Frauda ipotecară: înțelegerea și evitarea acesteia

Încălcările etice și activitățile infracționale din diferite industrii au afectat economia noastră în ultimele decenii, în special în sectoarele bancar, financiar și al locuințelor. Când vine vorba de infracțiuni financiare, creditele ipotecare oferă o mare oportunitate ca actorii răi să fure, să fraudeze sau să taie colțurile. Să examinăm problemele etice și penale complexe din jurul fraudei ipotecare.

Chei de luat masa

• Escrocherile individuale de fraudă ipotecară sunt furtul de identitate și falsificarea veniturilor / activelor, în timp ce profesioniștii din industrie pot folosi fraude de evaluare și împrumuturi aeriene pentru a înșela sistemul.
• Activitățile de împrumut prădător, salvarea executării silite și escrocheriile de reducere a creditelor ipotecare au contribuit la Marea Recesiune din 2007. 
• Frauda ipotecară continuă să fie o problemă în America. Conform datelor CoreLogic din septembrie 2018, una din 109 cereri de ipotecare arată indicii de fraudă.
• Există organizații profesionale care monitorizează și investighează frauda ipotecară, alături de FBI.

Ce este frauda ipotecară? 

Frauda în forma sa cea mai simplă este o denaturare și o înșelăciune deliberată: una dintre părți o înșeală pe alta prin denaturarea informațiilor, faptelor și cifrelor. Deci, frauda ipotecară nu este doar practici de împrumut predatoare care vizează anumiți împrumutători.

---

Frauda cu privire la locuințe sau ipotecare poate fi comisă de persoane care intenționează să ocupe o proprietate ca reședință principală sau de grupuri de investitori care fraudează prin proprietăți de închiriere sau comit fraude de evaluare atunci când răstoarnă casele.

Potrivit Biroului Federal de Investigații (FBI), este vorba de orice fel de „denaturare materială, denaturare sau omisiune referitoare la proprietate sau la o ipotecă potențială pe care un susținător sau un creditor se bazează pentru a finanța, cumpăra sau asigura un împrumut”.  Cu această definiție funcțională, vedem că frauda ipotecară poate fi comisă atât de debitorii individuali, cât și de profesioniștii din industrie. Iar sumele implicate sunt mari. De exemplu, în Sacramento, California, șapte persoane au fost condamnate într-o înșelătorie ipotecară de 10 milioane de dolari la începutul anului 2019.

Există două domenii distincte ale fraudei ipotecare – frauda pentru profit și frauda pentru locuințe. 

1. Frauda pentru profit:  Cei care comit acest tip de fraudă ipotecară sunt adesea persoane din industrie care își folosesc cunoștințele specializate sau autoritatea pentru a comite sau a facilita frauda. Investigațiile actuale și rapoartele pe scară largă indică faptul că un procent ridicat de fraude ipotecare implică complicități din partea persoanelor din industrie, cum ar fi ofițeri bancari, evaluatori, brokeri ipotecare, avocați, inițiatori de împrumuturi și alți profesioniști angajați în industrie. Frauda pentru profit nu are ca scop asigurarea locuințelor, ci mai degrabă utilizarea abuzivă a procesului de creditare ipotecară pentru a fura numerar și capitaluri proprii de la creditori sau proprietari de case. FBI acordă prioritate fraudei pentru cazurile de profit.
2. Frauda pentru locuințe:  acest tip de fraudă este de obicei reprezentat de acțiuni ilegale întreprinse de un împrumutat motivat să dobândească sau să mențină proprietatea asupra unei case. Împrumutatul poate, de exemplu, să denatureze informațiile despre venituri și active despre o cerere de împrumut sau poate atrage un evaluator să manipuleze valoarea evaluată a unei proprietăți.

Pentru a înțelege implicațiile pentru locuințe și imobiliare industria, cât și pentru instituțiile financiare, pur și simplu se referă la titlurile și literatura pe 2008 ipotecare subprime criza. O mare parte din împrumuturile speculative s-au bazat pe frauda ipotecară.

De ce să comită fraude ipotecare? 

Împrumutații și profesioniștii sunt motivați să comită fraude ipotecare din mai multe motive. Putem descrie majoritatea acestor motive prin definirea a două tipuri principale – frauda pentru locuințe și frauda pentru profit. Frauda pentru locuințe este comisă de împrumutați care, adesea cu asistența ofițerilor de împrumut sau a altui personal, denaturează sau omit detalii relevante despre ocuparea forței de muncă și venituri, datorii și credite, sau valoarea și starea proprietății cu scopul de a obține sau menține proprietatea imobiliară. Frauda pentru profit este comisă de profesioniștii din industrie care declară greșit, denaturează sau omit detalii relevante despre angajarea personală sau a clienților lor, veniturile, datoriile și creditul sau valoarea și starea proprietății, cu scopul de a maximiza profiturile dintr-o tranzacție de împrumut.

Este important de menționat aici că frauda pentru profit poate fi comisă de orice profesionist din lanțul tranzacțiilor de împrumut, inclusiv constructor, agent de vânzări imobiliare, ofițer de împrumut, broker ipotecar, consilier de credit / datorie, evaluator imobiliar, inspector imobiliar, asigurări agent, societate de titlu, avocat și agent de garanție. Profesioniștii din industrie pot, de asemenea, să lucreze împreună, ca rețea, pentru a frauda subscriitorii, creditorii și debitorii și pentru a maximiza comisioanele și a împărți profiturile la toate serviciile ipotecare. Aceste acțiuni sunt motivate fie de dorința de a obține comisioane suplimentare de vânzări, fie de a crește pur și simplu o poziție de investiții.

Scheme comune de înșelăciune și înșelătorii 

Cele mai multe scheme de fraudă ipotecare investitorilor comune sunt diferite tipuri de proprietate flipping, fraudă de ocupare, și paie cumpărător înșelătorie.

Întoarcerea proprietății nu este, în general, ilegală atunci când este asociată cu achiziționarea unei case, menținerea / repararea acesteia și apoi revânzarea acesteia pentru profit. Pe de altă parte, atunci când o proprietate este cumpărată sub piață și vândută imediat la profit cu ajutorul unui evaluator corupt care „verifică” că valoarea proprietății este de fapt dublul sumei inițiale de achiziție, este indicată frauda ipotecară.

În cazul schemei de închidere a proprietății în aceeași zi, lanțul de titlu și evaluarea sunt adesea frauduloase și includ trei părți – vânzătorul, flipperul și cumpărătorul final nebănuit. Vânzătorul încheie un contract cu flipper pentru a cumpăra proprietatea la valoarea de piață inferioară. Flipper oferă cumpărătorului final un angajament fraudulos de asigurare a titlului, arătând flipper-ul drept proprietar (deși nu este cazul) și se face o evaluare la prețul umflat pe care l-au convenit flipper-ul și cumpărătorul final.

Frauda de ocupare este o schemă utilizată de investitori pentru a se califica pentru rapoarte mai mari împrumut-valoare și costuri mai mici din cumpărături, în plus față de ratele ipotecare mai mici. Frauda de ocupare apare atunci când un împrumutat susține că locuința va fi ocupată de proprietar pentru a obține statutul bancar favorabil atunci când proprietatea va rămâne de fapt vacantă. Cumpărătorul de paie folosește sau permite cuiva să își folosească identitatea, scorul de credit și veniturile pentru a obține proprietăți pentru un alt cumpărător care s-ar putea să nu se califice pentru o ipotecă (sau să se califice pentru cele mai bune rate). Cumpărătorii de paie sunt adesea folosiți de investitori, fie de bună voie, fie fără să știe, pentru a acoperi alte forme și mai multe straturi de fraudă.

Cele mai frecvente escrocherii individuale de fraudă ipotecară sunt furtul de identitate și falsificarea veniturilor / activelor. Furtul de identitate apare atunci când cumpărătorul real obține în mod fraudulos finanțare folosind informațiile victimei care nu doresc și nu știu, inclusiv numerele de securitate socială, datele de naștere și adresele. Furtul de identitate în scopuri ipotecare poate include, de asemenea, cote de salariu furate, evidențe bancare, declarații fiscale, W-2 și scrisori de verificare a angajării falsificate. Chiar și înregistrările privind proprietatea pot fi falsificate, iar debitorii pot obține o ipotecă frauduloasă asupra unei proprietăți pe care nici ei nu o dețin și nici nu o ocupă.

Împrumut aerian vs. fraudă de evaluare

Cele mai frecvente escrocherii profesionale în domeniul fraudelor ipotecare din industrie sunt fraudele de împrumuturi și evaluări.

Un împrumut aerian este un împrumut obținut pe o proprietate inexistentă sau pentru un împrumutat inexistent. Un grup de profesioniști vor lucra adesea împreună pentru a crea un împrumutat fals și un lanț fals de titlu și pentru a obține un liant de asigurare a titlului și a proprietății. În plus, lanțul de fraudă poate include bănci de telefon și cutii poștale pentru a crea verificări de angajare false, adrese de domiciliu și numere de telefon ale împrumutatului. Înșelăciunea împrumutului aerian pune pur și simplu numerar în mâinile făptașilor și nici o proprietate nu este cumpărată sau vândută vreodată.

Frauda în evaluare implică adesea un agent imobiliar, un constructor, un evaluator și un ofițer de împrumut care lucrează împreună pentru a maximiza prețul de achiziție și suma împrumutului pentru a-și crește comisioanele. Pe de altă parte, evaluatorii corupți deseori subevaluează o proprietate pentru a se asigura că un coleg investitor va putea cumpăra activul.

Unele forme de activități de împrumut predator, salvarea executării silite și escrocheriile de reducere a ipotecii depind în mare măsură de practicile menționate mai sus de fraudă ipotecară. Împrumutul depredator presupune de obicei falsificarea cifrelor de venituri ale creditorilor pentru a reflecta inexact capacitatea lor de a-și asuma datorii suplimentare. Astfel de activități au contribuit puternic la Marea Recesiune.

Combaterea fraudei ipotecare

Nu există o lipsă de legislație la nivel local, de stat sau federal, menită să reducă frauda ipotecară. Statele au făcut un mare pas recent cerând licențierea ofițerilor de împrumuturi și educație continuă. În plus, agențiile imobiliare, proprietățile și asigurările sunt licențiate și monitorizate de agențiile guvernamentale. Multe state necesită, de asemenea, auditul periodic al activităților și tranzacțiilor companiilor de creditare ipotecară pentru a monitoriza conformitatea.

Organizațiile profesionale, cum ar fi Asociațiile Băncilor Ipotecare ( MBA ) și Asociația Națională a Brokerilor Ipotecari ( NAMB ), au un cod de conduită și cele mai bune practici care sunt monitorizate de la egal la egal. Unitatea FBI pentru crimele economice – II monitorizează, de asemenea, plângerile și activitatea suspectă din industria ipotecară.

Linia de fund

Vestea bună este că putem îmbunătăți piețele prin reducerea fraudei ipotecare. Persoanele fizice trebuie să își stabilească așteptări realiste pentru împrumuturi și experiență de proprietate asupra locuințelor. Investitorii ar trebui să stabilească obiective realiste pentru profit. Profesioniștii din industrie trebuie să urmărească standarde personale mai înalte și să se supună responsabilității organizației de la egal la egal. Guvernele trebuie să facă legislația mai uniformă și să reconcilieze aplicarea legii cu investigațiile active.