Multiplicator de venit brut
Ce este un multiplicator al venitului brut?
Un multiplicator al venitului brut (GIM) este o măsură aproximativă a valorii unei investiții imobiliare. Se calculează prin împărțirea prețului de vânzare al proprietății la veniturile brute anuale din chirie. Investitorii pot utiliza GIM – împreună cu alte metode, cum ar fi rata de capitalizare ( rata limită) și metoda actualizată a fluxului de numerar – pentru a evalua proprietățile imobiliare comerciale, cum ar fi centrele comerciale și complexele de apartamente.
Chei de luat masa
- Un multiplicator al venitului brut este o măsură aproximativă a valorii unei investiții imobiliare.
- GIM se calculează prin împărțirea prețului de vânzare al proprietății la venitul anual brut din chirie.
- Investitorii nu ar trebui să utilizeze GIM ca unică valoare de evaluare, deoarece nu ia în considerare costurile de exploatare ale unei proprietăți cu venituri.
Înțelegerea multiplicatorului venitului brut
Evaluarea unei investiții imobiliare este importantă pentru orice investitor înainte de semnarea contractului imobiliar. Dar, spre deosebire de alte investiții – cum ar fi acțiunile – nu există o modalitate ușoară de a o face. Mulți investitori profesioniști în imobiliare consideră că veniturile generate de o proprietate sunt mult mai importante decât aprecierea acesteia.
Multiplicatorul venitului brut este o valoare utilizată pe scară largă în industria imobiliară. Poate fi folosit de investitori și de profesioniștii imobiliari pentru a stabili în mod dur dacă prețul cerut al unei proprietăți este o afacere bună – la fel ca raportul preț-câștiguri (P / E) care poate fi utilizat pentru a valorifica companiile de pe piața de valori.
Înmulțirea GIM cu venitul anual brut al proprietății produce valoarea proprietății sau prețul pentru care ar trebui vândut. Un multiplicator de venit brut scăzut înseamnă că o proprietate poate fi o investiție mai atractivă, deoarece venitul brut pe care îl generează este mult mai mare decât valoarea sa de piață.
consideratii speciale
Un multiplicator al venitului brut este o bună valoare imobiliară generală. Dar există limitări, deoarece nu ia în calcul diferiți factori, inclusiv costurile de exploatare ale unei proprietăți, inclusiv utilitățile, taxele, întreținerea și locurile de muncă vacante. Din același motiv, investitorii nu ar trebui să utilizeze GIM ca o modalitate de a compara o investiție imobiliară potențială cu o altă proprietate similară. Pentru a face o comparație mai precisă între două sau mai multe proprietăți, investitorii ar trebui să utilizeze multiplicatorul venitului net (NIM). Factorii NIM atât în venituri, cât și în cheltuielile de funcționare ale fiecărei proprietăți.
Utilizați multiplicatorul venitului net pentru a compara două sau mai multe proprietăți.
Dezavantaje ale metodei de multiplicare a venitului brut
GIM este un punct de plecare excelent pentru investitori pentru a evalua investițiile imobiliare potențiale. Acest lucru se datorează faptului că este ușor de calculat și oferă o imagine aproximativă a ceea ce poate însemna cumpărarea proprietății. Multiplicatorul venitului brut este cu greu un model practic de evaluare, dar oferă o parte din spatele plicului. Dar, așa cum s-a menționat mai sus, există limitări și câteva dezavantaje cheie de luat în considerare atunci când se utilizează această cifră ca modalitate de apreciere a proprietăților de investiții.
Un argument natural împotriva metodei multiplicatorului apare deoarece este o tehnică de evaluare destul de brută. Deoarece modificările ratelor dobânzii – care afectează ratele de actualizare în valoarea în timp a calculelor monetare – sursele, veniturile și cheltuielile nu sunt luate în considerare în mod explicit.
Alte dezavantaje includ:
- Metoda GIM își asumă uniformitatea proprietăților în clase similare. Practicanții știu din experiență că raporturile de cheltuieli între proprietăți similare diferă adesea ca urmare a unor factori precum întreținerea amânată, vârsta proprietății și calitatea administratorului proprietății.
- GIM estimează valoarea pe baza venitului brut și nu a venitului net din exploatare (NOI), în timp ce o proprietate este cumpărată pe baza puterii sale de câștig nete. Este complet posibil ca două proprietăți să aibă același NOI, chiar dacă veniturile lor brute diferă semnificativ. Astfel, metoda GIM poate fi ușor utilizată greșit de către cei care nu apreciază limitele sale.
- Un GIM nu ține cont de viața economică rămasă a proprietăților comparabile. Ignorând viața economică rămasă, un practicant poate atribui valori egale unei proprietăți noi și unei proprietăți vechi de 50 de ani – presupunând că acestea generează venituri egale.
Exemplu de calcul al multiplicatorului venitului brut
O proprietate în curs de examinare are un venit brut efectiv de 50.000 USD. Este disponibilă o vânzare comparabilă cu un venit efectiv de 56.000 USD și o valoare de vânzare de 392.000 USD (în realitate, am căuta o serie de analize comparabile pentru a îmbunătăți).
GIM-ul nostru ar fi de 392.000 $ ÷ 56.000 $ = 7.
Această comparație – sau comp, așa cum se numește adesea în practică – s-a vândut de șapte ori (de 7 ori) brutul efectiv. Folosind acest multiplicator, vedem că această proprietate are o valoare de capital de 350.000 USD. Aceasta se găsește folosind următoarea formulă:
V = GIM x EGI
7 x 50.000 USD = 350.000 USD.