Standardele minime de proprietate ale FHA

Cumpărătorii de case care doresc să finanțeze o achiziție de locuințe cu un împrumut al Administrației Federale a Locuințelor (FHA) sunt uneori surprinși că nu li se permite să cumpere o anumită proprietate, deoarece aceasta nu îndeplinește cerințele FHA pentru o proprietate.

FHA a pus în aplicare aceste cerințe minime privind standardele de proprietate pentru a proteja creditorii.

Chei de luat masa

• Împrumuturile administrației federale a locuințelor (FHA) au cerințe, inclusiv standarde minime de proprietate, care ajută la protejarea împrumutătorilor.
• Împrumuturile administrației federale a locuințelor (FHA) trebuie să respecte standardele de siguranță, securitate și soliditate, care includ zone precum acoperișuri, electricitate, încălzitoare de apă și acces la proprietate, printre altele.
• Administrația Federală a Locuințelor (FHA) nu necesită repararea defectelor cosmetice sau minore, întreținerea amânată și uzura normală, dacă acestea nu afectează siguranța, securitatea sau soliditatea casei.
• Soluțiile pentru îndeplinirea standardelor includ ca vânzătorul să facă reparații singuri înainte de a vinde proprietatea.
• Alternativ, cumpărătorii care nu se pot califica pentru un împrumut FHA pot utiliza un alt produs de împrumut, cum ar fi un împrumut FHA 203 (k), care permite achiziționarea unei case care are probleme semnificative.

Standardele minime de proprietate ale Federal Housing Administration (FHA)

Atunci când un cumpărător de case încheie un credit ipotecar, proprietatea servește drept garanție pentru împrumut. Cu alte cuvinte, dacă împrumutatul încetează să mai facă plățile ipotecare, creditorul ipotecar va închide în cele din urmă și va intra în posesia casei. Împrumutul va vinde apoi casa ca o modalitate de a recupera cât mai mult din banii care îi mai sunt datori pe împrumut.

Cererea ca proprietatea să respecte standardele minime protejează creditorul. Înseamnă că proprietatea ar trebui să fie mai ușor de vândut și să obțină un preț mai mare dacă împrumutătorul trebuie să o pună sub sechestru.

În același timp, această cerință protejează și împrumutatul: înseamnă că nu vor fi împovărați cu facturi costisitoare de reparații la domiciliu și întreținere de la început. În plus, având un loc de viață fundamental solid, împrumutatul poate avea mai mult un stimulent pentru a-și face plățile pentru a păstra locuința.

Care sunt standardele minime de proprietate ale FHA?

Potrivit Departamentului SUA pentru Locuință și Dezvoltare Urbană (HUD), FHA cere ca proprietățile finanțate cu produsele sale de împrumut să îndeplinească următoarele standarde minime:

• Siguranță : locuința ar trebui să protejeze sănătatea și siguranța ocupanților.
• Securitate : locuința ar trebui să protejeze securitatea proprietății.
• Soliditate : proprietatea nu trebuie să prezinte deficiențe fizice sau condiții care să îi afecteze integritatea structurală.

HUD descrie apoi condițiile pe care proprietatea trebuie să le îndeplinească pentru a îndeplini aceste cerințe. Un evaluator va observa starea proprietății în timpul evaluării proprietății necesare  și va raporta rezultatele pe formularul de evaluare al FHA. Evaluările proprietății sunt una dintre numeroasele cerințe pe care cumpărătorii le îndeplinesc înainte de a se stabili cu o afacere.

Pentru locuințele unifamiliale detașate, evaluatorul este obligat să utilizeze un formular numit Raport de evaluare rezidențială uniformă. Formularul cere evaluatorului să descrie caracteristicile de bază ale proprietății, cum ar fi numărul de povești, anul în care a fost construit, suprafața pătrată, numărul de camere și locația. De asemenea, solicită evaluatorului să „descrie starea proprietății (inclusiv reparațiile necesare, deteriorarea, renovările, remodelarea etc.)” și întreabă: „Există deficiențe fizice sau condiții adverse care afectează viabilitatea, soliditatea sau integritatea structurală a proprietății? „

Formularul de evaluare a unității condominiale este similar, dar are întrebări specifice condominiului despre zonele comune, asociația de proprietari, numărul de unități ocupate de proprietari etc.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.

FHA nu necesită repararea defectelor cosmetice sau minore, întreținerea amânată și uzura normală dacă acestea nu afectează siguranța, securitatea sau soliditatea casei.  FHA spune că exemplele unor astfel de probleme includ, dar nu se limitează la următoarele:

• Balustrade lipsă
• Uși de ieșire crăpate sau deteriorate care sunt altfel operabile
• Sticlă de fereastră crăpată
• Suprafețe de vopsea defecte în case construite după 1978 (din cauza pericolelor de vopsea cu plumb)
• Scurgeri minore de instalații sanitare (cum ar fi robinetele care picură)
• Finisaje sau acoperiri de pardoseală defecte (purtate prin finisaj, mochete prost murdare)
• Dovezi ale deteriorării anterioare (inactive) a insectelor / organismelor care distrugeau lemnul în cazul în care nu există dovezi ale deteriorării structurale neremediate
• Blaturi putrede sau uzate
• Tencuiala deteriorată, stâncă sau alte materiale pentru pereți și tavan în case construite după 1978
• Manopera slaba
• Pericole de călătorie (trotuare crăpate sau parțial ridicate, covoare prost instalate)
• Crawl spații cu resturi și gunoi
• Lipsa unei suprafețe de acces pentru toate vremurile

Cele mai frecvente probleme de siguranță, securitate și temeinicie a proprietății

Cu toate acestea, există multe domenii în care FHA necesită remedierea problemelor pentru închiderea vânzării. Iată câteva dintre cele mai frecvente probleme cu care se vor confrunta cumpărătorii de case:

Electricitate și încălzire

• Cutia electrică nu trebuie să aibă fire dezgolite sau expuse.
• Toate camerele locuibile trebuie să aibă o sursă de căldură funcțională (cu excepția câtorva orașe selectate cu ierni blânde).

Acoperișuri și mansarde

• Acoperișul trebuie să păstreze umezeala.
• Acoperișul trebuie să dureze încă cel puțin doi ani.
• Evaluatorul trebuie să inspecteze mansarda pentru a evidența eventualele probleme ale acoperișului.
• Acoperișul nu poate avea mai mult de trei straturi de acoperiș.
• Dacă inspecția relevă necesitatea reparațiilor acoperișului, iar acoperișul are deja trei sau mai multe straturi de acoperiș, FHA necesită un acoperiș nou.

Incalzitoare de apa

Încălzitorul de apă trebuie să respecte codurile locale de construcție și trebuie să transmită împreună cu proprietatea.

Pericole și neplăceri

O serie de condiții se încadrează în această categorie. Acestea includ, dar nu se limitează la următoarele:

• Sol contaminat
• Apropierea de un sit de deșeuri periculoase
• Fântâni de petrol și gaze situate pe proprietate
• Trafic greu
• Zgomot și pericole la aeroport
• Alte surse de zgomot excesiv
• Apropierea de ceva care ar putea exploda, cum ar fi o linie de petrol de înaltă presiune
• Apropierea de liniile electrice de înaltă tensiune
• Apropierea de un turn de transmisie radio sau TV

Acces la proprietate

Proprietatea trebuie să ofere acces sigur și adecvat pietonilor și vehiculelor, iar strada trebuie să aibă o suprafață pentru toate vremurile, astfel încât vehiculele de urgență să poată accesa proprietatea în orice condiții meteorologice.

Sănătate structurală

Orice condiții structurale defecte și orice alte condiții care ar putea duce la deteriorări structurale viitoare trebuie remediate înainte ca proprietatea să poată fi vândută.  Acestea includ construcția defectă, umezeala excesivă, scurgerile, degradarea, deteriorarea termitelor și așezarea continuă.

Azbest

Dacă o zonă a casei conține azbest care pare a fi deteriorat sau deteriorat, FHA necesită o inspecție suplimentară de către un profesionist în azbest.

Băi

Locuința trebuie să aibă toaletă, chiuvetă și duș. (Această cerință ar putea părea o prostie, dar ați fi surprins de ce vor lua oamenii cu ei când vor fi siliți și ce vandali vor fura dintr-o casă vacantă.)

Electrocasnice

Dovezi anecdotice sugerează că FHA necesită proprietăți pentru a avea aparate de bucătărie funcționale, în special o sobă de lucru. Cu toate acestea, documentele FHA nu menționează nicio cerință privind aparatele.

Remedii pentru proprietăți sub standardele minime

Există opțiuni pentru cumpărătorii de case care s-au îndrăgostit de o proprietate care are una dintre aceste probleme potențiale de ucidere.

Primul pas ar trebui să fie de a cere vânzătorului să facă reparațiile necesare. Dacă vânzătorul nu își permite să facă reparații, poate că prețul de achiziție poate fi mărit, astfel încât vânzătorii să-și recupereze banii la închidere. De obicei, situația funcționează invers – dacă o proprietate are probleme semnificative, cumpărătorul va solicita un preț mai mic pentru a compensa. Cu toate acestea, dacă proprietatea are deja un preț sub piață sau dacă cumpărătorul o dorește suficient de prost, creșterea prețului pentru a se asigura că reparațiile sunt finalizate (și tranzacția închisă) ar putea fi o opțiune.

Dacă vânzătorul este o bancă, este posibil să nu fie dispus să efectueze nicio reparație. În acest caz, afacerea este moartă. Proprietatea va trebui să meargă la un cumpărător în numerar sau un cumpărător care nu este FHA al cărui creditor îi va permite să cumpere proprietatea în starea actuală.

Mulți cumpărători de case vor trebui pur și simplu să caute până vor găsi o proprietate mai bună care să respecte standardele FHA. Această realitate poate fi frustrantă, în special pentru cumpărătorii cu fonduri limitate și proprietăți limitate în gama lor de prețuri.

Unii cumpărători de case ar putea obține aprobarea pentru un alt produs de împrumut. Un împrumut non-FHA poate oferi mai multă libertate în ce stare se poate afla proprietatea, dar creditorul va avea în continuare propriile cerințe. Deci, această abordare poate să nu aibă succes. O altă opțiune este de a solicita un împrumut FHA 203 (k), care permite achiziționarea unei case care are probleme semnificative de reparații și întreținere.

Linia de fund

Împrumuturile FHA facilitează calificarea împrumuturilor pentru o ipotecă, dar nu ușurează în mod necesar cumpărarea unei proprietăți. Dacă o proprietate nu îndeplinește standardele minime pentru un împrumut FHA, mulți cumpărători de case vor trebui pur și simplu să continue să caute până când vor găsi o proprietate mai bună care să îndeplinească standardele FHA – un proces care poate fi frustrant, în special pentru cumpărătorii cu fonduri limitate și puține proprietăți în gama lor de prețuri.

Cu toate acestea, împrumutații FHA care știu la ce să se aștepte atunci când fac cumpărături la domiciliu își pot restrânge căutarea la proprietăți care sunt susceptibile să îndeplinească orientările FHA sau cel puțin să evite să își stabilească speranțele asupra unei proprietăți superioare înainte de a fi evaluată.