Evacuare

Ce este evacuarea?

Termenul de evacuare se referă la procesul civil prin care un  proprietar  poate scoate în mod legal un chiriaș din proprietatea de închiriat. Evacuarea poate apărea atunci când chiriașul încetează să plătească chirie, când sunt încălcate condițiile contractului de închiriere sau în alte situații permise de lege.

Evacuările din Statele Unite sunt guvernate de state individuale și de anumite municipalități. Proprietarii trebuie să informeze chiriașii că sunt evacuați cu o notificare care specifică motivul evacuării și numărul de zile înainte de începerea procedurilor de evacuare.

Chei de luat masa

• O evacuare este îndepărtarea ordonată de instanță a unui chiriaș din proprietatea în care locuiesc.
• Un proprietar poate decide evacuarea unui chiriaș pentru neplata chiriei, daune-interese, activitate ilegală, încălcarea condițiilor unui contract de închiriere sau dacă proprietarul dorește să intre în posesia proprietății.
• Procesul de evacuare începe în mod normal cu o notificare a proprietarului, care solicită chiriașului să remedieze anumite condiții.
• Dacă chiriașul nu oferă remediere, proprietarul poate începe procedura de evacuare prin instanță.
• Judecătorii aud mărturia, revizuiesc probele și decid dacă evacuează sau respinge cererea unui proprietar.

Cum funcționează evacuarea

Proprietățile de închiriere și toate părțile implicate în contractele de închiriere sunt supuse legilor proprietarului-chiriaș. Proprietarii nu pot evacua chiriașii fără motive întemeiate. Motivele includ neplata chiriei, daune-interese, activitate ilegală, încălcarea condițiilor contractului de închiriere sau dacă proprietarul dorește să intre în posesia proprietății. Chiria neplătită este cel mai frecvent motiv pentru evacuare, potrivit cercetărilor efectuate de Universitatea Princeton, Eviction Lab.  Unele state permit proprietarilor de proprietăți să evacueze chiriașii după voie chiar și atunci când nu au făcut nimic rău. Acești chiriași pot fi protejați în state care permit evacuări fără culpă, mai ales dacă instanțele consideră că acțiunea este discriminatorie sau de represalii.2

Legile evacuării variază în funcție de stat și municipiu, dar procesul este destul de uniform. Un proprietar furnizează chiriașului o notificare de evacuare, oferindu-le un număr de zile pentru a plăti chiria sau pentru a remedia eventualele daune. Dacă perioada respectivă se încheie fără rezoluție, proprietarul poate iniția un proces de evacuare împotriva chiriașului.  Un reclamant poate solicita restituirea financiară pentru cheltuielile neplătite cu chiria și utilitățile, daunele aduse proprietății, taxele de întârziere și cheltuielile de judecată pe lângă evacuare.

Cazurile se aud în general în instanțele raionale, în instanțele cu cereri mici sau în instanțele pentru locuințe.67  Atât proprietarii, cât și chiriașii trebuie să participe și pot solicita reprezentare legală. Instanțele solicită dovezi ale faptelor greșite, inclusiv fotografii, e-mailuri, mesaje text, alte documente și mărturii ale martorilor care pot susține cazul fiecărei părți.

Un judecător ascultă mărturia și examinează orice dovadă înainte de a lua o decizie de evacuare sau de respingere a cazului proprietarului. Judecătorul poate decide, de asemenea, dacă acordă despăgubiri bănești în cauză și cât de mult.În cazul în care chiriașul nu se prezintă în instanță, acesta primește de obicei o hotărâre de evacuare în mod automat, atât timp cât este prezent proprietarul sau un reprezentant legal.9

consideratii speciale

Congresul a interzis temporar evacuările prin Legea Freddie Mac sau Administrația Federală a Locuințelor (FHA).

Interdicția inițială, care s-a încheiat pe 24 iulie 2020, interzicea proprietarilor să depună noi cazuri de evacuare din cauza chiriei neplătite. Moratoriul s-a aplicat la aproximativ 28% din cele 43,8 milioane de gospodării de chiriași din țară, potrivit unei analize a Institutului Urban.  Unii chiriași au fost, de asemenea, protejați de interdicții de stat sau locale,deși mulți nu au primit nicio garanție temporară.

Fostul președinte Donald Trump a semnat un ordin executiv pe 8 august 2020, sugerând că administrația sa va oferi noi protecții chiriașilor.  Ordinul a îndemnat agențiile federale să ia în considerare măsurile anti-evacuare, care i-au enervat pe susținătorii locuințelor.„Creează impresia că s-a făcut ceva, când de fapt nu s-a făcut nimic”, a declarat pentru CNBC John Pollock, coordonatorul Coaliției Naționale pentru un Drept Civil de Avocat.

Centrele pentru Controlul și Prevenirea Bolilor (CDC) auinterzis evacuarea multor chiriași, din motive de sănătate publică, până cel puțin la 30 iunie 2021.  Ordinul inițial a fost emis la 1 septembrie 2020 și urma să expire la dec. 31, 2020, dar a fost extins de două ori. Pentru a se califica, chiriașul trebuie să câștige mai puțin de 99.000 de dolari pe an (198.000 de dolari pentru cupluri) și să semneze o declarație conform căreia a epuizat toate eforturile de plată a chiriei și este probabil să rămână fără adăpost din cauza evacuării.  La 20 ianuarie 2021, în prima zi din funcție, președintele Joe Biden a semnat un ordin executiv prin care se prelungea moratoriul național privind evacuările până cel puțin la 31 martie 2021.

---

Evacuările care se încheie cu soluționarea instanțelor judecătorești apar în rapoartele de credit, iar unii proprietari își raportează chiriașii companiilor care furnizează rapoarte și verificări ale potențialilor chiriași.

Avantajele și dezavantajele evacuării

Pentru proprietari

Evacuările permit proprietarilor să-i îndepărteze pe chiriașii indisciplinați, precum și pe cei care nu își plătesc chiria la timp sau deloc. Deși poate fi costisitor, proprietarii pot beneficia de proceduri de evacuare pentru a proteja interesele proprietății lor. Evacuând un chiriaș nedorit, proprietarul își poate deschide proprietatea pentru chiriași mai buni și mai responsabili.

Pentru chiriași

Efectele unei evacuări pot fi de lungă durată pentru chiriași. De exemplu, atunci când o persoană depune o cerere de închiriere pentru o nouă casă, cererea va întreba probabil dacă a mai fost evacuată vreodată.

Totuși, o evacuare anterioară poate să nu descalifice complet o persoană dintr-un contract de închiriere. Unii proprietari ar putea dori pur și simplu să afle mai multe despre termenii evacuării. De exemplu, dacă un proprietar ar decide să vândă un apartament ca un condominiu și i-ar evacua în mod legal pe chiriași, ar fi puțin probabil să afecteze negativ viziunea unui proprietar despre un potențial chiriaș.

Pentru societate

Unii experți sugerează, de asemenea, că ratele ridicate de evacuare au efecte dăunătoare asupra societății în general. Prin destabilizarea familiilor, ei susțin că cartierele cu evacuare ridicată devin mai susceptibile la criminalitate.

Ratele ridicate de evacuare vin, de asemenea, la un cost financiar ridicat pentru orașe, care deseori pierd impozite pe proprietate și facturi de utilități restante și poate fi nevoit să plătească mai mult pentru adăposturi și servicii sociale.