Ar trebui să cumperi o casă la licitație?

licitație.

Chei de luat masa:

• Cumpărarea unei case la licitație este mai riscantă decât cumpărarea prin procesul obișnuit. Este vital să fii bine educat cu privire la modul în care funcționează licitațiile imobiliare.
• Puteți găsi licitații la domiciliu prin intermediul administrațiilor locale, agenților imobiliari și site-urilor online, cum ar fi RealtyTrac.com și Auction.com.
• Proprietățile licitației nu permit adesea o inspecție a locuinței sau orice mod legal de a vizualiza personal interiorul. Dacă nu vă puteți permite riscul de a cumpăra o proprietate în stare proastă, rămâneți cu licitații care vă permit să inspectați proprietatea înainte de a licita.
• Examinați și înțelegeți toate regulile de licitație și faceți-vă diligența cu privire la orice proprietate care vă interesează – de exemplu, verificați dacă există reclamații, drepturi de reținere și ocupanți înainte de a licita.

Cum funcționează cumpărarea unei case la licitație

Avantajele cumpărării la licitație includ extinderea opțiunilor și, eventual, achiziționarea la reducere. Este posibil să vă confruntați cu o concurență mai mică pentru a cumpăra o casă de licitații în comparație cu cumpărarea în mod tradițional, dar veți avea de-a face și cu un grup diferit de potențiali cumpărători – adesea, investitori cu experiență.

Poate că cel mai mare risc de a cumpăra la licitație este că veți avea cunoștințe limitate despre proprietățile de vânzare, ceea ce face ca un pas greșit costisitor să fie o posibilitate reală. De asemenea, la fel ca în cazul oricărei achiziții imobiliare, va trebui să citiți, să înțelegeți și să semnați o mulțime de acte (în mod ideal cu ajutorul unui avocat imobiliar).

Tradiția imobiliară este bogată în povești despre casele cumpărate la licitație cu mult sub valoarea de piață și există astfel de chilipiruri. Cu toate acestea, licitațiile sunt de obicei un mod mai riscant de a achiziționa proprietăți decât cumpărarea prin procesul obișnuit. Această realitate face de o importanță vitală să fii bine educat cu privire la modul în care funcționează licitațiile imobiliare și prudent cu privire la proprietățile la care consideri că licitezi.

„Mulți oameni cred în mod greșit că casele de licitații sunt o afacere bună”, spune John Myers, agent imobiliar și broker calificat la Myers & Myers Real Estate din Albuquerque, NM. „Unele case de licitații sunt o afacere bună, iar altele pot fi mari greşeală.”

Pentru a vă ajuta să evitați o mare greșeală, iată elementele de bază ale licitațiilor de proprietăți rezidențiale, astfel încât să puteți decide dacă această opțiune ar putea funcționa pentru dvs. – dacă doriți să locuiți în proprietate sau să o utilizați doar ca investiție.

Cum ajung casele la o licitație

Există două moduri comune în care o casă poate ajunge la licitație.

Licitații de executare silită

Atunci când un proprietar de case nu a plătit ipoteca de cel puțin câteva luni, este posibil să cadă în neplată și să ajungă la executarea silită. Când se întâmplă acest lucru, banca trimite o  notificare de neîndeplinire a obligațiilor  la înregistratorul județean. Dacă proprietarul nu plătește soldul datorat – sau renegociază ipoteca cu creditorul – creditorul poate scoate casa la licitație și îl poate forța pe proprietar să nu plătească. Aceste licitații de executare silită sunt deținute de administratori angajați de bancă .

Licitații implicite pentru impozitul pe proprietate

Un alt mod în care o casă ajunge în blocul de licitație este atunci când proprietarul nu plătește impozitele pe proprietate evaluate. În aceste cazuri, autoritatea fiscală neplătită, mai degrabă decât banca, este cea care confiscă proprietatea. Licitația de decontare fiscală rezultată  este efectuată de un șerif, un funcționar local sau de către oficiul controlor al județului sau al autorității fiscale locale.

Participarea la licitație

Indiferent de tipul de licitație, aceste evenimente pot avea loc în locații fizice, cum ar fi tribunalele guvernamentale locale și sălile de conferințe hoteliere, iar aceste licitații în persoană sunt finalizate rapid. Licitațiile imobiliare au loc tot mai mult online, unde pot dura zile sau săptămâni.

Cumpărarea de case la licitație a fost și va continua să fie populară, potrivit Earl White, cofondator al House Heroes LLC, o companie de investiții imobiliare din Florida care achiziționează case, apartamente și terenuri rezidențiale libere. „Proprietarii ocupanți la buget și profesioniștii imobiliari migrează către surse în care există o concurență mai mică”, spune el. „Bineînțeles, proprietățile de licitație generează mai puține oferte, rezultând un preț de vânzare mai mic. Cu toate acestea, licitațiile de executare silită nu oferă reducerile care existau în timpul crizei [locuințelor]. ”

White continuă să explice că atunci când sunt disponibile mai puține proprietăți, cumpărătorii sunt extrem de motivați din cauza aprecierii casei și a ratelor ipotecare favorabile. El spune că licitațiile online au sporit concurența și au crescut prețurile.

Găsirea licitațiilor imobiliare

O modalitate de a găsi licitații este să contactați direct autoritățile locale sau să vizitați site-urile lor web pentru informații și apoi să urmăriți telefonic pentru a confirma detaliile. Un altul este prin intermediul site-urilor precum RealtyTrac.com și Auction.com. Cu toate acestea, informațiile online nu sunt întotdeauna exacte.

Proprietățile pot fi listate în prealabil, deoarece proprietarul este în urmă cu plățile. Este posibil ca aceste proprietăți să nu fie vândute niciodată, deoarece proprietarii lor recuperează plățile sau ajung la un acord cu creditorii lor.

Agenții imobiliari și brokerii locali pot fi, de asemenea, resurse valoroase. Din păcate, este posibil să nu le găsiți dornici să vă ajute, deoarece agenții și brokerii nu câștigă automat comisioane pentru licitațiile live. Cu toate acestea, acești agenți imobiliari pot câștiga comisioane prin licitații online.

Date multiple ale serviciului de listare

Rapoartele privind serviciul de listare multiplă directă (MLS) sunt mult mai valoroase pentru cumpărătorii potențiali decât listările online, potrivit White, deoarece conțin datele complete pentru listare, inclusiv fotografii și, cel mai important, comentariile brokerilor nepublici. „Comentariile non-publice sunt importante deoarece specifică informații critice care afectează prețul de vânzare și zilele de pe piață”, spune White. Aceste informații pot acoperi defectele de proprietate, opțiunile de finanțare, ocuparea și închirierile chiriașilor.

---

Cel mai bun mod de a evalua o proprietate de licitație este să lucrați cu agenți imobiliari, evaluatori și contractori. Acești reprezentanți ai industriei înțeleg costurile de construcție și remodelare și pot estima cu exactitate valoarea proprietății și costul lucrărilor de care ar putea avea nevoie.

În timp ce regulile variază în funcție de locație, înregistrările MLS și județele sunt adesea disponibile numai pentru licențiații imobiliari, potrivit White. Din experiența sa, aceștia sunt de obicei bucuroși să vă ajute gratuit dacă îi contactați.

White mai observă că licitațiile în persoană au dispărut, deoarece și județele mai mici le-au mutat online. Miami și Palm Beach sunt două locații în care atât licitațiile fiscale, cât și licitațiile de executare silită sunt acum complet online.

Rețineți că licitațiile de executare silită sunt adesea amânate sau anulate, chiar și în ultimul moment. Este posibil ca împrumutătorul să nu fi obținut toate documentele de care are nevoie sau împrumutatul ar fi putut găsi o soluție pentru a evita executarea silită.

Ce trebuie să știe ofertanții

Înainte de a licita la o licitație imobiliară, ar trebui să înțelegeți riscul pe care îl asumați. O achiziție proastă te-ar putea bântui ani de zile. De asemenea, trebuie să înțelegeți regulile licitației și să fiți pregătiți să le respectați înainte de a încerca să participați.

Va trebui să vă înregistrați și să depuneți un depozit rambursabil de 5% până la 10% din prețul de vânzare preconizat al proprietății către entitatea care deține licitația. Dacă licitația este personală, asigurați-vă că vă înregistrați cu cel puțin o oră înainte de începerea programată și obțineți un card oficial, pe care îl veți ridica atunci când sunteți gata să licitați.

Câștigarea unei proprietăți la licitație poate funcționa în două moduri diferite.

• În cadrul unei  licitații de confirmare a creditorului, creditorul nu trebuie să accepte oferta dvs., chiar dacă sunteți cel mai mare ofertant.
• Într-o  licitație absolută, oferta câștigătoare primește proprietatea.

Prețul inițial al licitației poate fi soldul datorat asupra ipotecii sau o sumă mai mică concepută pentru a stimula licitarea. Într-o licitație de executare silită, creditorul nu are voie să profite de pe urma licitației. Adesea, aceste proprietăți sunt vândute cu pierderi; dacă există un profit, se presupune că va merge la proprietarul blocat după ce ipoteca și orice alte  drepturi de  plată sunt plătite. Proprietățile licitației nu sunt întotdeauna oferte excelente – de exemplu, licitatorul ar putea stabili un preț de rezervă ascuns   pentru o proprietate, care este minimul care trebuie licitat.

„Fie că un cumpărător participă la licitație personal sau online, trebuie să țină cont de faptul că există un preț prag pentru fiecare proprietate în care o achiziție înțeleaptă poate deveni o achiziție prostească și nu trebuie să permită evenimentului, locului sau emoțiilor influențează decizia lor ”, sfătuiește Ron Humes, agent imobiliar din 2000 și actual vicepreședinte al operațiunilor pentru marketingul postmodern din Lexington, Ky.

Accesarea unei proprietăți

Proprietățile de licitație oferă rar cumpărătorilor potențiali același nivel de acces ca proprietățile vândute în mod tradițional. Cel mai probabil nu vi se va permite să mergeți prin proprietate împreună cu agentul dvs. după cum doriți, deși unele companii de licitații oferă case deschise.

„Eu personal nu aș recomanda niciodată unui client să cumpere o proprietate de la distanță fără a efectua mai întâi testul globului ocular”, spune David Roberson, un avocat și broker imobiliar din San Jose, California. El și soția sa dețin 22 de proprietăți de închiriere în trei state și el este proprietarul și operatorul Silicon Valley Property Management Group. Fie dumneavoastră, fie echipa dvs. de investiții de încredere, trebuie să evaluați temeinic atât imobilele pe care le luați în considerare, cât și persoanele cu care aveți de-a face înainte de a vă obliga legal sau financiar.

În mod similar, Humes avertizează că sursele care raportează valoarea actuală sau viitoare a unei proprietăți pot fi inexacte, cu excepția cazului în care a existat o evaluare la fața locului de către profesioniști care știu cum să adune și să evalueze toate detaliile necesare. Cel mai bun mod de a evalua o proprietate de licitație este de a lucra cu profesioniști – agenți imobiliari, evaluatori și contractori – care înțeleg costurile de construcție și remodelare și care pot evalua cu precizie valoarea actuală și viitoare a proprietății și costul lucrării de care are nevoie.

Starea proprietății și inspecții

O casă ar putea avea tot felul de probleme – amintiți-vă, aparținea cuiva care nu își permitea ipoteca sau impozitele pe proprietate, astfel încât proprietarul probabil nu și-ar putea permite nici întreținere sau reparații de rutină. Mai mult, odată ce pierderea locuinței pare inevitabilă, este posibil ca proprietarul să fi neglijat-o intenționat sau chiar să o fi deteriorat grav. De asemenea, o proprietate vacantă ar fi putut fi vandalizată sau ocupată de okupatori.

Să presupunem că, dacă proprietatea arată teribil din exterior, probabil că arată teribil din interior. Proprietățile licitației sunt vândute așa cum este și va trebui să vă puteți permite orice reparații. Deși poate fi ispititor, nu ar trebui să păcăliți pentru a vă face o idee mai bună despre starea proprietății. S-ar putea să fi văzut flipuri la televizor intrând în curți, uitându-se sau chiar urcând prin ferestre, dar acest lucru este ilegal și cu siguranță nu doriți să deranjați pe nimeni care ocupă locuința, nu numai din curtoazie, ci și pentru siguranța dumneavoastră. Căutați informații despre istoricul proprietății proprietății din evidența administrației locale, discutați cu agenții imobiliari locali și solicitați cu respect informații de la vecini.

Proprietățile licitației nu permit adesea o inspecție a locuinței sau orice mod legal de a vizualiza personal interiorul. Dacă nu vă puteți permite riscul de a cumpăra o proprietate în stare proastă, rămâneți cu licitații care vă permit să inspectați proprietatea înainte de a licita. Fără aceste informații, poate fi greu să știi în ce te afli, care vor fi costurile reparării unei proprietăți și valoarea reală a acesteia până după ce vei deveni proprietar.

Chiar dacă puteți obține o inspecție la domiciliu, aceasta încă își are limitele. Problemele din spatele pereților, ale tavanelor și ale podelelor ar putea să nu fie evidente până când nu intrați în posesia. Dacă utilitățile sunt oprite, este posibil să nu puteți detecta scurgeri, probleme electrice, aparate defecte sau echipamente HVAC care funcționează defectuos.

Opțiuni de plată: planificați înainte

Cumpărarea unei proprietăți la licitație necesită, de obicei, o mulțime de bani. Fiecare companie de licitație și guvernul județean are propriile cerințe de plată, dar probabil veți avea nevoie de numerar doar pentru a vă asigura dreptul de a licita. Sumele în avans și metodele de achiziție depind adesea de proprietate și de casa de licitații. Opțiuni de finanțare mai flexibile pot fi disponibile prin achiziționarea unei  proprietăți bancare  în mod tradițional. Licitațiile nu sunt singura modalitate de a cumpăra silitori.

În ceea ce privește plata, ofertanții la o licitație ar trebui să aducă numerar, un mandat sau un  cec de casier pentru suma cerută de deținătorul licitației. De obicei, va trebui să plătiți integral proprietatea imediat după câștigarea licitației. Ocazional, este posibil să aveți până a doua zi să finalizați plata. Nerespectarea plății poate duce la pierderea depozitului și la interzicerea viitoarei licitații. Fiți pregătit să furnizați dovada fondurilor pentru a arăta că puteți finaliza achiziția. Dacă licitați ca entitate, cum ar fi un SRL, un trust sau o societate în comandită în loc de o persoană fizică, poate fi necesar să prezentați documentele entității.

Câștigătorii trec prin escrow și se închid la fel ca în cazul oricărei alte achiziții de case. Ofertanții la licitațiile de proprietăți sunt adesea investitori imobiliari care își permit să plătească în numerar. Pentru licitațiile care permit achiziții finanțate, va trebui să vă precalificați din timp. Unele case de licitații preferă să lucrați cu creditorii lor afiliați și îi vor avea pe acești creditori la licitație. Cu toate acestea, faceți cercetarea în prealabil pentru a determina ratele dobânzii disponibile de la creditorii concurenți. Aceste informații vă pot oferi o anumită pârghie.

De asemenea, asigurați-vă că înțelegeți taxele de licitație pe care vă veți aștepta să le acoperiți. „Casele cumpărate la licitații de multe ori au costuri și taxe de la licitații, bănci, avocați și alte companii care trebuie să aducă proprietatea la licitație”, spune Humes. „Nu este neobișnuit să se găsească 10% comisioane de licitație, dobânzi și penalități bancare, comisioane de avocat, 12% comisioane de vânzare și comisioane de pregătire a proprietății care sunt transmise cumpărătorului.”

Verificați dacă există reclamații, drepturi de autor și ocupanți

Înainte de a licita, veți dori să angajați o companie de căutare a titlurilor pentru a vedea cine ar putea deține drepturi de proprietate asupra proprietății. În calitate de proprietar, veți deveni responsabil pentru orice drepturi de retenție, ceea ce înseamnă mai mulți bani din buzunar.

Pot exista și alte reclamații împotriva locuinței – nu doar drepturile de autorizare fiscale, ci și drepturile de autor pentru contractori sau o a  doua ipotecă. Ofertanții trebuie să se adreseze companiei de licitație pentru a se asigura că proprietatea are un titlu clar. Dacă câștigați o licitație, veți dori să cumpărați o asigurare de titlu în timpul garanției sau imediat după închidere pentru a vă proteja împotriva drepturilor de garanție nedescoperite în timpul căutării titlului.

În unele cazuri, (fostul) proprietar sau un ghemuitor vor ocupa proprietatea și va trebui să le evacuați – un proces adesea lung, care poate fi neplăcut în cel mai bun caz și costisitor în cel mai rău caz. Ar putea fi mai avantajos pur și simplu să le oferim câteva mii de dolari în față pentru a ieși și a preda cheile.

Abțineți-vă să faceți orice până când dețineți titlul. Evitați dorința de a începe renovări sau de a vă muta în proprietate imediat după obținerea certificatului de vânzare. Va trebui să așteptați până la 10 zile sau cam așa pentru a primi certificatul de titlu. Proprietatea nu este de fapt a dvs. până când nu dețineți acel certificat; proprietarul și-ar putea păstra în continuare dreptul la casă prin depunerea unei obiecții la vânzare la instanță sau prin achitarea împrumutului.  

Linia de fund

Casele blocate pot fi atrăgătoare din punct de vedere financiar, dar există multe obstacole de luat în considerare înainte de cumpărare. De asemenea, doar pentru că o casă este de vânzare la licitație nu înseamnă că o veți putea obține la un preț bun (sau că locuința este o ofertă bună la orice preț – ar putea fi o groapă de bani). Cu toate acestea, pentru indivizi inteligenți, inteligenți și motivați, licitațiile de proprietăți merită explorate ca o modalitate de a ridica o casă sau o proprietate de investiții ieftin.

Acestea fiind spuse, luați în considerare proprietățile care nu au fost vândute la licitație ca alternativă. „Poate fi posibil să găsiți o afacere mai bună atunci când negociați cu un vânzător care deține capitaluri proprii într-o proprietate și poate negocia în nume propriu, fără toate penalitățile și taxele afiliate licitației”, recomandă Humes. „Este posibil să aveți, de asemenea, mai multă concurență la licitații de la companii care achiziționează proprietăți pentru a le schimba ca model de afaceri. Casele licitate nu sunt întotdeauna cea mai bună ofertă pentru cumpărătorul mediu de locuințe. ”

Dacă sunteți interesat să încercați să ridicați o proprietate ieftină la o licitație, aveți multe de învățat. Licitațiile sunt o modalitate mai riscantă de a cumpăra o proprietate decât prin intermediul unui agent imobiliar. Este important să fiți extrem de bine educați cu privire la proces și la proprietățile pe care sunteți interesat să licitați. Colaborarea cu un agent imobiliar local sau un broker pentru a identifica proprietăți potențiale poate ajuta, deși este posibil să nu fie interesați decât dacă puteți ajunge la un acord de compensare.

În cele din urmă, asigurați-vă că revedeți temeinic toate regulile de licitație și efectuați diligența asupra proprietății înainte de a licita. Căutați sfatul unui avocat imobiliar – în mod ideal unul cu experiență în vânzările de executare silită – pentru a vă asigura că înțelegeți care vor fi responsabilitățile și pasivele dvs. dacă sunteți ofertantul câștigător.