Definiția împrumutului renegociat
Ce este un împrumut renegociat?
Un împrumut renegociat este un împrumut, cum ar fi o ipotecă la domiciliu, care a fost modificat de către creditor înainte de rambursarea integrală a acestuia. Un împrumut renegociat este destinat să ușureze împrumutatul să țină pasul cu plățile viitoare și să se asigure că împrumutătorul va fi rambursat în cele din urmă.
Cum funcționează un împrumut renegociat
Într-un împrumut renegociat, toate părțile convin să modifice termenii inițiali ai împrumutului. Modificările pot include rata dobânzii sau durata împrumutului. În unele cazuri, structura ratei poate fi modificată prin schimbarea de la un împrumut cu rată fixă la un împrumut cu rată ajustabilă sau invers. O altă opțiune de modificare este indulgența, sau oprirea temporară, a plăților de împrumut.
De obicei, proprietarii de case se pot califica pentru renegociere sau modificare a unei ipoteci existente dacă nu sunt eligibili pentru refinanțare, se confruntă cu o dificultate pe termen lung, cum ar fi o dizabilitate, sau sunt cu câteva luni în întârziere cu privire la plățile lor lunare și se așteaptă să aibă punctajului lor de credit, chiar dacă își efectuează toate plățile lunare viitoare la timp. Cu toate acestea, este de obicei mai bun decât neîndeplinirea obligațiilor la împrumut.
Majoritatea statelor au programe de mediere pentru a-i ajuta pe împrumutați să renegocieze împrumuturile în cazul în care creditorii lor nu sunt cooperanți.
Pentru a iniția o renegociere, împrumutatul trebuie să contacteze creditorul direct. Băncile și alți creditori sunt adesea motivați să renegocieze, deoarece aceasta este, în general, o opțiune preferabilă față de executarea silită, din cauza costurilor și riscurilor implicate în acest proces și a faptului că împrumutul renegociat le va oferi cel puțin un anumit flux de numerar. De asemenea, împrumutătorii tind să nu dorească să intre în posesia proprietăților fizice, cum ar fi casele, care necesită o întreținere regulată și poate dura mult timp pentru a vinde. Dacă împrumutatul nu reușește să renegocieze un împrumut direct cu creditorul, majoritatea statelor oferă un program de mediere în cadrul căruia creditorul trebuie să se întâlnească cu proprietarul casei în fața unui funcționar numit de instanță pentru a încerca să soluționeze problema.
Istoria împrumuturilor renegociate
În Statele Unite, programele de modificare a împrumuturilor, cum ar fi împrumuturile renegociate, au o istorie îndelungată, care revine cel puțin la Marea Depresiune. The Home Owners ‘Loan Corporation (HOLC) a fost înființată în 1933 sub președintele Franklin D. Roosevelt pentru a ajuta la refinanțarea ipotecilor în pericol de executare silită. Agenția a vândut obligațiuni investitorilor și apoi a folosit încasările pentru a cumpăra împrumuturi cu probleme de la creditori. De obicei, acest lucru a dus la o combinație între o prelungire a duratei de viață a împrumutului și o rată a dobânzii redusă pentru proprietarul casei. Între 1933 și 1935, HOLC a cumpărat aproximativ un milion de împrumuturi și a avut o rată de executare silită de aproximativ 20 la sută – ceea ce înseamnă că marea majoritate a debitorilor au putut să își plătească ipoteca și să-și păstreze casele. Agenția a încetat să funcționeze în 1951.
Un program similar de modificare a împrumuturilor a fost inițiat de guvernul federal ca răspuns la criza ipotecilor subprime din 2008. Programul de modificare a locuințelor la prețuri accesibile (HAMP) a fost introdus în 2009 ca parte a Programului de ajutorare a activelor cu probleme (TARP). HAMP a oferit o ușurare similară cu programul HOLC, cu opțiunea adăugată de reducere a principalului. Programul a fost încheiat în 2016 și a fost înlocuit cu opțiuni precum programul Fannie Mae Flex Modification.