Propco (companie imobiliară)
Ce este o companie Propco?
O companie propco, o companie imobiliară sau o companie proprie este o entitate secundară creată de o afacere special pentru a deține și gestiona imobilele pe care le deține.
Predarea proprietății care generează venituri și a datoriilor aferente acesteia către o filială nou formată oferă în mod obișnuit societății-mamă sau opco (companie operativă) avantaje legate de finanțare și probleme de rating de credit.
Chei de luat masa
- Un propco este o companie filială creată în mod special de o companie-mamă sau opco pentru a deține și gestiona imobilele sale generatoare de venituri.
- Aceste aranjamente sunt urmărite aproape întotdeauna pentru a asigura o finanțare mai favorabilă și pentru a ușura problemele de rating de credit.
- Transferul tuturor proprietăților imobiliare și a datoriilor aferente către propco îi permite opco-ului să elibereze fonduri și să-și sporească sănătatea financiară.
- Între timp, propco-ul moștenește un portofoliu de proprietăți pe care îl poate folosi ca garanție pentru a strânge capital la rate competitive.
Cum funcționează o companie Propco
Aranjamentele comerciale Opco-propco au ca rezultat filiala sau compania imobiliară care deține sau deține toate activele, inclusiv proprietățile imobiliare, pe care compania principală de exploatare (opco) le folosește pentru a genera venituri. De ce face asta? În primul rând pentru a asigura o finanțare mai favorabilă și a valorifica compania pentru extindere.
Toate emisiile legate de finanțare și rating de credit sunt împărțite brusc între două părți. Opco elimină din cărțile sale costul contabil al imobilelor sale, permițându-i să elibereze fonduri și să-și sporească sănătatea financiară.
În același timp, propco-ul nou format își găsește moștenirea unui portofoliu de proprietăți pe care îl poate folosi ca garanție pentru a prelua datorii și a ridica capital la rate competitive.
Critica unui Propco (companie imobiliară)
Acordurile Opco-propco permit companiei care operează să închirieze sau să închirieze proprietăți de la compania imobiliară. În practică, acest lucru arată ca o vânzare și un contract de leasing. Cu toate acestea, compania nu renunță niciodată la proprietate într-un mod real, deoarece propco și opco fac parte din același grup de companii.
Deși acest lucru s-ar putea să sune ca echivalentul corporativ al consumării tortului și consumului acestuia, pot exista mai multe dezavantaje ale creării unui propco. Dacă o afacere funcționează din mai multe locații decât una primară, un aranjament propco blochează compania într-o situație în care închiderea oricărei locații devine mai dificilă.
Într-o configurație tradițională de afaceri, de exemplu, o companie ar putea alege să închidă o locație sau un birou neperformant și probabil să vândă proprietatea. În schimb, într-un aranjament propco, propco deține proprietatea și nu poate alege să o descarce dacă piața nu va returna suficient pentru a acoperi datoriile.
Ca urmare, opco poate fi obligat să plătească chirie pentru o proprietate, chiar dacă nu o folosește, deoarece propco depinde de acel venit pentru a deservi datoria finanțată din proprietăți.
consideratii speciale
Tranzițiile Propco către REIT
Deoarece un propco poate limita flexibilitatea opco-ului în anumite situații, compania care operează uneori va desprinde compania imobiliară ca un trust de investiții imobiliare (REIT) pentru ao transforma în propria entitate.
Crearea unui REIT– companiile care dețin un portofoliu de proprietăți și credite ipotecare, încasează chiria pe acestea și apoi transferă încasările investitorilor sub formă de dividende– oferă avantaje fiscale companiei-mamă, și anume prin eliminarea oricăror probleme de dublă impozitare care ar putea apărea cu un aranjament propco-opco.
Important
O companie care operează poate opta ulterior să desprindă o filială ca trust de investiții imobiliare (REIT) pentru a obține avantaje fiscale.
Odată divizat, propco poate acționa ca orice alt REIT, adăugând în portofoliu proprietăți care nu au legătură cu afacerea opco.