lecții ale bustului de locuințe. Utilizați calculatoare ipotecare online pentru a determina plata ipotecară lunară pe care vi-o puteți permite, costurile de închidere estimate și o serie de alți factori care vă vor influența achiziția.
Deși nu este nimic în neregulă cu cumpărăturile de ferestre, asigurați-vă că asigurați finanțarea în timp util. În cel mai rău caz, cumpărătorii își găsesc casa viselor doar pentru a o pierde în fața altui cumpărător, deoarece împrumutul lor nu a fost încă aprobat.
Abordați creditorii ipotecare înarmați cu informații despre resursele HUD. Două opțiuni atractive includ programul de avans de 100 USD și împrumutul de reabilitare și renovare 203 (K), care este conceput în mod expres pentru a finanța renovările necesare în momentul achiziției.
Faceți-vă cercetarea
Asigurați-vă că profitați de toate informațiile de bază despre istoricul casei, inclusiv istoricul vânzărilor, evaluările fiscale recente și prețul mediu de vânzare al caselor comparabile din cartier. O parte din această cercetare implică verificarea actelor adiționale la domiciliu, care enumeră daunele și alte informații impuse de lege, cum ar fi dacă viitoarea ta casă de vis ar fi putut fi un laborator de metamfetamină. Din păcate, casele cu antecedente de producție de droguri au devenit atât de frecvente încât, în unele state, s-a adoptat legislație pentru a proteja viitorii cumpărători.
Este aproape imposibil să obțineți un împrumut FHA pentru o casă care a fost contaminată cu metamfetamină, deci asigurați-vă că faceți diligența.
Faceți-vă diligența
În mai multe state, cum ar fi Minnesota, Dakota de Sud și Arizona, vânzătorii au obligația legală de a informa cumpărătorii dacă știu că locuința a fost utilizată în producția de metamfetamină. Dacă cumpărați o casă într-un stat care nu are astfel de cerințe legale, luați în considerare efectuarea unui audit al calității aerului interior ca parte a inspecției de rutină a locuinței.
Din păcate, chiar și în statele cu legi privind dezvăluirea producției de metanfetamină, unele bănci au fost acuzate că nu au anunțat cumpărătorii despre istoria dubioasă a unei case. Merită să-ți faci temele în acest sens. Expunerea anterioară la metanfetamină este potențial dăunătoare pentru noii ocupanți ai unei case. Serviciile profesionale de remediere și curățare sunt în general costisitoare și nu sunt neapărat acoperite de asigurare. Anumite state, cum ar fi Colorado, cer ca un igienist certificat de stat să verifice dacă o proprietate este locuibilă. Rețineți că este aproape imposibil să obțineți un împrumut FHA pentru o casă care a fost contaminată cu metamfetamină.
Indiferent dacă vă temeți sau nu că proprietatea a fost locul unei activități nefaste, este recomandabil să finalizați o inspecție înainte de a face o ofertă pentru o casă. În timp ce prețul de listare FHA include o evaluare, veți dori să faceți o listă detaliată a posibilelor reparații și actualizări de care ar putea avea nevoie locuința.
Linia de fund
Renunțați la orice conotații negative pe care le-ați avea cu privire la programul HUD. Cu diligența necesară și cercetări proactive, casele HUD pot oferi un stoc solid de locuințe la un preț practic imbatabil. Informați-vă despre nenumăratele resurse federale și de stat care există pentru împrumuturile HUD, FHA și alte resurse pentru cumpărătorii de case pentru prima dată: site-ul web al Departamentului de Locuințe și Dezvoltare Urbană ar trebui să fie prima dvs. oprire. După ce ați găsit un agent imobiliar înregistrat la HUD, ați asigurat finanțarea și ați găsit casa de vis, veți dori să o supuneți inspecțiilor amănunțite și cercetării istoriei casei (cu noroc, fără pată).