Crearea unei ipoteci canadiene deductibile din impozite

Legea fiscală pentru proprietarii de case din Canada este foarte diferită de sistemul din SUA În special, dobânda pentru o ipotecă pentru o reședință privată principală nu este deductibilă din punct de vedere fiscal.  Cu toate acestea, toate câștigurile de capital la vânzarea locuinței sunt scutite de taxe.

Dar există o modalitate în care canadienii pot deduce efectiv dobânzile ipotecare.

Scopul financiar

În primul rând, câteva definiții de bază:

• Valoarea netă este activul dvs. minus orice pasiv. Pentru a vă crește valoarea netă, trebuie fie să vă creșteți activele, fie să vă reduceți pasivele sau ambele.
• Dvs. fluxul de numerar liber este suma de bani care ramane dupa ce au fost efectuate toate cheltuielile și plata datoriilor. Pentru a vă crește fluxul de numerar, trebuie să cheltuiți mai puțin, să obțineți un loc de muncă mai bine plătit sau să plătiți mai puțin impozite.

Să aruncăm o privire la o strategie pentru a vă ajuta să vă măriți activele prin construirea unui portofoliu de investiții, să vă scădeați datoriile plătind mai repede ipoteca și să vă creșteți fluxul de numerar plătind mai puține impozite. Efectiv, veți crește valoarea netă și fluxul de numerar simultan.

Strategia

De fiecare dată când efectuați o împrumut negarantat.

Dacă banii împrumutați sunt folosiți pentru achiziționarea unei investiții care generează venituri, dobânda împrumutului este deductibilă, ceea ce face ca rata dobânzii efective a împrumutului să fie și mai bună.

Această strategie solicită proprietarului să împrumute înapoi partea principală a fiecărei plăți ipotecare și să o investească într-un portofoliu care produce venituri. Conform codului fiscal canadian, dobânda plătită pentru banii împrumutați pentru a câștiga un venit este deductibilă din impozit.

Pe măsură ce timpul progresează, datoria dvs. totală rămâne aceeași, deoarece plata principală este împrumutată înapoi de fiecare dată când se face o plată. Dar o parte mai mare din aceasta devine datorie deductibilă din impozite. Cu alte cuvinte, este o datorie „bună”. Și, mai puține rămase de datorii nedeductibile sau datorii „rele”.

Pentru a explica acest lucru mai bine, consultați exemplul de mai jos, unde puteți vedea că plata ipotecii de 1.106 USD pe lună constă în 612 USD în principal și 494 USD în dobânzi.

După cum puteți vedea, fiecare plată reduce suma datorată la împrumut cu 612 USD. După fiecare plată, suma de 612 USD este împrumutată înapoi și investită. Acest lucru menține nivelul total al datoriei la 100.000 USD, dar partea din împrumut deductibilă crește cu fiecare plată. Puteți vedea în figura de mai sus că, după o lună de implementare a acestei strategii, 99.388 dolari sunt încă datorii nedeductibile, dar 612 dolari sunt acum deductibile din impozite.

Această strategie poate fi făcută cu un pas mai departe: partea deductibilă din impozitul plătit creează o rambursare anuală a impozitului, care ar putea fi apoi utilizată pentru a achita și mai mult ipoteca. Această plată ipotecară ar fi 100% principală (deoarece este o plată suplimentară) și ar putea fi împrumutată integral și investită în același portofoliu producător de venituri.

Pașii din strategie se repetă lunar și anual până când ipoteca dvs. este complet deductibilă din impozite. După cum puteți vedea din cifra anterioară și următoarea, ipoteca rămâne constantă la 100.000 USD, dar partea deductibilă crește în fiecare lună. Portofoliul de investiții, pe de altă parte, crește, de asemenea, prin contribuția lunară și veniturile și câștigurile de capital pe care le produce.

După cum s-a văzut mai sus, o ipotecă deductibilă în totalitate ar avea loc odată ce ultima parte a principalului va fi împrumutată și investită. Datoria datorată este încă de 100.000 USD; cu toate acestea, 100% din aceasta este deductibilă acum. În acest moment, rambursările fiscale primite ar putea fi investite și pentru a contribui la creșterea ratei de creștere a portofoliului de investiții.

Beneficiile

Obiectivele acestei strategii sunt creșterea fluxului de numerar și a activelor, diminuând în același timp pasivele. Acest lucru creează o valoare netă mai mare pentru persoana care implementează strategia. De asemenea, are ca scop să vă ajute să deveniți mai repede fără ipotecare și să începeți să construiți un portofoliu de investiții mai repede decât ați putea avea altfel.

Să le privim puțin mai atent:

• Deveniți mai repede fără ipotecare.  Punctul în care sunteți tehnic lipsit de ipoteci este atunci când portofoliul dvs. de investiții atinge valoarea datoriei dvs. restante. Acest lucru ar trebui să fie mai rapid decât în ​​cazul unei ipoteci tradiționale, deoarece portofoliul de investiții ar trebui să crească pe măsură ce efectuați plăți ipotecare. Plățile ipotecare efectuate folosind veniturile din deducerile fiscale pot plăti ipoteca chiar mai repede.
• Construiți un portofoliu de investiții în timp ce vă plătiți casa.  Aceasta este o modalitate excelentă de a începe să economisiți. De asemenea, vă ajută să eliberați numerar pe care altfel s-ar putea să nu fi putut să-l investiți înainte de a vă achita ipoteca.

Un studiu de caz

Iată o comparație a impactului financiar asupra a două cupluri canadiene, unul plătind un credit ipotecar în mod tradițional și altul folosind strategia deductibilă de impozite.

Cuplul A a cumpărat o casă de 200.000 de dolari cu o ipotecă de 100.000 de dolari amortizată pe 10 ani la 6%, cu o plată lunară de 1.106 dolari. După achitarea ipotecii, aceștia investesc cei 1.106 dolari pe care îi plăteau pentru următorii cinci ani, câștigând 8% anual. După 15 ani, dețin propria casă și au un portofoliu în valoare de 81.156 USD.

Cuplul B a cumpărat o casă la prețuri identice, cu aceleași condiții ipotecare. În fiecare lună, împrumută înapoi principalul și îl investesc. Aceștia folosesc, de asemenea, declarația anuală de impozitare pe care o primesc din partea deductibilă din dobânzi pentru a achita principalul ipotecii. Apoi împrumută suma principală înapoi și o investesc. După 9,42 de ani, creditul ipotecar va fi datori 100% bun și va începe să producă o rambursare anuală a impozitului de 2.340 USD, presupunând o rată de impozitare marginală (MTR) de 39%. După 15 ani, ei dețin propria casă și au un portofoliu în valoare de 138.941 USD. Aceasta este o creștere de 71%.

Un Cuvânt de Atenție

Această strategie nu este pentru toată lumea. Împrumutul împotriva casei dvs. poate fi dificil din punct de vedere psihologic. Mai rău, dacă investițiile nu produc randamente așteptate, această strategie ar putea produce rezultate negative.

Împrumutând din nou capitalul propriu de acasă, vă eliminați perna de siguranță în cazul în care piețele imobiliare sau de investiții, sau ambele, iau o schimbare în rău.

Prin crearea unui portofoliu care generează venituri într-un cont neînregistrat, este posibil să vă confruntați cu consecințe fiscale suplimentare.

Ar trebui să vă consultați cu un consilier financiar profesionist pentru a stabili dacă această strategie este pentru dvs. Dacă este, aveți ajutorul profesionist pe care îl adaptați la dvs. și la situația financiară personală a familiei dumneavoastră.