De ce piața imobiliară Bubbles Pop

Spre deosebire de bursa în care oamenii înțeleg și acceptă riscul ca prețurile să scadă din când în când – uneori sever – mulți oameni care cumpără o casă nu cred cu adevărat că valoarea casei lor va scădea vreodată cu atât de mult.

Într-adevăr, istoric, piața imobiliară nu a fost afectată de bulele de preț în comparație cu alte clase de active. Acest lucru s-ar putea datora în parte costurilor mari de tranzacție asociate achiziționării unei case, fără a menționa costurile de transport ale deținerii și întreținerii unei case – toate acestea descurajând comportamentul speculativ. Cu toate acestea, piețele imobiliare trec uneori prin perioade de exuberanță irațională și văd că prețurile cresc rapid înainte de a reveni la coadă.

În acest articol, vom discuta cauzele bulelor de preț ale locuințelor, factorii declanșatori care fac să explodeze bulele de locuințe și de ce cumpărătorii de case ar trebui să se uite la medii pe termen lung atunci când iau decizii critice privind locuința.

Chei de luat masa

• Bulele de locuințe sunt perioade temporare de luni sau ani caracterizate prin cerere ridicată, ofertă scăzută și prețuri umflate peste elementele fundamentale.
• Aceste bule sunt cauzate de o varietate de factori, inclusiv prosperitatea economică în creștere, ratele scăzute ale dobânzii, ofertele mai largi de produse ipotecare și creditul ușor de accesat.
• Forțele care fac ca bulele imobiliare să apară includ o scădere a economiei, o creștere a ratelor dobânzilor, precum și o scădere a cererii.

Ce este o bule de locuințe?

Înainte de a intra în cauzele bulelor de locuințe și a ceea ce le face să apară, este important să înțelegem o bulă de locuințe în sine. Acestea încep în general cu o creștere a cererii de locuințe, în ciuda unei cantități limitate de inventar disponibil.

Cererea crește și mai mult atunci când speculatorii intră pe piață, făcând ca bula să fie mai mare pe măsură ce captează proprietăți de investiții și clapete superioare de fixare. Cu o ofertă limitată și o cerere atât de nouă, prețurile cresc în mod natural.

Bulele de locuințe au un impact direct asupra industriei imobiliare, dar și a proprietarilor de case și a finanțelor lor personale. Impactul pe care un balon îl poate avea asupra economiei (de exemplu, asupra ratelor dobânzilor, standardelor de împrumut și practicilor de securitizare ) poate forța oamenii să găsească modalități de a ține pasul cu plățile ipotecare atunci când vremurile se schimbă brusc și devin dificile. Unii ar putea fi nevoiți să se adâncească în buzunare, folosind fonduri de economii și pensii doar pentru a-și păstra casele. Alții vor da faliment și vor închide.

Orice balon este în mod normal doar un eveniment temporar. Deși bulele de pe piețele de acțiuni se pot întâmpla mai frecvent, bulele de locuințe pot persista mult mai mult, potrivit Fondului Monetar Internațional (FMI) și pot dura câțiva ani.

Cauzele bulelor de pe piața imobiliară

Prețul locuințelor, la fel ca prețul oricărui bun sau serviciu pe o piață liberă, este condus de legea cererii și ofertei. Când cererea crește sau oferta scade, prețurile cresc. În absența unui dezastru natural, care poate reduce oferta imediată de case, prețurile cresc atunci când cererea tinde să depășească tendințele ofertei. Oferta de locuințe poate, de asemenea, să reacționeze lent la creșterea cererii, deoarece este nevoie de mult timp pentru a construi sau repara o casă, iar în zonele foarte dezvoltate pur și simplu nu mai există terenuri pe care să le construiți. Deci, dacă există o creștere bruscă sau prelungită a cererii, prețurile vor crește cu siguranță.

Odată stabilit că o creștere peste medie a prețurilor locuințelor este inițial determinată de un șoc al cererii, trebuie să ne întrebăm care sunt cauzele acestei creșteri a cererii. Există mai multe posibilități:

• O creștere a activității economice generale și o prosperitate sporită, care pune mai mult venit disponibil în buzunarele consumatorilor și încurajează proprietatea asupra locuințelor
• O creștere a populației sau a segmentului demografic al populației care intră pe piața imobiliară
• Un nivel general scăzut al ratelor dobânzii, în special al ratelor dobânzii pe termen scurt, care face casele mai accesibile
• Produse ipotecare inovatoare sau noi, cu plăți lunare inițiale reduse, care fac casele mai accesibile pentru noi segmente demografice
• Acces ușor la credit – adesea cu standarde de subscriere mai scăzute – care aduce, de asemenea, mai mulți cumpărători pe piață
• Obligațiuni ipotecare structurate cu randament ridicat ( MBS ), așa cum sunt solicitate de investitorii de pe Wall Street, care pun la dispoziția debitorilor mai multe credite ipotecare
• O potențială evaluare greșită a riscului de către creditorii ipotecari și investitorii de obligațiuni ipotecare, care extinde disponibilitatea creditului pentru debitori
• Relația pe termen scurt dintre un broker ipotecar și un împrumutat în cadrul căreia împrumutătorii sunt uneori încurajați să își asume riscuri excesive
• Lipsa cunoștințelor financiare și asumarea excesivă a riscurilor de către debitorii ipotecari.
• Comportament speculativ și riscant al cumpărătorilor de case și al investitorilor imobiliari alimentat de estimări nerealiste și nesustenabile de apreciere a prețului locuințelor.
• O creștere a răsturnării acasă.

Fiecare dintre aceste variabile se poate combina una cu cealaltă pentru a determina decolarea unei bule a pieței imobiliare. Într-adevăr, acești factori tind să se hrănească unul cu celălalt. O discuție detaliată a fiecăruia nu intră în sfera acestui articol. Amintim pur și simplu că, în general, la fel ca toate bulele, o creștere a activității și a prețurilor precede asumarea excesivă de riscuri și comportamentul speculativ al tuturor participanților la piață – cumpărători, împrumutați, creditori, constructori și investitori.

Forțe care izbucnesc în bule

Balonul izbucnește în sfârșit atunci când asumarea excesivă de riscuri devine omniprezentă în tot sistemul locativ și prețurile nu mai reflectă nimic apropiat de elementele fundamentale. Acest lucru se va întâmpla în timp ce oferta de locuințe crește în continuare ca răspuns la creșterea anterioară a cererii. Cu alte cuvinte, cererea scade în timp ce oferta crește, rezultând o scădere bruscă a prețurilor, deoarece nimeni nu este lăsat să plătească pentru chiar mai multe case și prețuri chiar mai mari.

Această realizare a riscului în întregul sistem este declanșată de pierderile suferite de proprietarii de case, creditorii ipotecari, investitorii ipotecari și investitorii în proprietăți. Aceste realizări ar putea fi precipitate de o serie de lucruri:

• O creștere a ratelor dobânzii care pune proprietatea asupra locuințelor la îndemâna unora dintre cumpărători și, în unele cazuri, face ca locuința pe care o deține în prezent să fie inaccesibilă. Acest lucru duce adesea la neîndeplinirea obligațiilor și executarea silită, care în cele din urmă se adaugă la oferta actuală disponibilă pe piață.
• O scădere a activității economice generale care duce la un venit mai mic disponibil, pierderea locurilor de muncă sau mai puține locuri de muncă disponibile, ceea ce scade cererea de locuințe. O recesiune este deosebit de periculoasă.
• Cererea este epuizată, aducând cererea și oferta în echilibru și încetinind ritmul rapid de apreciere a prețului locuințelor pe care unii proprietari de case, în special speculanții, se bazează pentru ca achizițiile lor să fie accesibile sau profitabile. Atunci când aprecierea rapidă a prețurilor stagnează, cei care se bazează pe aceasta pentru a-și permite casele își pot pierde casa, aducând mai multă ofertă pe piață.

Concluzia este că atunci când pierderile cresc, standardele de credit sunt înăsprite, împrumuturile ipotecare ușoare nu mai sunt disponibile, cererea scade, oferta crește, speculatorii părăsesc piața și prețurile scad.

Prăbușirea pieței locuințelor din 2007-2008

La mijlocul anilor 2000, economia SUA a cunoscut o bulă imobiliară larg răspândită, care a avut un impact direct asupra provocării Marii recesiuni. În urma bulei dotcom, valorile imobiliare au început să crească, alimentând o creștere a proprietății de case în rândul cumpărătorilor speculativi, investitorilor și altor consumatori. Ratele scăzute ale dobânzii, standardele relaxate de împrumut – inclusiv cerințe de plată extrem de reduse – au permis persoanelor care altfel nu ar fi putut niciodată să cumpere o casă să devină proprietari de case. Acest lucru a dus la creșterea prețurilor locuințelor și mai mult.

Dar mulți investitori speculativi au încetat să mai cumpere, deoarece riscul devenea prea mare, determinând alți cumpărători să iasă din piață. Într-adevăr, s-a dovedit că, atunci când economia a luat o schimbare în rău, o mulțime de împrumutați subprime s-au trezit în imposibilitatea de a-și plăti ipotecile lunare. Acest lucru, la rândul său, a determinat scăderea prețurilor. Titlurile garantate ipotecar au fost vândute în cantități masive, în timp ce neîndeplinirea obligațiilor ipotecare și executările silită au crescut la niveluri fără precedent.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.

Reversiune medie

Prea des, proprietarii comit eroarea dăunătoare de a presupune că performanța recentă a prețurilor va continua în viitor, fără a lua în considerare mai întâi ratele pe termen lung de apreciere a prețului și potențialul de inversare medie.

Legile fizicii afirmă că atunci când orice obiect – care are o densitate mai mare decât aerul – este propulsat în sus, în cele din urmă se întoarce pe pământ, deoarece forțele gravitaționale acționează asupra lui. Legile finanțelor afirmă în mod similar că piețele care trec prin perioade de apreciere sau depreciere rapidă a prețurilor vor reveni, în timp, la un punct de preț care le pune în concordanță cu locul în care ratele lor de apreciere pe termen lung indică faptul că ar trebui să fie. Aceasta este cunoscută sub numele de revenire la medie.

Prețurile de pe piața imobiliară urmează și această tendință de inversare medie. După perioade de apreciere rapidă a prețului sau, în unele cazuri, depreciere, acestea revin acolo unde ratele lor de apreciere pe termen lung indică faptul că ar trebui să fie. Întoarcerea medie a prețului casei poate fi rapidă sau treptată. Prețurile pentru locuințe se pot deplasa rapid la un punct care le pune înapoi în conformitate cu media pe termen lung sau pot rămâne constante până când media pe termen lung le va atinge.

Valoarea teoretică prezentată mai sus a fost derivată prin calcularea creșterii procentuale trimestriale medii a indicelui prețului locuințelor din primul trimestru al anului 1985 până în al patrulea trimestru al anului 1998 – punctul aproximativ în care prețurile locuințelor au început să crească rapid peste tendința pe termen lung. Creșterea procentuală medie trimestrială calculată a fost apoi aplicată la valoarea inițială prezentată în grafic și la fiecare valoare ulterioară pentru a obține valoarea teoretică a indicelui prețului locuinței.

Estimări de apreciere a prețului

Prea mulți cumpărători de case folosesc doar performanțele recente ale prețurilor ca etaloane pentru ceea ce se așteaptă în următorii câțiva ani. Pe baza estimărilor lor nerealiste, își asumă riscuri excesive. Această asumare excesivă de riscuri este de obicei asociată cu alegerea unei ipoteci și cu mărimea sau costul casei pe care consumatorul o achiziționează.

Există mai multe produse ipotecare care sunt puternic comercializate către consumatori și concepute să fie împrumuturi pe termen scurt. Împrumutații aleg aceste credite ipotecare în funcție de așteptările pe care le vor putea refinanța din acea ipotecă într-un anumit număr de ani și vor putea face acest lucru din cauza capitalului propriu pe care îl vor avea în casele lor în acel moment.

Cu toate acestea, performanța recentă a prețului locuințelor nu este, în general, o bună predicție a performanței viitoare a prețului locuințelor. Cumpărătorii de locuințe ar trebui să se uite la rate pe termen lung de apreciere a prețului locuințelor și să ia în considerare principiul financiar al inversării medii atunci când iau decizii importante de finanțare. Speculatorii ar trebui să facă la fel.

Deși asumarea riscurilor nu este inerent rea și, de fapt, asumarea riscurilor este uneori necesară și recomandabilă, cheia pentru a lua o decizie bună bazată pe risc este să înțelegeți și să măsurați riscurile făcând estimări financiare solide. Acest lucru se aplică în special celei mai mari și mai importante decizii financiare pe care majoritatea oamenilor o iau – cumpărarea și finanțarea unei case.

Linia de fund

Un principiu simplu și important al finanțelor este reversiunea medie. În timp ce piețele imobiliare nu sunt la fel de supuse bulelor ca unele piețe, bulele imobiliare există. Mediile pe termen lung oferă o bună indicație a locului în care vor ajunge în cele din urmă prețurile locuințelor în perioadele de apreciere rapidă, urmate de prețuri stagnante sau în scădere. Același lucru este valabil și pentru perioadele de apreciere a prețului sub medie.