Ipoteca neconformă

Ce este o ipotecă neconformă?

O ipotecă neconformă este o ipotecă care nu îndeplinește orientările întreprinderilor sponsorizate de guvern (GSE), cum ar fi Fannie Mae și Freddie Mac și, prin urmare, nu le poate fi vândută. Liniile directoare GSE constau dintr-o sumă maximă a împrumutului, proprietăți adecvate, cerințe de avans și cerințe de credit, printre alți factori.

O ipotecă neconformă poate fi pusă în contrast cu o ipotecă conformă.

Chei de luat masa

• O ipotecă neconformă este un împrumut la domiciliu care nu respectă orientările întreprinderilor sponsorizate de guvern (GSE) și, prin urmare, nu poate fi revândut agențiilor precum Fannie Mae sau Freddie Mac.
• Aceste împrumuturi au adesea rate mai mari ale dobânzii decât ipotecile conforme.
• Ipotecile care depășesc limita de împrumut conformă sunt clasificate ca neconforme și se numesc ipoteci jumbo.
• În afară de mărimea împrumutului, creditele ipotecare pot deveni neconforme pe baza raportului împrumut-valoare al împrumutatului (mărimea avansului), a raportului datorie-venit, a punctajului de credit și a istoricului și a cerințelor de documentare.

Înțelegerea ipotecilor neconforme

Ipotecile neconforme nu sunt credite neperformante în sensul că sunt riscante sau prea complexe. Instituțiilor financiare le displace deoarece nu sunt conforme cu orientările GSE și, ca urmare, sunt mai greu de vândut. Din acest motiv, băncile vor obține de obicei o rată a dobânzii mai mare la un împrumut neconform. 

Deși băncile private scriu inițial majoritatea creditelor ipotecare, ele ajung adesea în portofoliile lui Fannie Mae și Freddie Mac. Aceste două GSE cumpără împrumuturi de la bănci și apoi le împachetează în titluri garantate cu ipotecă  (MBS) care se vând pe piața secundară. Un MBS este un tip de garanție garantată cu active (ABS) garantat printr-o colecție de credite ipotecare provenite de la o instituție financiară reglementată și autorizată. În timp ce există companii financiare private care vor cumpăra, împacheta și revinde un MBS, Fannie și Freddie sunt cei mai mari cumpărători.

Băncile folosesc banii din vânzările de credite ipotecare pentru a investi în oferirea de noi împrumuturi, la rata actuală a dobânzii. Dar Fannie Mae și Freddie Mac nu pot cumpăra orice produs ipotecar. Cele două GSE au limite de reguli federale la cumpărarea de împrumuturi care sunt considerate relativ fără riscuri. Aceste împrumuturi sunt ipoteci conforme, iar băncilor le plac tocmai pentru că vor vinde cu ușurință.

În schimb, ipotecile pe care Fannie Mae și Freddie Mac nu le pot cumpăra sunt inerent mai riscante pentru bănci să scrie. Aceste împrumuturi dificil de vândut trebuie fie să rămână în portofoliul băncii, fie să fie vândute unor entități specializate pe piața secundară pentru împrumuturi neconforme.

Tipuri de credite ipotecare neconforme

Există diverse situații de împrumut și tipuri de împrumuturi pe care Fannie și Freddie le consideră neconforme. 

Cea mai comună ipotecă neconformă este ceea ce se numește adesea o ipotecă jumbo – împrumuturi scrise pentru o sumă mai substanțială decât limitele Fannie Mae și Freddie Mac.În 2021, această limită în majoritatea județelor din SUA este de 548.250 USD, dar în unele zone cu costuri ridicate, precum New York City sau San Francisco, poate ajunge la 822.375 USD.

Ipotecile nu trebuie să fie imense pentru a fi neconforme. O plată anticipată redusă poate declanșa și starea neconformă. Pragul variază, dar ar putea fi de 10% la un credit ipotecar convențional sau de doar 3% la un împrumut al Federal Housing Administration (FHA).

De asemenea, un factor este raportul datorie-venit al cumpărătorului  (DTI), care de obicei trebuie să fie mai mic de 42% pentru a se califica drept împrumut conform. De  obicei este necesar și un scor de credit peste 630-650.

Tipul de proprietate poate determina, de asemenea, dacă o ipotecă este neconformă. De exemplu, cumpărătorii de apartamente se împiedică adesea când află că unitatea lor de vacanță de vis este neconformă, deoarece complexul este considerat nejustificat. Aceasta include asociații de apartamente în care o singură entitate, cum ar fi dezvoltatorul, deține mai mult de 10% din unități. Alte capcane includ dacă majoritatea unităților nu sunt ocupate de proprietari, dacă mai mult de 25% din suprafața pătrată este comercială sau dacă asociația de proprietari de case (HOA) este în litigiu.