Care sunt riscurile trusturilor de investiții imobiliare (REIT)?

Trusturile de investiții imobiliare (REIT) sunt vehicule populare de investiții care generează venituri pentru investitorii lor. O REIT este o companie care deține și operează diverse proprietăți imobiliare în care 90% din venitul pe care îl generează este plătit acționarilor sub formă de dividende.

Ca urmare, REIT-urile pot oferi investitorilor un flux constant de venituri, care este deosebit de atractiv într-un mediu cu rate scăzute ale dobânzii. Totuși, există riscuri REIT pe care ar trebui să le înțelegeți înainte de a face o investiție.

Chei de luat masa

• Trusturile de investiții imobiliare (REIT) sunt vehicule populare de investiții care plătesc dividende investitorilor.
• Un risc al REIT-urilor care nu sunt tranzacționate (cele care nu sunt tranzacționate public într-o bursă) este că investitorilor le poate fi dificil să le cerceteze.
• REIT-urile care nu sunt tranzacționate au puțină lichiditate, ceea ce înseamnă că este dificil pentru investitori să le vândă.
• REIT-urile tranzacționate public au riscul de a pierde valoarea pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, ceea ce de obicei trimite capital de investiții în obligațiuni.

Cum funcționează trusturile de investiții imobiliare

Deoarece REITs reveni cel puțin 90% din lor venituri impozabile pentru acționari, acestea oferă, de obicei, un randament mai mare comparativ cu restul pieței. REIT își plătesc acționarii prin dividende, care reprezintă plăți în numerar de la corporații către investitorii lor. Deși multe corporații plătesc și dividende acționarilor lor, rentabilitatea dividendelor de la REIT depășește cea a majorității companiilor plătitoare de dividende. 

---

REIT-urile trebuie să plătească 90% din venitul impozabil ca dividende ale acționarilor, deci plătesc de obicei mai mult decât majoritatea companiilor care plătesc dividende.

Unele REIT sunt specializate într-un anumit sector imobiliar, în timp ce altele sunt mai diverse în ceea ce privește participațiile lor. REIT-urile pot deține mai multe tipuri diferite de proprietăți, inclusiv:

• Complexe de apartamente
• Facilitati de ingrijire a sanatatii
• Hoteluri
• Clădiri de birouri
• Facilități de auto-depozitare
• Centre de vânzare cu amănuntul, cum ar fi mall-uri

REIT-urile sunt atractive pentru investitori, deoarece oferă posibilitatea de a obține venituri pe bază de dividende din aceste proprietăți, în timp ce nu dețin niciuna dintre proprietăți. Cu alte cuvinte, investitorii nu trebuie să investească banii și timpul în cumpărarea directă a unei proprietăți, ceea ce poate duce la cheltuieli surpriză și dureri de cap interminabile.

Dacă un REIT are o echipă de management bună, o experiență dovedită și o expunere la proprietăți bune, este tentant să credem că investitorii se pot așeza și își pot urmări creșterea investiției. Din păcate, există unele capcane și riscuri pentru REIT pe care investitorii trebuie să le cunoască înainte de a lua orice decizie de investiții.

Riscurile REIT-urilor necomerciate

REIT -urile care nu sunt tranzacționate sau REIT -urile care nu sunt tranzacționate la bursă nu tranzacționează la bursă, ceea ce deschide investitorii la riscuri speciale.

Valoarea acțiunii

REIT-urile care nu sunt tranzacționate nu sunt tranzacționate public, ceea ce înseamnă că investitorii nu pot efectua cercetări cu privire la investiția lor. Ca urmare, este dificil să se determine valoarea REIT. Unele REIT-uri care nu sunt tranzacționate vor dezvălui toate activele și valoarea după 18 luni de la oferirea sa, dar acest lucru nu este încă reconfortant.

Lipsa de lichiditate

REIT-urile care nu sunt tranzacționate sunt, de asemenea, nelichide, ceea ce înseamnă că este posibil să nu existe cumpărători sau vânzători disponibili pe piață atunci când un investitor dorește să tranzacționeze. În multe cazuri, REIT-urile care nu sunt tranzacționate nu pot fi vândute timp de cel puțin șapte ani. Cu toate acestea, unele permit investitorilor să recupereze o parte din investiție după un an, dar de obicei există o taxă.

Distribuții

REIT-urile care nu sunt tranzacționate trebuie să reunească bani pentru a cumpăra și gestiona proprietăți, care blochează banii investitorilor. Dar poate exista și o latură mai întunecată a acestor bani grupați. Această latură mai întunecată se referă la plata uneori a dividendelor din banii altor investitori – spre deosebire de veniturile generate de o proprietate. Acest proces limitează fluxul de numerar pentru REIT și diminuează valoarea acțiunilor.

Taxe

Un alt inconvenient pentru REIT-urile care nu sunt tranzacționate sunt taxele inițiale. Majoritatea percep o taxă inițială cuprinsă între 9% și 10% – și uneori până la 15%.  Există cazuri în care REIT-urile care nu sunt tranzacționate au o bună gestionare și proprietăți excelente, ducând la randamente stelare, dar acesta este și cazul REIT-urilor tranzacționate public.

REIT-urile care nu sunt tranzacționate pot avea, de asemenea, comisioane externe de administrator. Dacă un REIT care nu este tranzacționat plătește un manager extern, această cheltuială reduce rentabilitatea investitorilor. Dacă alegeți să investiți într-un REIT non-tranzacționat, este imperativ să puneți conducerii toate întrebările necesare legate de riscurile de mai sus. Cu cât mai multă transparență, cu atât mai bine.

Riscurile REIT-urilor tranzacționate public

REIT-urile tranzacționate public oferă investitorilor o modalitate de a adăuga proprietăți imobiliare la un portofoliu de investiții și de a câștiga un dividend atractiv. REIT-urile tranzacționate public sunt un joc mai sigur decât omologii lor fără schimb, dar există încă riscuri.

Riscul ratei dobânzii

Cel mai mare risc pentru REIT este atunci când ratele dobânzilor cresc, ceea ce reduce cererea pentru REIT. Într-un mediu cu creștere a ratei, investitorii optează de obicei pentru jocuri de venituri mai sigure, cum ar fi Trezoreria SUA. Trezoreriile sunt garantate de guvern și majoritatea plătesc o rată fixă ​​a dobânzii. Drept urmare, atunci când ratele cresc, REIT-urile se vând, iar piața obligațiunilor se reafirmă pe măsură ce capitalul de investiții se transformă în obligațiuni.

Cu toate acestea, se poate argumenta că ratele dobânzilor în creștere indică o economie puternică, ceea ce va însemna apoi chirii mai mari și rate de ocupare. Dar, din punct de vedere istoric, REIT-urile nu funcționează bine atunci când ratele dobânzilor cresc.

Alegerea REIT greșit

Celălalt risc principal este alegerea unui REIT greșit, care ar putea părea simplist, dar este vorba despre logică. De exemplu, mall-urile suburbane au fost în declin. Ca urmare, este posibil ca investitorii să nu dorească să investească într-un REIT cu expunere la un mall suburban. Dacă Millennials preferă viața urbană în scopuri de comoditate și de economisire a costurilor, centrele comerciale urbane ar putea fi o piesă mai bună.

Tendințele se schimbă, deci este important să cercetați proprietățile sau deținerile din REIT pentru a vă asigura că sunt încă relevante și că pot genera venituri din închiriere.

Tratament fiscal

Deși nu este un risc în sine, poate fi un factor semnificativ pentru unii investitori ca dividendele REIT să fie impozitate ca venituri obișnuite. Cu alte cuvinte, rata obișnuită a impozitului pe venit este aceeași cu rata impozitului pe venit al investitorului, care este probabil mai mare decât ratele impozitului pe dividende sau impozitele pe câștigurile de capital pentru acțiuni.

Linia de fund

Investiția în REIT poate fi o alternativă pasivă, producătoare de venituri, la cumpărarea directă a proprietății. Cu toate acestea, investitorii nu ar trebui să fie influențați de plăți mari de dividende, întrucât REIT-urile pot performanța slabă a pieței într-un mediu în creștere a ratei dobânzii.

În schimb, este important ca investitorii să aleagă REIT-uri care au echipe de management solide, proprietăți de calitate bazate pe tendințele actuale și care sunt tranzacționate public. Este, de asemenea, o idee bună să colaborați cu un contabil fiscal de încredere pentru a determina modalități de a realiza cel mai favorabil tratament fiscal. De exemplu, este posibil să dețineți REIT-uri într-un cont cu avantaje fiscale, cum ar fi un Roth IRA.