1 mai 2021 20:27
Dacă tocmai începeți investițiile imobiliare, nu vă așteptați să deveniți expert peste noapte. Da, este adevărat că puteți câștiga bani cumpărând și vândând proprietăți. Cu toate acestea, este nevoie de cunoștințe, determinare și abilitate. De asemenea, vă ajută să cunoașteți unele dintre greșelile clasice pe care alții le fac atunci când încep să investească în proprietăți, pentru a vă ajuta să evitați și ele. Iată o privire la opt dintre aceste capcane.
Chei de luat masa
- Oamenii noi în domeniul investițiilor imobiliare tind să facă o serie de greșeli clasice.
- Este important să începeți cu o strategie de cumpărare, astfel încât să vă puteți alinia achizițiile la obiectivele pe termen lung.
- Asigurați-vă că faceți diligența asupra cartierului și asupra proprietății specifice pe care intenționați să le cumpărați.
- Adunați o echipă de profesioniști, cum ar fi un agent imobiliar, un avocat și un om de afaceri, pentru a vă ajuta să reușiți.
- Faceți o estimare atentă a costurilor, cum ar fi plățile ipotecare, asigurarea, renovarea și întreținerea, pentru a vă asigura că nu suprasolicitați și vă puteți permite proprietatea pentru care ați licitat.
Nerespectarea planului
Ultimul lucru pe care doriți să-l faceți este să cumpărați o casă și apoi să decideți ulterior ce doriți să faceți cu ea. Atunci când există o piață fierbinte, poate fi greu să reziste la cumpărarea freneziei. Dar este important să o faci.
Înainte de a obține un credit ipotecar sau de a scădea numerarul, trebuie să decideți asupra unei strategii de investiții. Ce tip de casă căutați, de exemplu – o singură familie sau mai multe familii, destinație de vacanță sau nu? Descoperiți-vă planul de achiziție, apoi căutați proprietăți care se potrivesc planului respectiv.
Schimping pe cercetare
Înainte de a cumpăra o mașină sau un televizor, majoritatea oamenilor compară diferite modele, pun multe întrebări și încearcă să stabilească dacă achiziția pe care o iau în considerare merită banii. Due diligence, care merge în achiziționarea unei case ar trebui să fie și mai riguroase.
Există, de asemenea, considerații de cercetare pentru fiecare tip de investitor imobiliar – indiferent dacă este un proprietar personal, un viitor proprietar, un flipper sau un dezvoltator de terenuri.
Nu numai că are sens să puneți multe întrebări despre proprietate, dar ar trebui să vă întrebați și despre zona (cartierul) în care este situată. La urma urmei, la ce bun o casă drăguță, dacă chiar după colț este o casă de fratele colegiului cunoscută pentru petrecerile de butoaie de toată noaptea? Cu excepția cazului în care, bineînțeles, nu vizați studenții care închiriază.
Următoarea este o listă de întrebări pe care potențialii investitori ar trebui să le pună cu privire la proprietățile pe care le iau în considerare:
- Proprietatea se află în apropierea unui amplasament comercial sau va avea loc construcții pe termen lung în viitorul apropiat?
- Proprietatea se află într-o zonă de inundație sau într-o zonă problematică, cum ar fi cele cunoscute pentru probleme cu radonul sau termitele?
- Casa are o fundație sau permite „probleme” care trebuie soluționate?
- Ce este nou în casă și ce trebuie înlocuit?
- De ce vinde proprietarul casei?
- Cât au plătit proprietarii anteriori pentru casă și când?
- Dacă vă mutați într-un oraș nou, există zone cu probleme în oraș?
Făcând totul pe cont propriu
Mulți cumpărători cred că știu totul sau că pot încheia singuri o tranzacție imobiliară. Deși s-ar putea să fi încheiat în trecut o serie de tranzacții care au mers bine, este posibil ca procesul să nu se desfășoare la fel de bine pe o piață în jos – și nu există la cine să apelați dacă doriți să remediați o afacere imobiliară nefavorabilă.
Investitorii imobiliari ar trebui să exploateze toate resursele posibile și să se împrietenească cu experți care îi pot ajuta să facă achiziția corectă. O listă de potențiali experți ar trebui, cel puțin, să includă un agent imobiliar priceput, un inspector competent la domiciliu, un om de afaceri, un bun avocat și un reprezentant al asigurărilor.
Astfel de experți ar trebui să poată alerta investitorul cu privire la orice defecte din casă sau din cartier. Sau, în cazul unui avocat, este posibil să vă poată avertiza cu privire la orice defecte ale titlului sau servituți care ar putea reveni pentru a vă bântui în linie.
Uitând că toate bunurile imobile sunt locale
Trebuie să aflați despre piața locală pentru a lua decizii de cumpărare care vă vor ajuta să obțineți profit. Aceasta înseamnă reducerea valorilor terenurilor, a valorilor locuințelor, a nivelurilor de inventar, a problemelor cererii și ofertei și multe altele. Dezvoltarea unui sentiment pentru acești parametri vă va ajuta să decideți dacă cumpărați sau nu o anumită proprietate care vine spre vânzare.
Cu vedere la nevoile chiriașilor
Dacă intenționați să cumpărați proprietăți pe care le veți închiria, trebuie să aveți în vedere cine ar putea fi chiriașii dvs. – de exemplu, persoane singure, familii tinere sau studenți. Familiile vor dori rate scăzute ale criminalității și școli bune, în timp ce persoanele singure ar putea căuta accesul cu transportul în masă și viața de noapte din apropiere. Dacă achiziția planificată va fi o închiriere de vacanță, cât de aproape este de plajă sau de alte atracții locale? Încercați să vă potriviți investiția cu tipurile de chiriași cu cea mai mare șansă de a închiria în zona respectivă.
Obținerea unei finanțări slabe
Deși balonul imobiliar din America de Nord a apărut aparent în 2007, există încă un număr mare de opțiuni ipotecare exotice. Scopul acestor ipoteci este de a permite cumpărătorilor să intre în anumite case pe care altfel nu și le-ar fi putut permite folosind un contract de credit ipotecar mai convențional pe 30 de ani.
Din păcate, mulți cumpărători care asigură împrumuturi ajustabile sau variabile sau împrumuturi numai cu dobândă plătesc în cele din urmă prețul atunci când ratele dobânzilor cresc. Nu lăsa să fii tu. Asigurați-vă că aveți flexibilitatea financiară pentru a efectua plățile (dacă ratele cresc) sau un plan de rezervă pentru conversia într-o ipotecă cu rată fixă mai convențională.
În mod ideal, veți începe cu un credit ipotecar cu rată fixă sau veți plăti numerar pentru casa dvs. de investiții, astfel încât să puteți evita aceste probleme.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Plătește în exces
Această problemă este oarecum legată de ideea cercetării. Căutarea casei potrivite poate consuma mult timp și frustrant. Atunci când un potențial cumpărător găsește în cele din urmă o casă care îndeplinește de fapt nevoile și dorințele lor, ei sunt, în mod natural, nerăbdători ca vânzătorul să accepte oferta lor.
Problema cu anxietatea este că cumpărătorii anxioși tind să supraliciteze proprietățile. Licitarea excesivă a unei case poate avea ca efect o cascadă a problemelor. S-ar putea să ajungeți să vă exagerați și să vă preluați prea multe datorii, creând plăți mai mari decât vă puteți permite. Ca urmare, poate dura ani de zile pentru a vă recupera investiția.
Pentru a afla dacă investiția de vis are un preț prea mare, începeți să căutați pentru ce au vândut alte case similare din zonă în ultimele luni. Un broker imobiliar ar trebui să poată furniza aceste informații cu relativă ușurință (în special cu accesul la o bază de date cu agenți imobiliari cu listare multiplă).
Dar, ca o rezervă, uitați-vă pur și simplu la prețurile de case comparabile pe baze de date imobiliare sau chiar în ziarul local. Logica dictează că, cu excepția cazului în care locuința are caracteristici unice care sunt susceptibile de a-și spori valoarea în timp, ar trebui să încercați să vă mențineți ofertele în concordanță cu alte vânzări de locuințe din cartier.
Vor exista întotdeauna alte oportunități. Chiar dacă procesul de negociere se împiedică sau eșuează, șansele sunt în favoarea ta că există o altă casă acolo care să răspundă nevoilor tale. Este doar o chestiune de a fi răbdători în procesul de căutare.
Luați în considerare rentabilitatea investiției pentru a face îmbunătățiri – poate fi dificil să vă recuperați banii pentru o renovare de baie de înaltă calitate dacă casa are încă un acoperiș neetanș.
Subevaluarea cheltuielilor
Fiecare proprietar poate atesta faptul că există o posibilitate mai mare de a deține o casă decât simpla plată a ipotecii. Nu este diferit, desigur, pentru investitorii imobiliari. Există costuri asociate întreținerii curții și asigurării faptului că aparatele (cum ar fi cuptorul, mașina de spălat, uscătorul, frigiderul și cuptorul) sunt în stare de funcționare, fără a menționa costul instalării unui acoperiș nou sau al modificării structurale a casei. De asemenea, trebuie să țineți cont de asigurările și impozitele pe proprietate.
Cel mai bun sfat este să faceți o listă cu toate costurile lunare asociate funcționării și întreținerii unei case (pe baza estimărilor) înainte de a efectua o ofertă. Dacă intenționați să aveți chiriași, odată ce aceste numere sunt adăugate și adăugați chiria lunară, puteți calcula un ROI care vă va oferi o idee mai bună dacă venitul va acoperi costurile ipotecare și de întreținere. Acest lucru vă va spune dacă vă puteți permite cu adevărat proprietatea.
Determinarea cheltuielilor înainte de achiziționarea unei proprietăți este, de asemenea, esențială pentru flipurile casei. Acest lucru se datorează faptului că profiturile lor sunt direct legate de timpul necesar pentru achiziționarea casei, îmbunătățirea acesteia și revânzarea acesteia.
În orice caz, investitorii ar trebui să formeze cu siguranță o astfel de listă. De asemenea, aceștia ar trebui să acorde o atenție deosebită costurilor de finanțare pe termen scurt, penalităților de plată în avans și eventualelor taxe de anulare (pentru asigurări sau utilități) care ar putea fi suportate atunci când locuința este răsturnată în ordine scurtă.
Linia de fund
Realitatea este că, dacă investiția în imobiliare ar fi ușoară, toată lumea ar face acest lucru. Din fericire, multe dintre luptele pe care le suportă investitorii pot fi evitate cu diligența și planificarea corespunzătoare înainte de semnarea unui contract.