Investiții în impozite pe proprietate
O nișă de investiții care este adesea trecută cu vederea de investitori este drepturile de plasare a taxelor pe proprietate. Volatilitatea crescândă a pieței bursiere, combinată cu rate de dobândă încă istorice, îi determină pe mulți investitori să caute acest tip de cale alternativă pentru a oferi o rată decentă de rentabilitate. În unele cazuri, această oportunitate unică poate oferi investitorilor cunoscuți rate excelente de rentabilitate.
Drepturile de proprietate pot avea, de asemenea, un risc substanțial, ceea ce înseamnă că cumpărătorii începători trebuie să înțeleagă regulile și potențialele capcane care vin cu acest tip de active. Acest articol discută drepturile de garanție fiscală, cum puteți investi în ele și dezavantajele acestui tip de vehicul de investiții.
Chei de luat masa
- Garanția fiscală este o cerere pe care guvernul o face asupra unei proprietăți atunci când proprietarul nu plătește impozitele pe proprietate.
- Liens sunt vândute la licitații care uneori implică licitarea războaielor.
- Dacă trebuie să excludeți, pot exista alte drepturi de proprietate asupra proprietății care vă împiedică să luați posesiunea.
- Dacă obțineți proprietatea, pot exista cheltuieli neprevăzute, cum ar fi reparații sau chiar evacuarea ocupanților actuali.
- De asemenea, puteți investi în fonduri de sechestru imobiliar.
Ce este o garanție fiscală?
O garanție fiscală este o cerere legală împotriva proprietății unei persoane fizice sau a unei companii care nu plătește impozitele datorate guvernului. De exemplu, atunci când un proprietar sau un proprietar nu reușește să plătească impozitele pe proprietatea lor, orașul sau județul în care este situată proprietatea are autoritatea de a plăti o garanție asupra proprietății. Garanția acționează ca o cerere legală împotriva proprietății pentru suma neplătită datorată. Proprietatea cu un drept de remediere atașat nu poate fi vândută sau refinanțată până când nu se plătesc taxele și nu se îndepărtează dreptul de retenție.
Atunci când se eliberează un sechestru, municipalitatea creează un certificat de sechestru fiscal care reflectă suma datorată asupra proprietății, plus orice dobândă sau penalități datorate. Aceste certificate sunt apoi scoase la licitație pentru cel mai mare ofertant. Investitorii pot achiziționa drepturi fiscale pentru câteva sute de dolari, dacă este o proprietate foarte mică. Cu toate acestea, majoritatea costă mult mai mult.
Investitorii pot achiziționa drepturi de proprietate fiscală de la o municipalitate, permițându-le ca noul proprietar de drept de autor să colecteze plăți cu dobânzi de la proprietarul proprietății. În unele cazuri, acestea pot exclude și obține titlul de proprietate.
Impozitarea drepturilor de valoare după numere
În 2017, aproximativ 14 miliarde de dolari în impozite pe proprietate nu au fost plătite, potrivit Brad Westover, directorul executiv al Asociației Naționale de Impozite pe Impozite (NTLA). Aproximativ o treime din aceste drepturi de garanție sunt ulterior vândute investitorilor privați. Guvernele locale beneficiază de vânzări private, deoarece recuperează imediat banii datorați pentru proprietatea în cauză. Treizeci de state vând certificate de impozitare, spune Westover.
În statul Florida, impozitele pe proprietate neachitate au scăzut de la 1,2 miliarde de dolari în 2008 la 740 de milioane de dolari în 2018, „aproape jumătate din ceea ce era la vârf”, iar această scădere a disponibilității drepturilor de garanție pentru investitori este probabil o tendință națională.„[Când există] o economie sănătoasă, este logic că mai mulți oameni își plătesc impozitele pe proprietate”, spune el.
Un studiu publicat de Centrul Național de Drept al Consumatorilor (NCLC) în 2012 cu privire la „Criza de executare silită” a Americii a constatat că, alături de neplăcerile ipotecare la domiciliu și ratele șomajului, delincvențele impozitului pe proprietate au crescut în timpul Marii recesiuni. Potrivit studiului, studiul a constatat că anual, guvernele județene și municipale din SUA nu au reușit să colecteze aproximativ 15 miliarde de dolari în impozite pe proprietate.
Cum pot investi în drepturi fiscale?
Investitorii pot achiziționa drepturi de proprietate fiscală în același mod în care proprietățile reale pot fi cumpărate și vândute la licitații. Licitațiile se desfășoară într-un cadru fizic sau online, iar investitorii pot fie să liciteze rata dobânzii la garanție, fie să liciteze o primă pe care o vor plăti pentru aceasta. Investitorului care acceptă cea mai mică rată a dobânzii sau care plătește cea mai mare primă i se acordă drept de sechestru. Cumpărătorii intră deseori în războaie de licitație pentru o anumită proprietate, ceea ce duce la scăderea ratei de rentabilitate pe care o obține cumpărătorul câștigător.
Cumpărătorii de proprietăți cu drepturi de garanție fiscală trebuie să fie conștienți de costul reparațiilor, precum și de orice alte costuri ascunse pe care ar trebui să le plătească dacă își asumă proprietatea asupra proprietății. Cei care dețin aceste proprietăți ar putea fi nevoite să se ocupe de sarcini neplăcute, cum ar fi evacuarea ocupanților actuali, care pot necesita asistență costisitoare din partea unui administrator de proprietate sau a unui avocat.
Oricine este interesat să cumpere un drept de retenție fiscală ar trebui să înceapă prin a decide asupra tipului de proprietate pe care ar dori să dețină un drept de retenție – teren rezidențial, comercial, nedezvoltat sau proprietate cu îmbunătățiri. Aceștia pot contacta apoi trezorierul orașului sau județului pentru a afla când, unde și cum va avea loc următoarea licitație. Biroul trezorierului poate spune investitorului unde să obțină o listă a drepturilor de proprietate care sunt programate să fie scoase la licitație, precum și regulile privind modul în care se va desfășura vânzarea. Aceste reguli vor descrie orice cerințe de preînregistrare, metode de plată acceptate și alte detalii pertinente.
Sfaturi pentru cumpărătorii de taxe fiscale
Cumpărătorii trebuie, de asemenea, să facă diligența cu privire la proprietățile disponibile.În unele cazuri, valoarea curentă a proprietății poate fi mai mică decât valoarea dreptului de garanție. NTLA recomandă împărțirea sumei nominale a dreptului de retenție delincvent la valoarea de piață a proprietății. Dacă raportul este peste 4%, potențialii cumpărători ar trebui să stea departe de proprietatea respectivă.În plus, ar putea exista și alte drepturi de proprietate asupra proprietății care vor împiedica ofertantul să-și asume dreptul de proprietate.
Fiecărei bunuri imobiliare dintr-un județ dat, cu un drept de retenție fiscală i se atribuie un număr în pachetul respectiv. Cumpărătorii pot căuta aceste drepturi de garanție în funcție de număr, pentru a obține informații despre acestea din județ, care pot fi adesea făcute online. Pentru fiecare număr, județul are adresa proprietății, numele proprietarului, valoarea evaluată a proprietății, descrierea legală și o defalcare a stării proprietății și a oricăror structuri situate în incintă.
Nu investiți în drepturi fiscale cu așteptarea că veți obține o proprietate din ea;aproximativ 98% din proprietarii de case răscumpără proprietatea înainte de începerea procesului de executare silită.
Cum să profitați dintr-o garanție
Investitorii care sunt interesați să localizeze oportunități de investiții în drepturi fiscale ar trebui să ia legătura cu oficialul local de venituri fiscale responsabile cu colectarea impozitelor pe proprietate. În prezent, există 2.500 de jurisdicții orașe, localități sau județe care vând datorii fiscale publice.
Deși nu fiecare stat prevede vânzarea publică a impozitelor pe proprietăți delincvente, dacă statul permite licitația publică a facturii impozitului pe proprietate neachitate, investitorii ar trebui să poată stabili când și unde aceste impozite sunt publicate pentru revizuire publică. Vânzările de impozite pe proprietate trebuie să fie publicitate pentru o perioadă de timp specificată înainte de vânzare.În mod obișnuit, reclamele afișează proprietarul proprietății, descrierea legală și valoarea taxelor morți care urmează să fie vândute.
Investitorii care achiziționează drepturi de proprietate fiscală sunt de obicei obligați să ramburseze imediat suma totală a dreptului de garanție către municipalitatea emitentă.În toate statele, cu excepția a două, emitentul dreptului de plasament fiscal încasează principalul, dobânzile și orice penalități;plătește deținătorul certificatului de securitate și apoi colectează certificatul de garanție dacă nu este la dosar. Proprietarul proprietății trebuie să ramburseze investitorului întreaga sumă a dreptului de garanție plus dobânzile, care variază de la un stat la altul – dar este de obicei între 10% și 12%. Dacă investitorul a plătit o primă pentru sechestru, aceasta se poate adăuga la suma rambursată în unele cazuri.
Programul de rambursare durează de obicei între șase luni și trei ani. În majoritatea cazurilor, proprietarul este capabil să plătească dreptul de garanție integral. În cazul în care proprietarul nu poate plăti sechestrul până la termenul limită, investitorul are autoritatea de a exclude proprietatea la fel cum ar avea municipalitatea, deși acest lucru se întâmplă foarte rar.
Investiții pasive printr-un investitor instituțional
Investiția în drepturi fiscale necesită o cantitate semnificativă de cercetare și due diligence, deci ar putea merita să luați în considerare investițiile pasive printr-un investitor instituțional care este membru al NTLA. Aproximativ 80% din certificatele de impozitare sunt vândute membrilor NTLA.
Dacă doriți să deveniți membru al NTLA, acesta costă 500 USD pe an (pentru investitorii cu mai puțin de 1 milion de dolari). Pentru investitorii instituționali, taxele de membru variază între 2.000 și 10.000 USD, în funcție de mărimea portofoliului lor de investiții. Investitorii instituționali pot genera randamente care variază între 4% și 9% pe an. NTLA poate contribui la asocierea investitorilor interesați care devin membri ai NTLA cu investitorii instituționali care se concentrează pe investițiile în privința drepturilor fiscale.
Dezavantaje ale investițiilor în impozite pe proprietate
Deși sechestrele impozitului pe proprietate pot produce rate de dobândă substanțiale, investitorii trebuie să-și facă temele înainte de a intra în această arenă. Garanțiile fiscale sunt, în general, inadecvate pentru investitorii începători sau cei care au puțină experiență sau cunoștințe în domeniul imobiliar.
Investitorii sunt sfătuiți să nu cumpere drepturi de proprietate cu proprietăți cu daune mediului, cum ar fi unul în care o benzinărie aruncă materiale periculoase.
Proprietăți neglijate
Investitorii trebuie, de asemenea, să se familiarizeze cu proprietatea reală pe care s-a plasat garanția. Acest lucru îi poate ajuta să se asigure că vor putea efectiv să colecteze banii de la proprietar. O proprietate degradată situată în inima unui cartier de mahala nu este probabil o cumpărare bună, indiferent de rata dobânzii promise. Proprietarul proprietății poate fi complet incapabil sau nu dorește să plătească taxa datorată. Proprietățile cu orice fel de daune asupra mediului, cum ar fi produse chimice sau materiale periculoase care au fost depozitate acolo, sunt, de asemenea, în general nedorite.
Nu este o investiție pasivă
Proprietarii de străinuri trebuie să știe care sunt responsabilitățile lor după ce primesc certificatele. De obicei, aceștia trebuie să notifice în scris proprietarului proprietății achiziția în termenul stabilit. De asemenea, li se solicită, de obicei, să le trimită o a doua scrisoare de notificare aproape de sfârșitul perioadei de răscumpărare, dacă plata nu a fost efectuată integral până la acel moment.
Drepturile fiscale pot expira
Garanțiile fiscale nu sunt instrumente veșnice. Mulți au o dată de expirare după sfârșitul perioadei de răscumpărare. Odată ce garanția expiră, deținătorul dreptului de garanție devine incapabil să colecteze orice sold neplătit. În cazul în care proprietatea intră în executare silită, titularul dreptului de gaj poate descoperi alte gajuri asupra proprietății, ceea ce poate face imposibilă obținerea titlului.
Competiție
Multe instituții comerciale, cum ar fi băncile și fondurile speculative, au devenit interesate de drepturile de proprietate. Drept urmare, au reușit să depășească concurența și să reducă randamentele. Acest lucru a făcut mai greu pentru investitorii individuali să găsească garanții profitabile, iar unii au renunțat ca urmare. Cu toate acestea, există și unele fonduri disponibile acum care investesc în drepturi de garanție, iar aceasta poate fi o modalitate bună pentru un investitor începător de a pătrunde în această arenă cu un grad mai mic de risc.
Întrebări frecvente despre taxele fiscale
Ce înseamnă dacă ai o garanție fiscală?
Dacă aveți un drept fiscal, înseamnă că guvernul a formulat o cerere legală împotriva proprietății dvs. pentru că ați neglijat sau nu ați plătit o datorie fiscală. În cazul unui drept de impozit pe proprietate, ați neglijat sau nu ați plătit impozitele pe proprietate pe care le datorați orașului sau județului în care se află proprietatea dvs. Atunci când se întâmplă acest lucru, orașul sau județul dvs. are autoritatea de a plăti o garanție asupra proprietății.
Cum funcționează o vânzare fiscală?
Douăzeci și nouă de state, plus Washington, DC, Insulele Virgine și Puerto Rico, permit vânzarea drepturilor de sechestru. Fiecare stat folosește un proces ușor diferit pentru a-și efectua vânzările de garanții fiscale.
De obicei, după ce proprietarul unei proprietăți neglijează să-și plătească impozitele, există o perioadă de așteptare. Unele state așteaptă câteva luni, în timp ce alte state așteaptă câțiva ani înainte să intervină un vameș. După aceasta, impozitele neplătite sunt scoase la licitație la o vânzare de impozitare. Acest lucru se poate întâmpla online sau într-o locație fizică. Uneori, cel mai mare ofertant este cel care primește drepturile de proprietate asupra proprietății. Alte licitații atribuie investitorului care acceptă cea mai mică rată a dobânzii cu garanția. Vameșii folosesc banii pe care ei. câștigați la licitație pentru a compensa impozitele restante neplătite. Odată ce garanția a fost transferată investitorului, proprietarul casei le datorează impozitele pe proprietate neachitate, plus dobânzile (sau altfel se vor confrunta cu executarea silită a proprietății lor).
Unde pot găsi taxe fiscale de vânzare?
Puteți apela direct la colectorul de impozite al județului pentru a afla procesul de cumpărare a drepturilor de plasare a taxelor. Unele județe vor face publicitate procesului pe site-ul lor web, precum și vor oferi instrucțiuni despre cum să vă înregistrați ca ofertant.
Atunci când județele afișează licitații pe site-urile lor web, acestea vor furniza, de asemenea, informații despre proprietățile care urmează să fie scoase la licitație, când merg la licitație și oferta minimă. Această listă vă poate ajuta să identificați dacă există proprietăți care vă interesează pe baza locației lor, a tipului de proprietate, a dimensiunii și a ofertei minime.
Ce se întâmplă cu un credit ipotecar în cadrul unei vânzări de garanții fiscale?
O garanție rămâne cu proprietatea atunci când este vândută. Cu toate acestea, garanția rămâne pe raportul de credit al proprietarului anterior.
Executările sechestrare de impozit pe proprietate apar atunci când guvernele execută blocarea proprietăților din jurisdicțiile lor pentru impozitele morale pe care le datorează. Drepturile de impozit pe proprietate sunt superioare celorlalte drepturi de decizie, deci executarea silită a acestora elimină alte drepturi de garanție, inclusiv un drept de garanție ipotecară. Proprietarii de case cu impozite contravenționale au, de obicei, datorii ipotecare restante. După achiziționarea unei proprietăți sechestrate, dacă descoperiți că există un drept de ipotecă asupra acesteia, ar trebui eliminat de județul în care ați cumpărat-o. Județul va descărca sechestru pe baza documentelor de închidere a vânzărilor fiscale.În cazul în care acest lucru nu funcționează, puteți contacta și deținătorul dreptului de garanție pentru a-l elimina.
În fiecare stat, după vânzarea unui drept de impozitare, există o perioadă de răscumpărare (deși durata de timp variază în funcție de stat) în care proprietarul proprietății poate încerca să-și răscumpere proprietatea plătind impozitele pe proprietăți morți. Cu toate acestea, chiar dacă proprietarul își plătește impozitele pe proprietate, dacă nu reușește să își facă plățile ipotecare în acest timp, deținătorul ipotecii poate închide acasă.
Sunt înregistrările publice ale IRS Tax Liens?
În cazul în care este formulată o cerere legală împotriva proprietății dvs. pentru a satisface o datorie fiscală, IRS va depune o Notificare de plată fiscală federală. Acesta este un document public și servește ca o alertă pentru alți creditori că IRS afirmă o creanță securizată împotriva activelor dvs. Agențiile de raportare a creditelor pot găsi notificarea și o pot include în raportul dvs. de credit.
Linia de fund
Drepturile de impozit pe proprietate pot fi o alternativă de investiții viabilă pentru investitorii experimentați familiarizați cu piața imobiliară. Cei care știu ce fac și își iau timp pentru a cerceta proprietățile pe care cumpără drepturi de rigoare pot genera profituri substanțiale în timp. Cu toate acestea, riscurile potențiale fac ca această arenă să fie nepotrivită pentru investitorii nesimțiți.
Fără cercetarea și înțelegerea corespunzătoare a pieței imobiliare, un investitor ar putea ajunge cu ușurință la o proprietate care nu este răscumpărată de proprietar (sub forma plății impozitelor dvs. cu dobândă) și care nu are valoare. Această proprietate cu valoare redusă va ajunge în cele din urmă ca proprietate a investitorului.
Pentru cei interesați să investească în proprietăți imobiliare, cumpărarea de drepturi fiscale este doar o opțiune. Cumpărarea unei case în condiții de executare silită sau cumpărarea unei case la o licitație pot fi, de asemenea, oportunități valoroase de investiții. Dacă sunteți încă interesat de drepturile de proprietate fiscală, este recomandat să consultați agentul imobiliar sau consilierul financiar.