Jumătate de viață
Ce înseamnă timpul de înjumătățire?
Timpul de înjumătățire este un termen folosit pentru a descrie o dată viitoare când jumătate din capitalul total al unui titlu garantat cu ipotecă (MBS) sau o altă formă de datorie sau obligațiune va fi achitată. Deși se poate face o estimare a timpului de înjumătățire, nu este clar, deoarece variabilele garanției sau ipotecii se pot modifica.
Chei de luat masa
- Timpul de înjumătățire reprezintă o dată viitoare când jumătate din capitalul total al unei garanții ipotecare (MBS) sau a unei alte forme de datorii sau obligațiuni va fi achitată.
- În domeniul imobiliar, cu cât dobânda este mai mare, cu atât proprietarul casei va dura mai mult până la jumătatea rambursării ipotecii.
- Pentru obligațiunile din afara domeniului ipotecar, timpul de înjumătățire depinde de rambursarea prin amortizare sau prin provizion de fond de scădere.
Înțelegerea timpului de înjumătățire
În domeniul imobiliar, timpul de înjumătățire semnifică punctul de jumătate al rambursării ipotecii. Pentru un MBS, împrumuturile la domiciliu sunt vândute de băncile emitente către o întreprindere sponsorizată de guvern (GSE) sau o companie financiară și apoi grupate pentru a forma un titlu unic investibil; aceasta înseamnă că timpul de înjumătățire apare atunci când se plătește jumătate din principalul agregat al ipotecilor subiacente.
Timpul necesar pentru a ajunge la timpul de înjumătățire depinde de ratele dobânzii. Pe măsură ce costul împrumuturilor scade, principalul va fi plătit mai repede, deoarece proprietarii de case sunt motivați să își refinanțeze creditele ipotecare la rate mai mici. Dimpotrivă, pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, timpul de înjumătățire va crește pe măsură ce proprietarii de case vor mai mult timp să achite ipoteca restantă asupra proprietății lor.
Timpul de înjumătățire poate fi, de asemenea, utilizat pentru a reprezenta punctul de jumătate al rambursării pentru alte forme de obligațiuni sau datorii. Obligațiunile care se află în afara domeniului ipotecar vor avea un timp de înjumătățire care depinde de rambursare prin amortizare sau prin provizion de fond de scădere.
De exemplu, obligațiunile pe 25 de ani au uneori o dispoziție în care 5% din principalul obligațiunii trebuie rambursat după cinci ani de emisie. În acest caz, obligațiunea are un timp de înjumătățire de cinci ani, adăugat la numărul de ani necesari pentru retragerea a jumătate din emisiune. Prin urmare, legătura va atinge timpul său de înjumătățire după 15 ani.
Exemplu de timp de înjumătățire
Timpul de înjumătățire al unui credit ipotecar este punctul de jumătate al rambursării principalului și nu include plata dobânzilor. Cu toate acestea, cu cât dobânda este mai mare, cu atât va dura mai mult până la atingerea punctului intermediar al principalului.
Să presupunem, de exemplu, că o persoană contractează o ipotecă pe 30 de ani pentru 100.000 USD pentru a cumpăra o casă, cu o dobândă de 5%. Acest lucru face ca plata lunară să fie de aproximativ 500 USD, care începe cu o cantitate mare de dobânzi și scade în timp, pe măsură ce se plătește mai mult capital.
În acest scenariu, va dura mai mult de 19 ani pentru a achita jumătate din principalul ipotecii, din cauza efectelor dobânzii.
Timpul de înjumătățire al unui MBS
Așa cum arată exemplul de mai sus, data de înjumătățire a unui credit ipotecar ar trebui să apară de obicei mai târziu de momentul cronologic la jumătatea împrumutului. Cu toate acestea, în anumite circumstanțe, acest moment poate apărea mult mai repede.
În Statele Unite, termenul mediu al ipotecii este de 30 de ani, dar timpul de înjumătățire mediu al unui MBS este de aproximativ 12 ani. De ce? Deoarece unele dintre creditele ipotecare incluse în aceste investiții sunt plătite înainte de termen. De fiecare dată când proprietarul unei case efectuează o plată în avans, accelerează timpul necesar acestor investiții pentru a recupera jumătate din principalul ipotecilor subiacente.
În mod normal, a fi plătit mai repede decât era de așteptat este un lucru bun. Nu este cazul titularilor de MBS. Atunci când proprietarii de case refinanțează, investitorii sunt plătiți cu principalul care li se datorează, dar pierd și restul dobânzii care era încă datorată pentru ipoteca inițială.
Acest lucru face ca sarcina de a prezice spre ce se îndreaptă ratele dobânzii este fundamentală pentru investitorul MBS. Ratele constante ar trebui să prelungească durata unui MBS și, ulterior, durata de înjumătățire, asigurându-se că se recuperează mai mulți bani din investiție. Totuși, creșterea ratelor nu este atât de favorabilă, deoarece deseori lasă investitorii blocați cu randamente mai mici decât ar putea obține în altă parte.