Ce ar trebui să știți despre evaluările la domiciliu
Indiferent dacă cumpărați o casă folosind un credit ipotecar, refinanțați creditul ipotecar existent sau vindeți casa dvs. altcuiva decât un cumpărător cu numerar, o evaluare a casei este o componentă cheie a tranzacției. Dacă sunteți cumpărător, proprietar sau vânzător, veți dori să înțelegeți cum funcționează procesul de evaluare și modul în care un evaluator determină valoarea unei case.
Chei de luat masa
- O evaluare este o opinie profesională imparțială a valorii unei case și este utilizată ori de câte ori o ipotecă este implicată în cumpărarea, refinanțarea sau vânzarea acelei proprietăți.
- Un evaluator calificat creează un raport bazat pe o inspecție vizuală, utilizând vânzările recente de proprietăți similare, tendințele actuale ale pieței și aspecte ale casei (de exemplu, facilități, plan de etaj, suprafață pătrată) pentru a determina valoarea de evaluare a proprietății.
- Împrumutatul plătește de obicei comisionul de evaluare, care poate fi de câteva sute de dolari.
- Atunci când valoarea de evaluare este mai mică decât se aștepta, tranzacția poate fi amânată sau chiar anulată.
Ce este o evaluare la domiciliu?
O evaluare este o opinie profesională imparțială a valorii unei case. Evaluările sunt aproape întotdeauna utilizate în tranzacțiile de cumpărare și vânzare și utilizate în mod obișnuit în tranzacțiile de refinanțare. Într-o tranzacție de cumpărare și vânzare, o evaluare este utilizată pentru a determina dacă prețul contractului casei este adecvat, având în vedere starea, locația și caracteristicile casei. Într-o tranzacție de refinanțare, o evaluare asigură creditorul că nu îi dă împrumutatului mai mulți bani decât merită locuința.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Creditorii vor să se asigure că proprietarii nu împrumută excesiv pentru o proprietate, deoarece locuința servește drept garanție pentru ipotecă. În cazul în care împrumutatul ar trebui să își retragă creditul ipotecar și să înceapă executarea silită, creditorul va vinde casa pentru a recupera banii împrumutați. Evaluarea ajută banca să se protejeze împotriva împrumuturilor mai mult decât s-ar putea recupera în acest scenariu cel mai rău.
Procesul de evaluare și modul în care sunt determinate valorile
Deoarece evaluarea protejează în primul rând interesele creditorului, creditorul va ordona de obicei evaluarea. O evaluare costă câteva sute de dolari și, în general, împrumutatul plătește această taxă.
Potrivit Institutului de evaluare, o asociație de evaluatori imobiliari profesioniști, unevaluator calificat ar trebui să fie autorizat sau certificat – după cum se cere în toate cele 50 de state – și să fie familiarizat cu zona locală. Conform reglementărilor federale, evaluatorul trebuie să fie imparțial și să nu aibă niciun interes direct sau indirect în tranzacție.
Valoarea de evaluare a unei proprietăți este influențată de vânzările recente de proprietăți similare și de tendințele actuale ale pieței. Facilitățile casei, numărul de dormitoare și băi, funcționalitatea planului de podea și suprafața pătrată sunt, de asemenea, factori cheie în evaluarea valorii casei. Evaluatorul trebuie să efectueze o inspecție vizuală completă a interiorului și exteriorului și să noteze orice condiții care afectează negativ valoarea proprietății, cum ar fi reparațiile necesare.
De obicei, evaluatorii folosesc Raportul uniform de evaluare rezidențială de laFannie Mae pentru casele unifamiliale. Raportul cere evaluatorului să descrie interiorul și exteriorul proprietății, cartierul și vânzările comparabile din apropiere. Evaluatorul oferă apoi o analiză și concluzii despre valoarea proprietății pe baza observațiilor acestora.
Raportul trebuie să includă:
- O hartă stradală care arată proprietatea evaluată și vânzările comparabile utilizate
- O schiță a clădirii exterioare
- O explicație a modului în care a fost calculat metrajul pătrat
- Fotografii ale scenei din față, din spate și stradă a casei
- Fotografii exterioare frontale ale fiecărei proprietăți comparabile utilizate
- Alte informații pertinente – cum ar fi datele privind vânzările pe piață, înregistrările funciare publice și înregistrările fiscale publice – pe care evaluatorul le cere pentru a determina valoareajustă de piață a proprietății.
Când refinanțezi o ipotecă, dacă valoarea de evaluare îți plasează capitalul propriu pe locuințe la mai puțin de 20%, vei rămâne blocat plătind pentruasigurarea ipotecară privată (PMI).
Ce trebuie să știe cumpărătorii de case
Când cumpărați o casă și sunteți sub contract, evaluarea va fi unul dintre primii pași în procesul de închidere. În cazul în care evaluarea este egală sau mai mare decât prețul contractului, tranzacția se desfășoară conform planificării. Cu toate acestea, dacă evaluarea se situează sub prețul contractului, aceasta poate întârzia sau descurca tranzacția.
Șansele sunt, nici dvs., nici vânzătorul, nu doriți ca tranzacția să cadă. În calitate de cumpărător, aveți un avantaj, în sensul că o evaluare redusă poate servi drept instrument de negociere pentru a-l convinge pe vânzător să scadă prețul. Banca nu vă va împrumuta pe dvs. sau pe orice alt potențial cumpărător mai mult decât merită locuința.
În timp ce evaluările îi ajută pe cumpărători să evite să plătească în exces pentru case, un vânzător poate simți că o evaluare scăzută este inexactă și poate fi reticent să scadă prețul. Dacă există o evaluare greșită între dvs. și cumpărarea sau vânzarea casei dvs., căutați să obțineți o a doua opinie printr-o altă evaluare de către o altă persoană. Evaluatorii pot face greșeli sau pot avea informații imperfecte. Mai bine, prezentați un caz de fapt pentru o valoare mai mare evaluatorului original. Este posibil să fie de acord cu dvs. și să revizuiască evaluarea.
Orientările federale destinate să elimine valorile de evaluare umflate care au contribuit la criza imobiliară din 2008 determină uneori ca evaluările să intre sub valoarea justă de piață și pot face dificil de contestat evaluările scăzute.
Ce trebuie să știe vânzătorii de acasă
În calitate de vânzător, o evaluare redusă, dacă este exactă, înseamnă că este posibil să trebuiască să reduceți prețul casei dvs. pentru a o vinde. Respectarea unui cumpărător cu numerar care nu necesită o evaluare ca condiție de finalizare a tranzacției este puțin probabil să vă obțină un preț de vânzare mai mare. Nimeni nu vrea să plătească în exces pentru o casă.
Din păcate, dacă zona înconjurătoare a înregistrat recent vânzări dificile, aceasta poate reduce valoarea de evaluare a casei dvs. Dacă simțiți că valoarea locuinței dvs. a fost trasă de prețul de vânzare al executărilor silite din apropiere și de vânzările scurte, puteți convinge evaluatorul că locuința dvs. merită mai mult dacă este într-o stare semnificativ mai bună decât acele proprietăți.
Obținerea unei evaluări este, de asemenea, un pas obligatoriu atunci când acordați o casă unui membru al familiei ca dar de echitate.
Ce trebuie să știe refinanțarea proprietarilor de case
Dacă refinanțați o ipotecă convențională, o evaluare redusă vă poate împiedica să faceți acest lucru. Locuința trebuie să evalueze sau să depășească suma pe care doriți să o refinanțați pentru ca împrumutul dvs. să fie aprobat. Cu toate acestea, dacă ipoteca dvs. existentă este o ipotecă FHA, puteți refinanța fără o evaluare prin intermediul programului FHA Streamline – o opțiune excelentă pentruproprietarii de case subacvatice.
Linia de fund
Când totul funcționează fără probleme, evaluarea la domiciliu este doar o altă căsuță pentru a verifica o listă de verificare de închidere. Atunci când valoarea de evaluare este mai mică decât se aștepta, tranzacția poate fi amânată sau chiar anulată. Indiferent de situația pe care o întâlniți în experiența de cumpărare, vânzare sau refinanțare a unei case, o înțelegere de bază a modului în care funcționează procesul de evaluare poate funcționa numai în favoarea dvs., mai ales dacă cumpărați prima casă.