Faptă de încredere

Ce este un act de încredere?

Un act de încredere – cunoscut și ca act de încredere – este un document folosit uneori în tranzacțiile imobiliare din SUA Este un document care intră în joc atunci când o parte a contractat un împrumut de la o altă parte pentru a cumpăra o proprietate. Actul de încredere reprezintă un acord între împrumutat și un creditor pentru ca proprietatea să fie păstrată în încredere de un terț neutru și independent până la achitarea împrumutului.

Deși actele de încredere sunt mai puțin frecvente decât au fost odinioară, aproximativ 20 de state impun încă utilizarea unuia, mai degrabă decât a unei ipoteci, atunci când finanțarea este implicată în cumpărarea de bunuri imobiliare. Actele de încredere sunt frecvente în Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina de Nord, Tennessee, Texas, Virginia și Virginia de Vest. Câteva state – cum ar fi Kentucky, Maryland și Dakota de Sud – permit utilizarea atât a actelor de încredere, cât și a ipotecilor.

Chei de luat masa

• În tranzacțiile imobiliare finanțate, actele fiduciare transferă titlul legal al unei proprietăți unei terțe părți – cum ar fi o bancă, o societate de garanție sau o societate de titlu – pentru a deține până când debitorul își rambursează datoria către creditor.
• Actele de încredere sunt utilizate în locul ipotecilor în mai multe state.
• Investiția în acte de încredere poate oferi un flux de venituri cu randament ridicat.

Înțelegerea faptelor de încredere

Într-o tranzacție imobiliară – să cumpărăm o casă, să zicem – un creditor dă împrumutatului bani în schimbul unuia sau mai multor bilete la ordin legate de un act de încredere. Acest act transferă titlul legal asupra proprietății imobiliare către un mandatar imparțial, de obicei o societate de titlu, o societate de garanție sau o bancă, care o deține ca garanție pentru biletele la ordin. Titlul echitabil – dreptul de a obține dreptul de proprietate deplină – rămâne a împrumutatului, la fel ca utilizarea deplină și responsabilitatea pentru proprietate.

Această stare de lucruri continuă pe toată perioada de rambursare a împrumutului. Administratorul deține titlul legal până când debitorul plătește integral datoria, moment în care titlul proprietății devine al debitorului. În cazul în care împrumutatul implică împrumutul, administratorul preia controlul deplin asupra proprietății.

Act de încredere vs. ipotecă

Actele de încredere și creditele ipotecare sunt utilizate atât în ​​împrumuturile bancare, cât și în cele private pentru crearea drepturilor de proprietate asupra imobilelor și ambele sunt înregistrate de obicei ca datorii în județul în care se află proprietatea.

Cu toate acestea, o ipotecă implică două părți: un împrumutat (sau un împrumutat) și un împrumutat (sau un creditor ipotecar). În schimb, un act de încredere implică trei părți: un împrumutat (sau un creditor), un creditor (sau beneficiar) și administratorul. Administratorul deține titlul de garanție în beneficiul creditorului; în cazul în care împrumutatul este implicit, administratorul va iniția și finaliza procesul de executare silită la cererea creditorului.

---

Contrar utilizării populare, o ipotecă nu este tehnic un împrumut pentru cumpărarea unei proprietăți; este un acord care garantează proprietatea ca garanție pentru împrumut.

Executări silită și acte de încredere

Ipotecile și actele de încredere au procese de executare silită diferite. O executare silită judiciară este un proces supravegheat de instanță aplicat atunci când împrumutătorul intentează un proces împotriva împrumutatului pentru neîndeplinirea obligațiilor de credit ipotecar. Procesul este consumator de timp și costisitor.

De asemenea, dacă licitația cu proprietăți executate silit nu aduce suficienți bani pentru a achita biletul la ordin, creditorul poate depune o hotărâre de deficiență împotriva împrumutatului, cerând soldul. Cu toate acestea, chiar și după ce proprietatea este vândută, împrumutatul are dreptul de răscumpărare : acesta poate rambursa creditorul într-un interval de timp stabilit și poate dobândi titlul de proprietate.

În schimb, un act de încredere permite creditorului să înceapă o executare silită nejudiciară mai rapidă și mai puțin costisitoare, ocolind sistemul judiciar și respectând procedurile descrise în actul de încredere și în legea statului. Dacă împrumutatul nu face împrumutul curent, proprietatea este scoasă la licitație prin vânzarea unui administrator.

Titlul se transferă de la mandatar la noul proprietar prin actul mandatarului după vânzare. Atunci când nu există ofertanți la vânzarea administratorului, proprietatea revine creditorului printr-un act al administratorului. Odată ce proprietatea este vândută, împrumutatul nu are dreptul de răscumpărare.

Mai mult, un mandatar are responsabilitatea de a plăti încasările din vânzare către împrumutat și creditor după finalizarea vânzării. Administratorul va plăti creditorului suma rămasă din datorie și va plăti împrumutatului orice depășește suma respectivă, permițând astfel creditorului să cumpere proprietatea. 

Pro și contra de a investi în acte de încredere

Investitorii care caută randamente suculente apelează uneori la sectorul imobiliar – în special la actele de încredere.

Investind în acte de încredere, investitorul împrumută bani unui dezvoltator care lucrează la un proiect imobiliar. Numele investitorului merge pe actul de încredere ca împrumutător. Investitorul încasează dobânzi la împrumutul său; când proiectul este terminat, directorul său îi este returnat integral. Un broker de acte de încredere facilitează tranzacția.

Pro

• Flux de venituri cu randament ridicat

• Diversificarea portofoliului

Contra

• Ilichiditatea

• Fără apreciere de capital

Ce fel de dezvoltator intră în acest aranjament? Băncile sunt deseori reticente să acorde împrumuturi anumitor tipuri de evoluții, cum ar fi proiectele comerciale de dimensiuni medii – prea mici pentru cei mai mari împrumutători, prea mari pentru cei mici – sau dezvoltatorii cu istoric slab sau prea multe împrumuturi. Creditorii prudenți se pot deplasa, de asemenea, prea încet pentru dezvoltatori, până la un termen limită pentru începerea sau finalizarea unui proiect.

Dezvoltatorii ca aceștia se confruntă adesea cu un pic de criză. Din aceste motive, investitorii de acte de încredere se pot aștepta adesea la rate mari ale dobânzii pentru banii lor. Ele pot profita de avantajele diversificării într-o altă clasă de active, fără a fi nevoie să fie experți în construcții sau management imobiliar: aceasta este o investiție pasivă.

Investirea în acte de încredere are anumite riscuri și dezavantaje. Spre deosebire de acțiuni, investițiile imobiliare nu sunt lichide, ceea ce înseamnă că investitorii nu își pot recupera banii la cerere. De asemenea, investitorii se pot aștepta doar la dobânda generată de împrumut; este puțin probabilă o apreciere suplimentară a capitalului.

Părțile investite pot exploata orice discrepanțe legale în actul de încredere, provocând încurcături juridice costisitoare care pot pune în pericol investiția. Investitorul tipic cu puțină experiență poate avea dificultăți, deoarece este nevoie de expertiză specifică pentru a găsi dezvoltatori, proiecte și brokeri credibili și de încredere. 

Exemplu real al unui act de încredere

Un act de formă scurtă a documentului de încredere utilizat în județul Austin, Texas, acoperă cerințele pentru majoritatea creditorilor. Formularul începe cu o definiție a termenilor și spațiilor pentru care debitorul, creditorul și administratorul își completează numele. Suma împrumutată și adresa proprietății sunt, de asemenea, necesare.

După această secțiune, documentul continuă cu specificarea transferului de drepturi asupra proprietății și a legămintelor uniforme, inclusiv:

• Detalii despre plata principalului și a dobânzii
• Fonduri escrow
• Liens
• Asigurarea proprietății și întreținerea structurii
• Ocuparea structurii – care stipulează că împrumutatul trebuie să își stabilească rezidența în termen de 60 de zile

Formularul include, de asemenea, legăminte neuniforme, care specifică nerespectarea sau încălcarea oricăruia dintre termenii acordului. Și specifică faptul că împrumutul cu care se ocupă documentul nu este un împrumut de capital propriu – adică ceva de la care împrumutatul va primi numerar – ci unul pentru cumpărarea proprietății.

Actul de încredere se încheie cu un spațiu pentru semnarea împrumutatului, care trebuie făcut în prezența unui notar și a doi martori, care semnează, de asemenea.