Ipoteca cu capital propriu în creștere (GEM)
Ce este un credit ipotecar în creștere (GEM)?
O ipotecă cu capital propriu în creștere (GEM) este un tip de credit ipotecar cu rată fixă în care plățile lunare cresc în timp, conform unui program stabilit, mai degrabă decât să rămână fixe și egale pe durata împrumutului. Rata dobânzii la împrumut nu se modifică și nu există niciodată amortizare negativă. În schimb, prima plată este o plată care se amortizează complet și pe măsură ce suma plății crește în timp, suma suplimentară dincolo de ceea ce ar fi o plată care se amortizează integral se aplică direct principalului ipotecar rămas, scurtând durata de viață a împrumutului și crescând dobânda economii.
Chei de luat masa
- O ipotecă cu capital propriu în creștere (GEM) este o variație a unei ipoteci cu rată fixă în care plățile suplimentare de capital sunt pre-programate și cresc în timp, adesea cu 5% pe an.
- Plățile suplimentare permit plata ipotecii mai repede și cu plăți totale mai mici ale dobânzilor.
- FHA oferă împrumuturi GEM debitorilor care au un potențial ridicat de creștere a veniturilor, care poate acoperi plăți în creștere progresivă, unde FHA va asigura creditorul împotriva pierderilor.
Cum funcționează creditele ipotecare în creștere
O ipotecă cu capital propriu în creștere permite în mod eficient unui împrumutat să accelereze rambursarea ipotecii cu rată fixă prin programarea unor plăți suplimentare de capital care cresc în timp. În plus față de plata împrumutului mai devreme, o ipotecă cu capital propriu în creștere ajută la creșterea capitalului propriu la domiciliu mai rapid, pe care împrumutatul ar putea să-l pârghie dacă este necesar. Plățile pentru creditele ipotecare cu capital de creștere cresc de obicei anual, crescând cu până la 5% pe an.
Există un singur avertisment la acest tip de finanțare. Deoarece sumele plăților cresc anual, salariile proprietarilor de case (sau capacitatea lor de a plăti) trebuie să crească, de asemenea, pentru a face față plăților mai mari.
O ipotecă cu capital propriu în creștere nu trebuie confundată cu o ipotecă cu plată gradată. O ipotecă cu plată gradată are, de asemenea, o rată a dobânzii fixă și plăți care cresc la intervale stabilite. Cu toate acestea, o ipotecă cu plată gradată are și amortizare negativă. Cu alte cuvinte, spre deosebire de o ipotecă cu capital propriu în creștere, plățile inițiale pentru o ipotecă cu plată gradată sunt stabilite sub ceea ce ar fi o plată care se amortizează complet (sunt de fapt stabilite sub ceea ce ar fi o plată numai cu dobândă). Acest lucru creează amortizare negativă, nu economii de dobândă.
Alte considerații pentru GEM-uri
Solicitarea unei ipoteci cu capitaluri proprii în creștere poate fi aceeași cu aplicarea pentru alte tipuri de credite ipotecare, cu cerințe de credit comparabile. Pot exista opțiuni pentru plăți mai mici asociate cu acest tip de credit ipotecar. Unii creditori care oferă credite ipotecare cu capital crescut vizează cumpărătorii de case pentru prima dată, care altfel s-ar putea să nu-și poată permite costurile de cumpărare anticipate.
Mai mult, aceste împrumuturi sunt oferite împrumutătorilor care s-ar putea să nu se califice pentru ipoteci convenționale. Administrația Federală pentru Locuințe oferă un program de credit ipotecar în creștere, specific în acest scop. Liniile directoare FHA pun la dispoziția împrumuturilor cu venituri limitate creditele ipotecare în creștere, dar care au, de asemenea, o așteptare rezonabilă de creșteri ale veniturilor lor.
Atunci când astfel de credite ipotecare sunt asigurate prin FHA, creditorii beneficiază de protecție în caz de neîndeplinire a obligațiilor de către împrumutat. Asigurarea FHA pentru creditele ipotecare cu capital de creștere poate acoperi noi achiziții, refinanțare și reabilitarea proprietăților. Finanțarea poate fi, de asemenea, pentru unități în condominii sau acțiuni în locuințe cooperative.