Adăugați câteva bunuri imobiliare la portofoliul dvs
Odată ce imobilele devin o parte fermă a matricei de alocare a activelor de capital atât pentru investitorii instituționali, cât și pentru investitorii cu amănuntul, fondurile imobiliare au cunoscut o creștere constantă recent. Datorită caracterului intensiv de capital al investițiilor imobiliare, cerinței sale de gestionare activă, precum și creșterii oportunităților imobiliare globale, instituțiile care doresc o gestionare eficientă a activelor se mută treptat către fonduri imobiliare specializate de fonduri (FOF).
Același lucru este valabil acum și pentru investitorii cu amănuntul, care pot beneficia de accesul la o selecție mult mai mare de fonduri mutuale imobiliare decât înainte, permițând alocarea și diversificarea eficientă a capitalului.
La fel ca orice alt sector de investiții, imobiliarul are avantajele și dezavantajele sale. Cu toate acestea, ar trebui să fie luată în considerare pentru majoritatea portofoliilor de investiții, cu fonduri de investiții imobiliare ( REIT ) și fonduri mutuale imobiliare văzute ca fiind cele mai bune metode de completare a alocării respective.
Chei de luat masa
- Atât investitorii cu amănuntul, cât și cei instituționali ar trebui să ia în considerare trusturile de investiții imobiliare (REIT) și fondurile mutuale imobiliare pentru un portofoliu de investiții diversificat.
- REIT-urile dețin și operează proprietăți imobiliare, cum ar fi unități rezidențiale, centre comerciale, mall-uri, spații comerciale de birouri și hoteluri.
- Fondurile mutuale imobiliare, care investesc ele însele în principal în REIT-uri și companii care operează imobiliare, pot oferi expunere diversificată la proprietăți imobiliare cu o sumă relativ mică de capital.
- Mulți investitori cu amănuntul nu își dau seama că este posibil să investească deja în imobiliare direct deținând o casă.
Bariere pentru investițiile imobiliare
Investițiile imobiliare au fost îndelung dominate de jucători mari, cum ar fi fondurile de pensii, companiile de asigurări și alte instituții financiare mari. Datorită globalizării investițiilor imobiliare și apariției de noi oportunități offshore care permit un grad mai mare de diversificare, precum și potențialul de rentabilitate, există acum o tendință către imobiliare care să aibă un loc permanent în alocările de portofoliu instituțional.
Alocarea permanentă a capitalului imobiliar vine cu anumite obstacole unice. În primul rând, este foarte intensiv în capital. Spre deosebire de acțiunile care pot fi achiziționate în trepte mici, investițiile imobiliare comerciale necesită de obicei sume substanțiale în avans, iar nelichide și la riscuri idiosincratice bazate pe locație sau tipul de proprietate.
Imobilele necesită, de asemenea, o gestionare și întreținere active, care necesită multă muncă și costă. În comparație cu gestionarea investițiilor tradiționale, gestionarea unei alocări imobiliare necesită resurse și planificare semnificative.
Ca urmare a acestor probleme, instituțiile tind să graviteze către fonduri imobiliare și fonduri de fonduri. Aceleași avantaje pot fi obținute de investitorii cu amănuntul prin trusturi de investiții imobiliare sau REIT. În timp ce REIT-urile individuale dețin adesea mai multe proprietăți, o diversificare chiar mai mare poate fi acum realizată prin intermediul fondurilor tranzacționate la bursă (ETF) și prin fondurile mutuale imobiliare care fiecare investește în mai multe REIT-uri diferite.
În zilele noastre, chiar și investitorii cu amănuntul pot adăuga cu ușurință investiții imobiliare la portofoliile lor. Iată câteva modalități prin care investitorii cu amănuntul pot accesa potențialul de returnare a imobilelor și de a obține expunerea la clasa de active.
Investitie directa
Această strategie se referă la investitorii care selectează direct proprietăți specifice și le cumpără ca investiții. Adesea, acestea vor include proprietăți cu venituri care generează venituri din chirii, pe lângă orice creștere a valorii de piață.
Marele avantaj al acestei strategii este controlul. Proprietatea directă asupra proprietății permite dezvoltarea și executarea strategiei, precum și influența directă asupra rentabilității. Cu toate acestea, investițiile directe fac foarte dificilă crearea unui portofoliu imobiliar bine diversificat. De asemenea, implică devenirea unui proprietar împreună cu toate costurile suplimentare, riscurile și durerile de cap de gestionare pe care le poate aduce.
Pentru majoritatea investitorilor cu amănuntul, alocarea imobiliară nu este suficient de mare pentru a permite achiziționarea de suficiente proprietăți pentru o diversificare reală. De asemenea, crește expunerea la piața imobiliară locală, precum și riscurile de tip imobiliar.
Proprietate de locuințe
Mulți investitori cu amănuntul care nu au luat în considerare alocările imobiliare pentru portofoliile lor de investiții nu își dau seama că s-ar putea să investească deja în proprietăți imobiliare deținând o casă. Nu numai că au deja o expunere imobiliară, dar majoritatea își asumă și riscuri financiare suplimentare, având o ipotecă la domiciliu. În cea mai mare parte, această expunere a fost benefică, ajutându-i pe mulți să adune capitalul necesar pensionării.
Trusturi de investiții imobiliare (REIT)
Acțiunile REIT reprezintă acțiuni private și de capital public în companii care sunt structurate ca trusturi care investesc în proprietăți imobiliare, ipoteci sau alte investiții garantate imobiliare. REIT-urile dețin și operează proprietăți imobiliare. Acestea pot include proprietăți rezidențiale multifamiliale, centre comerciale ancorate în băcănie, proprietăți locale de vânzare cu amănuntul și centre de benzi, mall-uri, spații comerciale de birouri și hoteluri.
Trusturile de investiții imobiliare sunt conduse de un consiliu de administrație care ia decizii de gestionare a investițiilor în numele trustului. REIT plătesc puțin sau deloc impozit federal pe venit, atât timp cât distribuie acționarilor 90% din venitul impozabil ca dividende. Chiar dacă avantajul fiscal crește fluxurile de numerar după impozitare, incapacitatea REIT-urilor de a reține numerar poate împiedica în mod semnificativ creșterea și aprecierea pe termen lung. În afară de avantajul fiscal, REIT oferă multe dintre aceleași avantaje și dezavantaje ca și acțiunile.
Managerii REIT oferă viziune strategică și iau decizii legate de investiții și proprietăți, abordând astfel problemele legate de management pentru investitori. Cele mai mari dezavantaje ale REIT pentru investitorii cu amănuntul sunt dificultatea de a investi cu capital limitat și cantitatea semnificativă de cunoștințe și analize specifice activelor necesare pentru a le selecta și a prognoza performanța acestora.
Investițiile REIT au o corelație mult mai mare cu piața generală de acțiuni în comparație cu investițiile imobiliare, ceea ce îi determină pe unii să minimizeze caracteristicile lor de diversificare. Volatilitatea pe piața REIT a fost, de asemenea, mai mare decât în domeniul imobiliar direct. Acest lucru se datorează influenței forțelor macroeconomice asupra valorilor REIT și faptului că stocurile REIT sunt evaluate în mod continuu, în timp ce proprietatea imobiliară directă este influențată mai mult de piețele imobiliare locale și este evaluată utilizând metoda de evaluare, care tinde să neteze rentabilitatea investițiilor.
Investitorii care nu au dorința, cunoștințele sau capitalul de a cumpăra singuri terenuri sau proprietăți pot participa la venitul și potențialul de creștere pe termen lung al imobilelor prin intermediul fondurilor imobiliare.
Fonduri mutuale imobiliare
Fondurile mutuale imobiliare investesc ele însele în principal în REIT-uri și companii care operează imobiliare, folosind manageri de portofoliu profesioniști și cercetări de specialitate. Acestea oferă posibilitatea de a câștiga o expunere diversificată la proprietăți imobiliare folosind o cantitate relativ mică de capital. În funcție de strategia și obiectivele de diversificare, aceștia oferă investitorilor o selecție de active mult mai largă decât se poate realiza prin cumpărarea acțiunilor REIT și oferă, de asemenea, flexibilitatea de a trece cu ușurință de la un fond la altul.
Flexibilitatea este, de asemenea, avantajoasă pentru investitorul de fonduri mutuale, datorită ușurinței comparative în achiziționarea și cedarea activelor pe o bursă sistematică și reglementată, spre deosebire de investițiile directe, care sunt dificile și costisitoare. Investitorii mai speculativi pot supraponderaliza tactic anumite proprietăți sau expuneri regionale pentru a maximiza randamentul.
Crearea expunerii la o bază largă de fonduri mutuale poate reduce, de asemenea, costurile de tranzacție și comisioanele în raport cu cumpărarea acțiunilor REIT individuale. Un alt avantaj semnificativ pentru investitorii cu amănuntul îl reprezintă informațiile analitice și de cercetare furnizate de fonduri cu privire la activele achiziționate, precum și perspectiva conducerii cu privire la viabilitatea și performanța imobilelor, atât ca investiții specifice, cât și ca o clasă de active.
Cu toate acestea, fondurile mutuale pot fi mai puțin lichide și pot percepe comisioane de administrare mai mari decât REIT-urile sau ETF-urile REIT. Deși fondurile mutuale imobiliare aduc lichidități unei clase de active nelichide în mod tradițional, nayersers cred că nu se pot compara cu investițiile directe în imobiliare.
Linia de fund
Deși investitorii cu amănuntul pot și ar trebui să ia în considerare proprietatea asupra locuințelor atunci când își efectuează alocările de portofoliu, ar putea lua în considerare și investiții suplimentare, mai lichide, în imobiliare.
Pentru cei cu abilitățile necesare de tranzacționare și capital, investițiile REIT oferă acces la unele dintre beneficiile investițiilor imobiliare fără a fi nevoie de proprietate directă. Pentru alții, care iau în calcul o alocare mai mică sau pentru cei care nu doresc să fie însoțiți de selecția activelor, dar care necesită o diversificare maximă, fondurile mutuale imobiliare ar fi o alegere adecvată.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.