Opțiune ipotecă cu rată ajustabilă (opțiune ARM)
Ce este o ipotecă cu rată ajustabilă opțională (opțiunea ARM)?
O opțiune ipotecă cu rată ajustabilă (opțiunea ARM) este un tip de credit ipotecar ARM în care împrumutatul are mai multe opțiuni cu privire la tipul de plată efectuat către creditor. În plus față de posibilitatea de a efectua plăți de dobânzi și de capital care se ridică la cele efectuate în ipoteci convenționale, opțiunea ARM are și opțiuni de plată alternative în care creditorul poate efectua plăți semnificativ mai mici prin efectuarea de plăți cu dobândă sau plăți minime.
O opțiune ARM este, de asemenea, cunoscută sub numele de ARM flexibil de plată.
Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB) a eliminat efectiv opțiunile ARM în 2014 prin intermediul noilor standarde privind ipoteca calificată (QM).
Chei de luat masa
- O opțiune ARM este o variantă a unei ipoteci cu rată ajustabilă care permite împrumutatului să aleagă în fiecare lună dintre diferite opțiuni de plată.
- Aceste opțiuni sunt de obicei o plată de 30 de ani, care amortizează integral; o plată de 15 ani, amortizând integral; o plată numai cu dobândă sau așa-numita plată minimă care nu acoperea dobânda lunară.
- Pentru a evita creșterea substanțială a datoriei, debitorul trebuie să aleagă cu atenție structura de rambursare pe care dorește să o adopte cu o opțiune ARM.
Înțelegerea opțiunii ARM-uri
Întrucât multe ARM-uri cu opțiuni oferă o rată de teaser redusă, mulți creditori își refinanțează, fără să știe, ipoteca actuală, în speranța de a efectua plăți mai mici. Din păcate, odată cu expirarea acestor rate pe termen scurt, ratele dobânzii sunt returnate la cele similare cu ipotecile convenționale.
Mai mult, pentru acei creditori nefericiți care au ales să ia opțiunea ARM cu plăți minime, vor constata că principalul datorat pe ipoteca lor a crescut de fapt. Acest lucru se datorează faptului că valoarea plăților minime nu a acoperit în totalitate dobânzile ipotecii. Dobânda neacoperită ar fi apoi adăugată la principalul ipotecii.
Opțiunile ARM erau populare înainte de criza ipotecilor subprime din 2007-2008, când prețurile locuințelor au crescut rapid. Creditele ipotecare au avut o rată de dobândă introductivă foarte scăzută, de obicei 1 la sută, ceea ce a determinat mulți oameni să presupună că își pot permite mai multă casă decât ar putea sugera venitul lor. Dar rata de teaser a fost de doar o lună. Apoi, rata dobânzii a revenit la un indice, cum ar fi Wells Cost of Saving Index (COSI), plus o marjă, rezultând adesea în „șoc de plată”. Începând cu reglementările din 2014, opțiunile ARM-uri au fost mai puțin populare
Moduri de opțiune ARM-urile sunt plătite
Într-un scenariu comun, creditorul poate lăsa împrumutatul cu o opțiune ARM să decidă în fiecare lună ce tip de plată doresc să efectueze. Aceste opțiuni pot include efectuarea unei plăți minime, efectuarea unei plăți numai cu dobândă, efectuarea unei plăți amortizate integral pe o ipotecă pe 15 ani sau efectuarea unei plăți amortizate pe o ipotecă pe 30 de ani.
În timp ce opțiunile disponibile cu o opțiune ARM permit o mai mare flexibilitate în ceea ce privește plățile, împrumutatul ar putea fi ușor înconjurat de mai multe datorii pe termen lung decât au început. Ca și în cazul altor credite ipotecare cu rată ajustabilă, există posibilitatea ca ratele dobânzilor să se schimbe drastic și rapid în funcție de piață.
O opțiune ARM poate atrage gospodăriile în care venitul poate fluctua, cum ar fi în cazul profesiilor care își desfășoară activitatea pe bază de comision, contract sau ca profesioniști independenți. Dacă nu văd la fel de multă muncă, aleg să plătească minimul pe o ipotecă. Deși acest lucru le poate permite să țină mai mulți bani în mână, suma minimă poate crește anual. În plus, plata minimă ar putea fi reformată la intervale de cinci sau 10 ani pentru o plată care se amortizează complet.
Aceste avertismente pot fi trecute cu vederea de către debitori, ceea ce îi poate lăsa nepregătiți pentru costurile potențiale în creștere și pentru creșterea soldului principal. Dacă împrumutatul continuă să efectueze doar plata minimă și soldul neplătit crește pentru a depăși valoarea inițială a ipotecii, să zicem 110% sau mai mult, atunci ipoteca ar putea fi resetată automat. Opțiunile ARM au fost citate drept contribuabili la criza imobiliară care s-a dezvoltat după ce debitorii au căutat o astfel de finanțare pentru locuințe pe care nu și-au permis să le achite. În aceste cazuri, debitorii au plătit doar suma minimă datorată în fiecare lună cu o opțiune ARM, apoi s-au trezit în cele din urmă în imposibilitatea de a plăti pentru casele lor sau ipoteca a crescut în timp ce valoarea de vânzare a casei a scăzut.