Rata internă de rentabilitate modificată (MIRR)

Ce este rata internă de rentabilitate modificată (MIRR)?

Rata internă de rentabilitate modificată (MIRR) presupune că fluxurile de numerar pozitive sunt reinvestite la costul de capital al firmei și că cheltuielile inițiale sunt finanțate la costul de finanțare al firmei. În schimb, rata internă tradițională de rentabilitate (TIR) presupune că fluxurile de numerar dintr-un proiect sunt reinvestite chiar în TIR. Prin urmare, MIRR reflectă mai exact costul și profitabilitatea unui proiect.

Formula și calculul MIRR

Având în vedere variabilele, formula pentru MIRR este exprimată ca:

Între timp, rata internă de rentabilitate (IRR) este o rată de actualizare care face ca valoarea actuală netă (VAN) a tuturor fluxurilor de numerar dintr-un anumit proiect să fie egală cu zero. Ambele calcule MIRR și IRR se bazează pe formula pentru VAN.

Chei de luat masa

• MIRR îmbunătățește IRR presupunând că fluxurile de numerar pozitive sunt reinvestite la costul de capital al firmei.
• MIRR este utilizat pentru a clasifica investițiile sau proiectele pe care o firmă sau investitor le poate întreprinde.
• MIRR este conceput pentru a genera o soluție, eliminând problema mai multor IRR.

Ce îți poate spune MIRR

MIRR este utilizat pentru a clasa investițiile sau proiectele de dimensiuni inegale. Calculul este o soluție la două probleme majore care există cu popularul calcul IRR. Prima problemă principală cu IRR este că pot fi găsite mai multe soluții pentru același proiect. A doua problemă este că presupunerea că fluxurile de numerar pozitive sunt reinvestite la TIR este considerată impracticabilă în practică. Cu MIRR, există o singură soluție pentru un anumit proiect, iar rata de reinvestire a fluxurilor de numerar pozitive este mult mai valabilă în practică.

MIRR permite managerilor de proiect să modifice rata presupusă de creștere reinvestită de la o etapă la alta a unui proiect. Cea mai obișnuită metodă este de a introduce costul mediu estimat al capitalului, dar există flexibilitate pentru a adăuga orice rată de reinvestire anticipată specifică.

Diferența dintre MIRR și IRR

Chiar dacă valoarea internă a rentabilității (IRR) este populară în rândul managerilor de afaceri, aceasta tinde să exagereze profitabilitatea unui proiect și poate duce la greșeli de bugetare a capitalului pe baza unei estimări excesiv de optimiste. Rata internă de rentabilitate modificată (MIRR) compensează acest defect și oferă managerilor mai mult control asupra ratei presupuse de reinvestire din fluxul de numerar viitor.

Un calcul IRR acționează ca o rată de creștere a compusului inversat. Trebuie să reducă creșterea din investiția inițială, în plus față de fluxurile de numerar reinvestite. Cu toate acestea, IRR nu prezintă o imagine realistă a modului în care fluxurile de numerar sunt de fapt pompate înapoi în proiecte viitoare.

Fluxurile de numerar sunt adesea reinvestite la costul capitalului, nu la aceeași rată la care au fost generate în primul rând. IRR presupune că rata de creștere rămâne constantă de la proiect la proiect. Este foarte ușor să exagerăm cu potențialul  valorii viitoare cu cifrele IRR de bază.

O altă problemă majoră cu IRR apare atunci când un proiect are perioade diferite de fluxuri de numerar pozitive și negative. În aceste cazuri, TIR produce mai mult de un număr, provocând incertitudine și confuzie. MIRR rezolvă și această problemă.

Diferența dintre MIRR și FMRR

Rata de management de rentabilitate financiară (FMRR) este o valoare cel mai des folosite pentru a evalua performanța unei investiții imobiliare și se referă la un  trust de investiții imobiliare  (REIT). Rata internă de rentabilitate modificată (MIRR) îmbunătățește valoarea ratei interne de rentabilitate standard (IRR) prin ajustarea pentru diferențele dintre ratele presupuse de reinvestire a cheltuielilor inițiale de numerar și a intrărilor ulterioare de numerar. FMRR face lucrurile cu un pas mai departe, specificând ieșirile de numerar și intrările de numerar la două rate diferite cunoscute sub numele de „rata sigură” și „rata de reinvestire”.

Rata sigură presupune că fondurile necesare pentru a acoperi fluxurile de numerar negative câștigă dobândă la o rată ușor de atins și pot fi retrase atunci când este necesar la un moment dat (adică, într-o zi de depunere a contului). În acest caz, o rată este „sigură”, deoarece fondurile sunt foarte lichide și disponibile în condiții de siguranță, cu un risc minim atunci când este necesar.

Rata de reinvestire include o rată care trebuie primită atunci când fluxurile de numerar pozitive sunt reinvestite într-o investiție similară pe termen mediu sau lung cu risc comparabil. Rata de reinvestire este mai mare decât rata sigură, deoarece nu este lichidă (adică se referă la o altă investiție) și, prin urmare, necesită o rată de actualizare cu risc mai mare.

Limitările utilizării MIRR

Prima limitare a MIRR este că vă cere să calculați o estimare a costului capitalului pentru a lua o decizie, un calcul care poate fi subiectiv și poate varia în funcție de ipotezele făcute.

La fel ca în cazul IRR, MIRR poate furniza informații care conduc la decizii sub-optime care nu maximizează valoarea atunci când sunt luate în considerare simultan mai multe opțiuni de investiții. MIRR nu cuantifică efectiv diferitele investiții ale diferitelor investiții în termeni absoluți; VAN oferă adesea o bază teoretică mai eficientă pentru selectarea investițiilor care se exclud reciproc. De asemenea, poate să nu producă rezultate optime în cazul raționării capitalului.

MIRR poate fi, de asemenea, dificil de înțeles pentru persoanele care nu au o experiență financiară. Mai mult, baza teoretică pentru MIRR este, de asemenea, contestată în rândul academicienilor.

Exemplu de utilizare a MIRR

Un calcul IRR de bază este după cum urmează. Să presupunem că un proiect de doi ani cu o cheltuială inițială de 195 USD și un cost al capitalului de 12% va întoarce 121 USD în primul an și 131 USD în al doilea an. Pentru a găsi IRR-ul proiectului astfel încât valoarea actuală netă (VAN) = 0 atunci când IRR = 18,66%:

NPV=0=-195+121(1+EuRR)+131(1+EuRR)2NPV = 0 = -195 + \ frac {121} {(1 + IRR)} + \ frac {131} {(1 + IRR) ^ 2}NPV=0=-195+(1+IRR)

Pentru a calcula MIRR-ul proiectului, presupuneți că valoarea viitoare a fluxurilor de numerar pozitive atunci când t = 2 se calculează ca:

Apoi, împărțiți valoarea viitoare a fluxurilor de numerar la valoarea actuală a cheltuielilor inițiale, care a fost de 195 USD, și găsiți randamentul geometric pentru două perioade. În cele din urmă, ajustați acest raport pentru perioada de timp folosind formula pentru MIRR, având în vedere:

MEuRR=$266.52$1951/2-1=1.1691-1=16.91%MIRR = \ frac {\ $ 266.52} {\ $ 195} ^ {1/2} – 1 = 1.1691 – 1 = 16.91 \%MIRR=195$

În acest exemplu particular, IRR oferă o imagine prea optimistă a potențialului proiectului, în timp ce MIRR oferă o evaluare mai realistă a proiectului.