Garanție de venituri ipotecare (MRB)

Ce este obligațiunea de venituri ipotecare (MRB)?

O obligațiune de venit ipotecar (MRB) este un tip de obligațiune municipală emisă de autoritățile locale de locuințe pentru finanțarea creditelor ipotecare pentru persoanele calificate, de obicei ale căror venituri auto-raportate se aflau în cea mai mică categorie de venituri, cumpărătorii de case pentru prima dată.

Chei de luat masa

• O obligațiune de venit ipotecar (MRB) este un tip de obligațiune municipală care este emisă de autoritățile locale de locuințe pentru a finanța ipoteci pentru persoanele calificate, de obicei ale căror venituri auto-raportate se aflau în cea mai scăzută categorie de venituri, cumpărătorii de case pentru prima dată.
• De obicei, obligațiunile de venit ipotecar sunt scutite de impozite pentru investitori și sunt garantate prin suma tuturor plăților ipotecare lunare.
• Fiecare stat din SUA emite anual o cantitate variabilă de obligațiuni de venit ipotecar, deoarece această cifră este plafonată de un multiplu al populației statului respectiv.

Înțelegerea obligațiunii de venit ipotecar (MRB)

Obligațiunile cu venituri ipotecare (MRB) sunt obligațiuni emise de agențiile locale sau de stat pentru finanțarea locuințelor (HFA). De obicei, MRB-urile sunt scutite de impozite pentru investitori și sunt garantate prin suma tuturor plăților ipotecare lunare. Fondurile obținute din vânzarea acestor obligațiuni sunt apoi utilizate de HFA pentru a continua finanțarea creditelor ipotecare la prețuri accesibile pentru cumpărătorii de case pentru prima dată ale căror venituri auto-raportate se situau în categoriile de venituri mai mici.

Obligațiunile cu venituri ipotecare (MRB) sunt garantate prin promisiunea de plăți lunare de către debitorii ale căror ipoteci la domiciliu au fost finanțate prin vânzarea obligațiunilor. În general, numai persoanele care cumpără o primă casă sunt eligibile pentru aceste ipoteci. De asemenea, trebuie să aibă un venit sub un anumit nivel (de obicei la sau doar puțin peste venitul mediu local).

Fiecare stat din Statele Unite emite anual o cantitate variabilă de obligațiuni ipotecare. Acest lucru se datorează faptului că emisia este limitată de un multiplu al populației statului respectiv. MRB-urile pentru 2020 aveau aceste criterii:

• limita de emitere a statului este de 105 USD înmulțită cu populația statului
• emisia minimă de stat este de 321,8 milioane de dolari
• cumpărătorii calificați pentru prima dată nu pot câștiga mai mult decât venitul mediu din zonă
• prețul casei cumpărate nu poate depăși 90% din prețul mediu de achiziție din zonă

De exemplu, Wyoming a fost statul cel mai puțin populat din SUA (conform recensământului din iulie 2019) cu 578.759 de persoane.  Prin urmare, limita anuală de emitere a MRB ar fi de 60.769.695 USD [105 înmulțit cu 578.759].

Obligațiunile cu venituri ipotecare au permis persoanelor ale căror venituri auto-raportate se aflau în categoriile de venituri mai mici să își cumpere prima locuință. Ratele dobânzilor sub piață ale împrumuturilor MRB reduc plățile lunare ale proprietarilor de case. Această reducere a plăților are ca efect ajutarea împrumutatului să se califice pentru o ipotecă, deoarece plata lunară va reprezenta o parte mai mică din venitul lor lunar. De asemenea, contribuie la asigurarea faptului că vor putea să-și permită plata lunară și să evite neîndeplinirea obligațiilor de împrumut, ceea ce face ca MRB-urile să fie mai puțin riscante pentru investitori.

Beneficii ale obligațiunilor de venituri ipotecare (MRB)

Mulți oameni consideră MRB-urile un instrument „câștig-câștig” al politicii fiscale. Această credință se datorează faptului că toată lumea din bucla investiției va beneficia de problema MRB-urilor.

• Investitorii beneficiază de faptul că obțin o investiție relativ sigură, care este, de asemenea, scutită de impozite. Deci, chiar dacă rata dobânzii nu este neobișnuit de mare, faptul că obligațiunea este scutită de impozite o face o investiție atractivă.
• HFA beneficiază de existența unei surse consistente și fiabile de numerar, care le permite să finanțeze în mod continuu ipotecile. În plus, HFA profită direct din plata acestor ipoteci.
• Cumpărătorii de case beneficiază de obținerea de împrumuturi pentru locuințe la rate de dobândă sub piață  (BMIR). Legea prevede chiar că rata dobânzii ipotecare a cumpărătorilor de locuințe nu poate fi cu peste 1,125% mai mare decât rata dobânzii MRBs.  Cumpărătorii pot primi și alte beneficii care pot veni cu un împrumut MRB. De exemplu, cumpărătorii pot fi eligibili să achiziționeze o casă cu o avans mai mic decât de obicei sau pot primi ajutor pentru închiderea costurilor. Mai mult, prin creșterea gradului de proprietate asupra locuințelor, aceste împrumuturi pot contribui la revitalizarea și stabilizarea cartierelor, încurajând o dezvoltare comunitară mai mare.