Ar trebui să cumpărați proprietăți pe un teren închiriat?

Cea mai condominiu sau o casă. Există o altă opțiune de proprietate: cumpărarea doar a locuinței și închirierea terenului pe care îl ocupă.

Achiziționarea unei case într-o comunitate de terenuri închiriate vă permite să dețineți o casă pe care altfel s-ar putea să nu vă puteți permite. Cu toate acestea, există dezavantaje, iar acestui tip de achiziție îi lipsesc unele dintre beneficiile proprietății tradiționale.

Cele elementare

Cu un ochi instruit, puteți observa, de obicei, o proprietate de teren închiriat, chiar și atunci când aceasta nu este specificată în mod explicit. Cuvintele cheie de căutat includ „casă fabricată” și „dobândă locativă”. Caracteristicile exterioare pot include facilități comune, cum ar fi o „piscină de asociație” sau „terenuri de tenis de asociație”. Prețul proprietății închiriate tinde să scadă sub valoarea de piață pentru o proprietate altfel similară.

De exemplu, dacă rata obișnuită pentru o casă tradițională cu trei dormitoare, două băi și 1.600 de metri pătrați este de aproximativ 500.000 de dolari, o casă comparabilă pe un teren închiriat poate costa 150.000 de dolari. O locuință închiriată poate avea, de asemenea, funcții de lux pentru prețul său.

Taxele asociației de proprietari de case abrupte (HOA) indică, de asemenea, că o listă poate fi pentru o proprietate de teren închiriat. O taxă HOA normală ar putea fi de aproximativ 250 USD pe lună, în timp ce o taxă HOA pentru o proprietate de teren închiriat ar putea fi de 900 USD pe lună. Dacă vă uitați la o hartă prin satelit a cartierului în care se află locuința, casele pot fi apropiate și au un stil foarte asemănător. În cele din urmă, într-un cartier tipic, unele case au propriile piscine, în timp ce într-o comunitate de terenuri închiriate, niciuna dintre ele nu va avea.

Anunțurile imobiliare nu listează întotdeauna proprietăți închiriate. Uneori, informațiile cheie sunt lăsate în afara unei listări imobiliare din cauza neglijenței unui agent sau din cauza faptului că agentul sau vânzătorul încearcă să ascundă ceva. Investigați faptele ascunse și nu cumpărați niciodată un teren închiriat fără a înțelege temeinic caracteristicile neobișnuite ale acestui tip de proprietate. 

Tipuri de proprietăți arendate

Există mai multe tipuri de proprietăți rezidențiale închiriate, iar cel mai comun tip variază în funcție de regiune.În Hawaii și Delaware, existăapartamente închiriate.1  În zonele cu rezervări pentru nativi americani, cum ar fi Palm Springs, este posibil să puteți achiziționa proprietăți pe terenuri de rezervare închiriate.  În Los Angeles, unde chiar și casele din suburbii sunt mari, există proprietăți de terenuri închiriate în zone suburbane, cum ar fi Canyon Country.  Florida și Arizona au, de asemenea, o serie de comunități de pensionare în arendă.5

Proprietățile terenurilor închiriate există în alte zone, dar deoarece leasingul terenurilor este un mod neconvențional de a cumpăra proprietăți, această opțiune nu este disponibilă în fiecare stat. Parcurile de remorci, poate cea mai comună formă de comunitate de terenuri închiriate, pot fi găsite aproape oriunde.

Când cumpărați o casă sau un apartament pe un teren închiriat, veți încheia un credit ipotecar, ca de obicei. Plata ipotecară lunară va fi mai mică, deoarece prețul de achiziție al casei este mai mic, dar va trebui, de asemenea, să plătiți o taxă lunară semnificativă de închiriere a terenurilor. Deoarece proprietățile de închiriere a terenurilor sunt adesea situate în comunități întregi de proprietăți similare, o proprietate de teren închiriat poate veni, de asemenea, cu taxe HOA pentru a acoperi întreținerea amenajării teritoriului, a bazinelor comunitare, a clădirilor comunitare etc.

Considerente Generale

Dacă credeți că cumpărarea unei proprietăți pe un teren închiriat poate fi potrivită pentru dvs., ar trebui să luați în considerare următoarele.

Cât timp mai rămâne la leasing?

Dacă durata contractului de leasing rămas este mai redusă decât sperați să rămâneți în casă, ar trebui să vă întrebați ce se întâmplă cu interesul dvs. pentru proprietate la sfârșitul termenului de leasing. Termenul de leasing vă va afecta și capacitatea de a finanța casa. Poate fi dificil sau imposibil să obțineți o ipotecă dacă termenul rămas de închiriere a terenului este de 20 de ani și doriți o ipotecă de 30 de ani.

În mod ideal, un contract de închiriere care depășește durata potențială de viață rămasă vă va proteja interesele financiare și liniștea sufletească. Deși este posibil să nu locuiți în această casă pentru tot restul vieții, este plăcut să aveți această opțiune. Și dacă vindeți locuința, un termen de leasing rămas va afecta pozitiv prețul de vânzare.

Care sunt termenii clauzei de predare?

Verificați condițiile clauzei de predare dacă leasingul se va epuiza în timp ce dețineți încă casa. Dacă contractul de închiriere expiră și nu este reînnoit, va trebui să renunțați la utilizarea terenului pe care este construită locuința dvs. Unele clauze de predare stipulează că, de asemenea, trebuie să predați orice îmbunătățiri aduse terenului (adică, apartamentul, casa în oraș sau casa). Evitați surprizele urâte obținând informațiile înainte de a cumpăra.

Cât lunar, cât de des ajustat și cu cât?

Dacă există taxe HOA, puneți aceleași întrebări despre acestea. Vreți să vă asigurați că într-adevăr veți economisi bani cumpărând un teren închiriat și că într-o zi nu veți fi forțați să vă deplasați prin escaladarea costurilor.

Sunt mai bine să închiriez?

Luați în considerare dacă deținerea unei case pe un teren închiriat este preferabilă închirierii. Cele două sunt similare în multe feluri, inclusiv o plată a taxelor lunare care sunt stabilite de o altă parte. Deținerea unei case tradiționale vă poate oferi un grad mai mare de libertate; dacă acest lucru este important pentru dvs., ar putea merita să așteptați să economisiți pentru o avans sau să vă măriți venitul suficient pentru a vă califica pentru o ipotecă bună pe o casă tradițională.

Avantaje

Un mare avantaj în acest sens este că îți poți achiziționa casa cu mult mai puțin decât o casă tradițională, deoarece nu trebuie să cumperi terenul. În același timp, proprietățile terenurilor închiriate pot oferi un mediu mai bun decât locuința pentru copii și animale de companie și puteți investi banii pe care îi economisește leasingul.

Cumpărătorii pot locui într-o locație la prețuri ridicate pe care altfel nu și-o permiteau. De exemplu, în Huntington Beach, California, există mai multe comunități de case mobile în apropierea Oceanului Pacific. Pentru a cumpăra chiar și o casă entry-level în Huntington Beach, este posibil să aveți nevoie de aproximativ 400.000 de dolari.  Cumpărarea unei case de bază într-un parc de remorci, în comparație, ar putea costa doar 40.000 de dolari.

Comunitățile de terenuri închiriate includ adesea facilități care nu se găsesc întotdeauna în cartierele tradiționale, cum ar fi cluburi, piscine, terenuri de tenis, locuri de joacă și terenuri de golf. Datorită aspectului asociației comunitare, orice taxe HOA pot include tăierea gazonului dvs. în mod regulat.

De asemenea, pentru că nu dețineți terenul, probabil că veți avea impozite pe proprietate reduse sau deloc, ceea ce poate elimina o parte din înțelegerea plății terenurilor închiriate și a taxelor HOA. În unele zone, legile locale restricționează suma cu care taxele pentru terenurile închiriate pot crește anual.

Dezavantaje

Cel mai semnificativ dezavantaj al deținerii unei case pe un teren închiriat se referă la construirea de capitaluri proprii. Pentru mulți oameni, capitalurile proprii la expirarea contractului de închiriere, în funcție de termenii clauzei de predare. Revânzarea casei este probabil mai dificilă decât revânzarea unei case tradiționale, mai ales că, cu fiecare an care trece, termenul rămas din contractul de închiriere se scurtează.

Din acest motiv, dacă doriți să lăsați ceva moștenitorilor dvs., o casă pe un teren închiriat nu va fi la fel de valoroasă pentru ei ca o casă tradițională. 

Proprietățile de teren închiriat fac adesea parte dintr-un HOA, ceea ce înseamnă taxe lunare suplimentare care sunt oarecum imprevizibile. În timp ce taxele HOA sunt de obicei o sumă stabilită în fiecare lună, ele pot crește anual. HOA poate percepe, de asemenea, o evaluare specială pentru reparațiile majore ale proprietății comunitare sau modernizări, creând o factură mare, neașteptată.

Taxele HOA pot fi deosebit de supărătoare pentru cei care nu folosesc facilitățile obișnuite, cum ar fi piscinele sau care ar prefera să-și facă propriile amenajări pentru a economisi bani.

In timp ce numarul proprietarilor de case tradiționale poate fi o bună acoperire împotriva inflației, care deține o proprietate terenuri arendate nu este. Când cumpărați o casă cu un credit ipotecar cu rată fixă, plata dvs. rămâne aceeași în fiecare an, odată cu creșterea inflației .

În cele din urmă, plata lunară pentru proprietatea casei dvs. ar putea fi mai mică decât închirierea în cartierul dvs. Și în timp ce valorile locuințelor fluctuează, pe termen lung creșterile prețurilor se potrivesc sau depășesc rata inflației. Într-o comunitate de terenuri închiriate, plățile dvs. lunare de leasing și comisioanele HOA vor crește probabil cel puțin la fel de mult ca rata inflației. Între timp, locuința dvs. va deveni mai puțin valoroasă pe măsură ce se apropie sfârșitul termenului de închiriere.

Dacă aveți o casă fabricată pe un teren închiriat și contractul de închiriere expiră (iar clauza de predare nu necesită renunțarea la proprietate), teoretic le puteți duce acasă cu dvs. într-o altă comunitate de teren închiriat sau într-un teren pe care îl aveți cumparat.

Cu toate acestea, acest lucru nu este foarte realist decât dacă achiziționați o remorcă. În caz contrar, va trebui să aveți casa demontată și transportată într-un nou teren. Acest lucru poate fi foarte impracticabil și este probabil să fie costisitor prohibitiv.

Linia de fund

Cumpărarea unei case pe un teren închiriat poate fi tentantă atunci când vedeți prețul de listă competitiv, dar achiziția implică considerații pe care cumpărarea tradițională a unei case nu le are. Proprietatea tradițională de case facilitează securitatea financiară pentru majoritatea oamenilor, dar cumpărarea unei case pe un teren închiriat poate fi o alternativă viabilă pentru cei a căror prioritate majoră este cumpărarea într-o anumită comunitate la un preț mai mic decât o casă tradițională sau un condominiu, mai degrabă decât construirea de capitaluri proprii.